外国人在柬埔寨买房，产权方式和房屋类型如何选？

随着柬埔寨经济的快速发展，柬埔寨房产市场也越来越受关注。作为外国人，在柬埔寨买房，有哪些产权方式可选？什么什么类型的房子最合适？接下来，新海外将向您详细介绍。

外国人在柬埔寨的财产所有权

作为一个相对较小的城市，金边为希望进入这个市场的外国人提供了广泛的房地产选择。从带有屋顶游泳池的全新共管公寓，到需要一些TLC的法国殖民风格别墅，在这里，每个人都能找到适合自己的房子。买房当然要了解产权了，柬埔寨可供外国人所有的产权形式如下：

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土地控股公司(LHC)

外资拥有房地产的第一个选择是成立土地控股公司(Land Holding Company, LHC)。LHC中，少数股东(持有公司49%股份的外国人)拥有公司内部的所有决策权和投票权，而大股东(持有公司51%股份的柬埔寨人)的权利和权力极其有限。大股东必须是柬埔寨人，通常由律师事务所提供，作为现行年度费用的一部分。大量的安全文件剥夺了大股东的所有权力，将其交给了小股东(即外国人)，这使其成为最安全的外国所有权形式。

建立大型LHC需要花费4000到12000美元，这取决于你用的是哪位律师。这种产权形式需要考虑的另一个项目是税收义务。你不仅要提交每月/每季度的税务报表，而且当你出售公司持有的任何资产时，你还会被征收20%的公司利润税。鉴于高昂的安装成本和相关的持续成本，这种形式比较适合进行超过100万美元投资的用户。

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提名结构Nominee Structure

外国人在柬埔寨购买的大部分房产都采用了所谓的“提名结构”。因为它便宜、安全、快捷，尤其是与LHC等其他选择相比。

所谓的候选人结构就是找一个柬埔寨人当做提名人，让这个柬埔寨然代替外国人以他的名义持有房产。但是，肯定有人担心这种形式风险较高，这时候可以使用“被提名者安全协议”来减少第三方的名义持有你的房产的风险。这些安全协议是由外国买家和被提名直接签订的，一般来说，有四种安全协议:

抵押贷款协议01

贷款协议

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租赁协议

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安全协议

按揭协议是在适用的政府合署注册，防止提名人未经你的许可而转让任何业权。一旦这些文件到位，提名人不能出售，转让，移动或做任何与没有你明确许可的事。

如果设置得当，这种结构对外国业主来说是一种非常强大而廉价的财产保障形式。使用提名结构的另一个好处是，对月度/季度税务报表没有要求，更重要的是，这种结构不用缴纳任何利润税。

确定了外国人所有权结构后，接下来，来看看柬埔寨的房产类型。

柬埔寨房产类型

柬埔寨最常见的三种房产类型分别是：公寓、共管公寓和地产。

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公寓 apartment

柬埔寨的公寓，深受殖民地影响。翻新的殖民地风格公寓，非常受在金边居住的欧美人喜欢。公寓里有原始的瓷砖和木质百叶窗。你可以话3.5万美元的价格买到一套未装修的一居室公寓，再进行翻新；也可以以50万美元的价格买到一套俯瞰河流的3居室顶层公寓。

如果你想要翻新房屋的话，需要获得一些许可。

施工许可证：这在过去只是一种形式，然而，现在政府官员在审批翻新项目的施工许可证时变得更加严苛了。你还需要得到邻居的书面批准，因为他们可能会突然叫停你的项目。如果你打算翻修一处房产，最好在购买前先咨询一下建筑许可，并与邻居沟通一下，这样在购买之后就不会有什么意外了。

公寓的入口是另一个需要考虑的重点。一个理想的入口是有大门的，直接离开街道，通向采光良好(自然光或安装的灯)的楼梯，楼梯干净且维护良好。对于潜在的买家和租户来说，入口往往是一个交易障碍。只要给楼梯井涂上一层油漆，安装一些感应灯，保持公共区域没有垃圾，大多数入口就能得到很大改善。

虽然有一些硬产权的公寓，但金边绝大多数翻修/未翻修的公寓都带有软产权。其中大部分都可以转换成硬产权(如果你愿意支付4%的转让费)，但它们不符合共管公寓拥有的strata产权。考虑到这一点以及这些公寓相对较低的成本，使用提名结构来持有这些房产比较合适。这种结构的成本符合购买公寓所需的投资要求，并为物业提供良好的安全性。

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共管公寓

过去3年，金边中环和大金边的共管公寓项目数量出现爆炸式增长。这种繁荣的催化剂是一项新法律的出台，允许外国投资者拥有“分层所有权”房产(一栋建筑的共同所有权)。柬埔寨的房地产市场出现了大量外国投资者的涌入。在金边，共管公寓的价格从低端市场的1,000美元/平方米到高端市场的4500美元/平方米不等。随着价格的变化，在质量和服务方面的发展有很大的不同。外国人需要注意的一个重要问题是，许多低端市场的“共管公寓”只提供软产权，而不是合适的分层产权。开发商将发行软土地所有权作为一种削减成本的措施，或者因为软土地所有权不符合发行Strata土地所有权所需的法律要求。买家应该仔细检查，因为软产权不能用外国人的名字。

考虑到正在开发的共管公寓项目的数量，市场上有很多关于供应过剩的讨论。如果你也有这种担心的话，有一句房地产投资名言要出场了“location！location！location！”，位置很重要。西方和亚洲外籍人士的首选无疑是BKK1。BKK1位于市中心，有大量的餐馆、酒吧和零售店，是城市中风景如画的地区之一。简单地说，在BKK1拥有一套共管公寓，能够获得理想的租金收益。

如前所述，外国人可以以自己的名义拥有分层所有权，因此不需要任何专门的控股结构。这使得在柬埔寨拥有一套公寓成为一个非常简单和直接的过程。

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地产-别墅、联排别墅和土地

位于金边的著名殖民别墅是金边最昂贵的房产类型，尤其是市中心，目前的交易价格约为每平方米2500至5500美元。然而，它在用途上也是最灵活的，通常用于别墅/联排别墅，从家庭生活、办公空间、店面到完成开发拆除，如果土地面积足够大的话。

这里有大量的住宅别墅和联排别墅，尤其是在城市的外围地区，大量的boreys(封闭式社区)正在开发中。这些崭新的别墅和联排别墅很多都可以以合理的价格买到，但是，大多数在质量和设计上都有很多不足。

过去10年，金边见证了巨额资本增长，如果你知道从哪里看，这里仍有巨大的回报。举个例子，如果你在2010年在森索买了一处地产，并且一直持有到现在，这段时间，地价涨了三倍。在Chbar Ampov等已经成为城市增长走廊的地区，其价值仍然很高。在主干道以外的地区，房价相对便宜，但是随着未来几年交通(计划修建更多道路)和设施的改善，价格会上涨。

至于地产持有方式，其实取决于你的预算。一般来说，如果你的投资超过100万美元，那么就值得考虑成立一家土地控股公司，如果不是，那么就使用提名结构，因为考虑到投资金额，它的成本效益要高得多。