这里是下一个深圳？别扯了 - 柬埔寨中文社区

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显然，拿“下一个深圳”作为卖点，无非是想给人以“复制深圳奇迹”的心理暗示。

短短40年，深圳从小渔村变身国际大都市，进而楼市水涨船高，如此巨大的财富效应，不能不让人心迷。

然而，深圳奇迹真那么容易复制吗？

金边是30年前的深圳？

在炒房者的眼中，柬埔寨金边就是下一个深圳。

过去一年，金边房价涨幅之快，令人瞠目结舌。

根据胡润报告，2018年，金边跃居全球房价涨幅第一位，涨幅达16.7%。如果加上租金回报率以及汇率变化收益，金边的投资回报率高达29.4%，超过美国的拉斯维加斯和圣何塞，成为海外置业投资回报最高的城市。

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这背后，是中国炒房者的击鼓传花。

在柬埔寨开发的房地产项目中，四成来自于中国投资方。而中国投资方开建的楼盘里，近八成购买者都是中国人。

的确，柬埔寨处于城镇化和工业化初期阶段。2017年城镇化率仅为22.9%，而30岁以下的人口占比高达70%，且GDP增速多年保持在7%左右，可以说经济发展红利、人口红利和城镇化红利都一应俱全。

但任何一个落后国家，城镇化率和老龄化率都很低，但这并不意味着能产生城镇化红利和人口红利。这其中，最为核心的因素，就在于能不能保持强劲的经济增长势头。

显然，在金边是要打问号的。

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2018年，柬埔寨整个国家的经济总量只有200多亿美元，仅相当于广东省排位垫底的韶关市。

而柬埔寨的经济增速仅为7%左右，在东盟国家的确位居前列，但经济体量是柬埔寨20多倍的深圳，如今的经济增速依旧超过了7%，历史平均增速更是高达23%，这岂是东南亚国家所能匹比的？

在人均GDP方面，2017年柬埔寨人均GDP为1300美元，排在世界第154位，不到中国人均GDP的1/6，不到深圳人均GDP的1/20。至于收入，金边的月收入普遍在2000元左右，而很多房子价格已经卖到1万元以上。

至于产业层面，目前柬埔寨的四大支柱产业为建筑业和房地产业、制衣业、旅游业、农业，产业层级相对较低。

可见，无论是经济规模、人口体量还是发展水平，柬埔寨都还处于初级发展阶段。即便认为柬埔寨存在后发优势，可以复制中国改革开放的历史进程，但以如此之小的经济规模和人口总量、相对贫弱的人均GDP和均居民收入，显然支撑不起快速上涨的房价。

所谓复制深圳奇迹，也只是开发商的噱头而已。

炒房者的游戏

中国炒房客买遍世界，却一直不愿看清背后的真相。

炒房客们习惯性忽略的一点是，往往以为一个地区的房价相对较低，就有了投资的价值。柬埔寨首都金边的房价仅为1万多元，和国内诸多县城处在同一水准，以中国的收入水平来衡量，的确很廉价。

但如同广大三四线城市，房价高低与否，与当地的收入水平相关，如果一个城市本地居民缺乏购买力进行接盘，而经济增长完全跟不上房价涨幅，那么楼市都只能沦为击鼓传花的游戏，这在海外表现得尤其明显。

炒房者习惯性忽略的第二点是，把落后等同于优势，以为所有城市都能复制渔村奇迹。显然，后发优势并非因为落后就能产生，而在于落后者能否迅速复制先进者的制度、技术和发展经验，能否保持长久不衰的改革动力。

一些海外城市，不仅经济和产业还处于初级发展阶段，而且法治环境和经济生态环境都还在草创之中，能否保持持续的改革步伐更是令人存疑，在这样的地方进行投资，豪赌高过价值投资。

炒房者习惯性忽略的第三点是，高房价的出现，只是经济发展和人口涌入的结果，而非原因。所有炒房者都拿深圳说事，但深圳房价的飞速上涨，正是经济、产业和创新力不断拓进的结果，是资金和人口不断涌入的结果。

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