外国人房屋产权法

第一章
总则

第一条：为允许外国人享有商品房二楼（包括二楼）以上房产所有权以及公共部分使

用权，特制定本法律。

第二条：制定本法的目的：

—规定商品房所有业主，包括柬埔寨籍公民和外国人享有私人房产权、公共部分所有权和使用权，以及享有的其他权利及义务的一般法规，同时规定房产权注册的法规：

—为外国人前来柬埔寨王国投资经商创造便利条件；

—为建筑领域投资者的商业活动创造便利条件，同时回应柬埔寨王国房地产市场不断发展需要。

第三条：本法实用于在柬埔寨王国享有商品房产权的外国人和柬埔寨王国公民。

第四条：本法所使用的词语的定义如下：

—外国人——指非柬籍的法人和自然人；该法对不同国籍、不同宗教信仰，不同民族的法人和自然人，完全没有岐视。

—依法拥有足够条件的外国人——指合法进入柬埔寨王国，并拥有能力的外国人。

—商品房——指多位业主共同居住的销售或出租的各类房屋。商品房某位业主单独拥有的部分称为“私人部分”，为所有业主共同拥有的部分称为“公共部分”。

—私人部分——指私人单独管理和使用的部分。

—私人产权拥有者——指对商品房部分拥有产权的个人。

—公共部分一指商品房的公共部分，例如：土地、楼梯、屋顶、花园、道路、出入口处，共同墙壁和为公众服务的公共设施。

—特别公共产权——指外国人和柬埔寨王国公民对商品房共同拥有的权利，包括外国人和柬埔寨王国公民拥有的私人部分和公共部分的权利。

—特别公共产权者一一指拥有特别公共产权的外国人。

—特别整体产权一指多人共同对商品房公共部分所拥有的产权，其中外国人对公共部分享有使用有权而无所有权，而柬埔寨王国公民对公众部分有特别整体产权的所有权。

—部分土地——指商品房公共土地的部分中属柬籍公民所有的部分土地，每块土地的大小和价值均不相同，私人部分土地的大小依照私人房产面积的大小而定。

第二章 一般规定

   

第五条：依据法律，拥有足够条件的外国人，对商品房的一部分可享有所有权以及对公共部分享有使用权，同时有义务遵守本法律各条规定以及相关法律规定。

第六条：外国人对商品房二楼（包括二楼）以上的部分可享有产权，地上一层房屋以及地面以下楼层则不允许外国人拥有产权。

至于外国人享有商品房的部分产权的面积比例和计算方法，按政府有关法规执行。

只有商品房私人部分产权才允许私人拥有，至于商品房公共部分，供所有业主共同使用。

在任何情况下，建筑商品房所占用的土地，不作为特别公共产权者的产权。

外国人不能享有离陆地边界线3 0公里内的商品房私人部分的产权，除非商品房位于特别经济区内、重耍居民集中区内和柬埔寨王国政府规定的地区内。

在商品房建筑用地从第三者租赁来的情况下，外国人与柬埔寨王国公民一样，可以长期租赁私人部分。

第三章
特别公共产权的规定

第七条：特别公共产权在以下情况下产生、转让和改变：

—依据法律条文由有关方面达成协议：

—遗产。

第八条：如果没有依据法律规定进行注册而转让特别公共产权，该项转让将被视为无效。

第九条：当属于柬埔寨王国公民的私人产权转让给外国人时，特别公共产权者只享有转让私人部分产权和享有公共部分的使用权。在这种情况下，作为转让者的柬埔寨王国公民就失去了自己对公共部分享有的共同产权。

如果外国人将私人产权转让给柬埔寨王国公民，那么，柬埔寨王国公民除享有转让的产权外，还享有公众部分的共同产权。

第十条：依据现行法律规定，特别公共产权者的遗产继承人，应享有亲人原有的权利与义务。

由于没有继承人．或者由于继承人不愿接受遗产，或者依法律规定遗产不能继承，该遗产收归国家所。

第十一条：外国人违反本法第六条规定而获得或购买商品房私人部分．在本法生效后，应被认为无效，而当事人双方应归还所获得的产权。

第四章 特别公共产权者的权利和义务

第一部分
特别公共产权者对

私人部分的权利与义务

第十二条：在法律规定的面积内，特别公共产权者所享有的私人部分，有权自由使用。

第十三条：拥有私人部分产权的特别公共产权者，不得使用自己所拥有的私人部分侵犯、阻碍其他人的利益。特别公共产权者不得从事任何影响或损害商品房的行为，或者从事任何与管理或使用商品房利益相违背的行为。

第十四条：商品房私人部分的特别公共产权者与柬籍业主有同样的义务。特别公共产权者应该遵守法律或商品房内部规章所规定的责任与义务。

第二部分
特别公共产权者对

公众部分的权利与义务

第十五条：商品房公共部分和私人部分是一个整体。特别公共产权者对公共部分只享有使用权而无所有权。

第十六条：由法律承认的特别整体产权和其他附属权利，个人不得私自分配、处理和出售。

第十七条：特别公共产权者必须参加保护公众部分的工作，除非事先协商达成协议，或在内部规章中有特别规定，否则这项保护工作必须按私人部分的价值的比例进行分配。

第十八条：使用和享受公共部分的权利是所有业主的权利，即使商品房或私人部分消失。商品房残破不能居住，或由于某项原因而损坏，或由于政府当局征用拆除，所有业主可以根据内部规定，或过去所达成的协议，或按私人拥有的部分的价值比例负责支付修缮或重建费用。除非在商品房内部特别规定或全体业主达成协议．否刚必须按照法律规定保持房屋原貌的原则进行修缮和重建工作。如果商品房出现由于人的因素或不可抗力的因素而全部损坏，而且柬籍业主全体同意出售商品房所占的地皮的情况，特别公共产权者有权获得符合自己拥有的私人部分面积比倒，或者按照原来所达成的协议．或者内部规定所享受到公共部分的利益。

第五章：注册和颁发产权证的规定

   

第十九条：商品房特别公共产权的注册和发放产权证的法规和其他有关注册私人产权证的法规相同。特别公共产权者的产权证图样以及关于权利的说明，按照国土规划和建设部的规定执行。

第六章：惩罚条例

第二十条：特别公共产权者把商品房的公共部分或土地占为己有或私自出售，应强迫其恢复原状或归还。特别公共产权者违反该法，按地政法第257条规定惩罚．不参加保护公共部分工作，或者不遵守公共秩序的特别公共产权者，按地政法第258条规定惩罚。

第二十一条：如果地政官员在发放商品房私人部分产权证给特别公共产权者，或在注册工作上违反本法规定，将依照地政法第264条规定给予惩罚。

第七章 有关条例

第二十二条：在本法生效前购买或获得商品房私人部分而不符合本法第6条规定的外国人，允许在两年内进行处理，使之符台本法规定，如果不符合该条规定，有关部门应向法院提出起诉，以强制出售该商品房的私人部分。

第八章
最后规定

第二十三条：与本法相违背的法律应视为无效

第二十四条：本法应尽快宣布执行。