柬埔寨房地产真的没有暴利（预热：来来来学习一下税法）

大家先不要急着喷我一脸唾沫，你让我把话说完好唔好？

今天说的主题压根就与开发商莫有关系，卑职以为，大家首先要学习一下人家的《税法》，不然下一篇要写正题的时候根本无处下手。所以，这一篇里面，下官只是个报幕的，各位爷不要喷。

在正式开始之前，有一点前言：

以下的篇幅中你会看到数字、百分号之类的，数学课成绩不太好的同学，也不要放弃，其实会很简单，你只要挺过去了，你对柬埔寨这方面的知识就领先至少80%的人。当然，如果您的头衔是“*总”而且您的公司不是个皮包公司，那么赶紧地，您关了这一页，哪能劳您来读这个？叫秘书来读就好了。

柬埔寨的这个《税法》正文有55页，我们只学习与房地产开发商有关的部分，争取给您500字就写完它。就算粗糙了点儿，您就凑合着看吧。

一项一项来，首先利润税（Taxon Profit）。大多数情况下是20%；但您如果是做石油、天然气、宝石之类不可再生资源的生意，30%；而如果您的企业是经过发展委员会（CDC）优惠政策特批的，9%也可以。啥？您都没听说过有优惠政策这回事儿？所以说平时要多看看报、读读政策，坚持正确的社会主义科学发展观，紧密地团结在洪总理的支持外资政策旗帜下，不要说9%，全部免除都有可能。利润税，那是纯的白花花的银子，20%与9%之间相差很多钱。利润税在分红的情况下又有另一套说法，比较细，你肯定没耐心听，算了。也有人试过，日夜操劳终于把自己的利润做到了零，但不要高兴太早，你要这样的话，那就适用最小税额制，不跟你算利润，直接交营业额的1%，比较狠吧？

营业税（Turnover Tax）。正文里说2%，而且这个应该是近十年内出现的几个新补充税项之一，其他补充税项还有好几个，几乎全是对房地产业影响极大的。这个营业税，我感觉里面学问很大，似乎不是每个企业都认真缴的样子，看你在做的是什么事业。你一定要多与你的会计交流，最重要的是让你的会计多与专门分管你的税官交流。不交流，哪里会出真理啊？

增值税（Value Added Tax）。既然有了增值税，要我说，是不应该有营业税的，特别是像柬埔寨这样一个急需刺激经济活动的国家。10%，这个里面没有很多学问可讲。硬邦邦，乖乖地交，国家靠的就是这个才运转得动。企业家朋友们唯一要注意的是不能傻乎乎帮别人也把增值税给交了。“增值”顾名思义就是某件产品在经过你这道工序的时候增值那部分才是被征税对象，因此，属于你的那一部分是通过你的产出减去你的购入而得到的。当然啦，土豪朋友们欢迎随便缴，单缴、双缴、混合缴，税务局会成为你最忠实的朋友。

预扣税（Withholding Tax）。

这，其实不是一个精确的税目，它的主旨精神就是怕你到时候别跑了，先交点钱押在税务局再说，到算账那天多收了的话再退给你。

发生在给境内居民的支付时：

·       服务、咨询、知识产权类产品为15%；

·       动产及不动产租赁支付的10%；

·       银行定期存款利息的6%，非定期存款利息的4%；

发生在给境外居民的支付时：统统的按14%算。

登记税（Registration Tax）。这个名字很容易误导人，它说的意思其实是指房屋土地车辆这类高价值财产所有权变更而产生的税额，俗称“过户税”，4%，不管你是买卖、赠予、交换，统统地要交。

不动产产权税（Property Tax）。土地、房屋等所有不动产，只要拥有，就要缴每年0.1%的产权税。

土地荒置税（Unused Land Tax）。荒置不用的土地、搁置的建筑工地等地产，其所有者应缴年2%的荒置税。这个比产权税要狠，但您不用太害怕，哪块土地允许荒置？您的土地到底算不算荒置？不是看土地上面有没有长草来决定的。有一个专门管这件事的部门，叫做荒置土地评定委员会（Unused Land Appraisal Committee），他们说你荒，你就荒了。当然，他们不说你荒，你的土地长了草也不荒，所以，这个部门还是比较牛的。

学习到这里，有一个至关重要的问题必须得提一下。登记税、产权税、土地荒置税这类涉及到产权价值计算的税项，某件产权的价值到底是多少由谁来决定呢？你明明有块价值100万的地荒了好几年了，你非要说它只值1万块，税务局拿你怎么办？他们早就帮你想好了，根本不用你去讨价还价，人家已经贴心地为你准备好了一张官方评定的土地分区域价值地图。你的地在哪个位置，一放上去套用一下，官方指导价格就出来了，然后又有一个价值评估委员会（Evaluation Committee）来指手划脚帮你评价一番，就拍板了。我们得出的结论是：在柬埔寨，凡是带“委员会”字样的，都很牛。这张地图，割一小块出来举个例子，它是这个样子：

当然啦，税务局的老爷们是生怕税收多了吓着你，所以，明明市场价已经涨到$1000块的，他非要标个$300，不是他消息不灵通不懂行情，而是因为他们实在是想支持你的房地产开发事业，不要对你下手太狠。如果你真以为按照这个官方指导价格地图，就可以去买块地，那就太天真了。（作者按：如果有想知道自己的地被官方评了多少钱的，可以发信息，只要告诉我地在哪儿，我有的是地图，结果保证白菜价。）

好了，今天的税法讲座学前班就到这里。这刚好就是一个房地产开发商在柬埔寨需要学习的税法知识，其他还有许多税额征收条款跟您没有关系，说了您也不爱听，比如，卖二手车的还分好几种方法计特种商品税，杀猪的还有个屠宰税（SlaughterTax），您学习了也不会去改行当屠夫，就不要学习了。

今天学习的税法，是为了明天能说清楚一件事情，那就是为什么说柬埔寨房地产不是暴利。不信您等着瞧。

转自柬埔寨高尔夫与地产观察微信公众号  作者：海君