在投资土地之前需要懂得的常识（1）

随着柬埔寨的土地价格火箭上升速度般地增长，当地众多的投资者们正战略性地寻找大块或者小块土地进行投资。

一般来说，开发商/投资者/朋友们会集聚一堂一起购买一整块大土地（土地面积越大，每平方米的价格就越便宜）。然后他们私下再细化土地——可能会提供一些基础设施和主户型图——然后以小块土地的方式出售给最终买家，从而实现每平方米最高价的收益。这些土地最初的价格低至几千美元，通常情况下是以诱人的支付方案对外出售，对其未来的基础设施建设发展也有一定的承诺。

在这些项目中选择一个位置优越的地块，最终买家也能够很快获得土地投资的收益。一些买家现在着眼于在这块土地上建立别墅或者一旦该区域发展成一个城区还可以经营生意。

然而，并非所有的土地的开发都是稳妥的投资项目。

对于最终买家而言，认真思考想购买的土地的位置，产权类型，以及是否有资格进行交易和该项目的业主或者管理人员的可信度，这是一件非常重要的事情。除此之外，还需要慎重考虑房产中介在这次的交易过程中到底是起什么作用的，这点也很重要。

如果这些事情考虑清楚，那么买家可能购买的土地价值和预期的将会有所差异。或者更糟糕的是，他们一点都不值那个价。

鉴于这点，Realestate.com.kh房产网和VTrust Appraisal最具有研究经验的团队一起合作，给土地买家做出了最终的土地购买指导。

这篇文章的目的在于确保那些土地买家明确将来怎样去保护自己的合法利益，理性选择一块土地，考虑其合法性，位置是否优越。

总而言之，土地买家需要考虑到以下重要的三点：

周围的城镇规划：

基础设施以及生活设施以及土地本身合法性

1. 周围的城镇规划：

一项成功的土地项目很大程度上取决于该城市的主体规划，尤其是当地的规划或者靠近主体区域的规划。

如果政府做出了主要的开发计划，覆盖到该区域的部分地区，那么一个崭新的卫星城市将会被开发，包括：主干道，排水系统以及其他的生活设施。这意味着这些土地临近规划开发区，以后将会受到人们热捧，土地价格也会飞涨。

那么，购买土地之时，应该怎样选择其位置呢？

土地买家需要整体研究这个土地项目的位置。

他们必须努力调查周围的环境，包括：500米-1000米范围内现有和将来的建设，基础设施，以及这块土地上将来能够帮助居民提高生活水平的生产设施和生活设施都有哪些。

除此之外，他们还应该了解政府的开发的主体规划情况，包括：周围的区域，一些私人土地开发既可以增加其价值也可以削减其价值。

什么时候土地将发挥其位置优势呢？这要考虑到您计划的时间。

优越的地理位置能使房产增值，这是要经历一段时间的。无论是20年抑或30年，土地的地理位置都会受到政府或者大型开发商的密切关注。

或许，许多年过后，众多的居民将会生活在远离马路，没有排水系统，水电供不应求的地段，抑或要花费很长的时间往返于公立学校接送自己的孩子；对于他们而言生活在远离基础设施的地方，买家预期的那种购买价值已经消失得无影无踪了。

还有一个关于土地位置的重要问题——地理位置特征，例如：该地是否有发洪水或者其他自然灾害的机会。这点在您购买土地之前就要做好调查。

2. 基础设施和生活便利设施：

关于基础设施，买家应该意识到以下这两点：

将来的规划会影响现现在的土地位置和附近的基础设施。

那里现存的基础设施有哪些？

关于现存的基础设施，买家应该考虑到其可接触性，例如：有多少条马路可以到达市中心，水供应情况，排水系统以及附近其他的必备生活设施，例如：学校，社区的市场，公共服务等等——最少要在可管理的范围内。

因为现在生活设施齐全造就了便捷的生活，这对于土地而言就会更具有价值。这样不管是转手再卖或者源于其他目的，购买此地都很值得。

但是这也意味着您可能会错过好时机，因为其他人也会注意到这点。

将来的基础设施：

然而，众多的土地项目并没有现成的基础设施。这就是该土地价格实惠的原因之所在。大部分的土地项目位于城市的边缘位置或者中心的外围区域，基础设施配备不齐全。

如果买家遇到这样的情况，应该考虑到土地位置的将来发展情形：以后有没有城镇规划，包括：您购买的土地的基础设施情况。

直接可行的办法是询问该地5年或者10年后到底有没有土地开发增值的机会？

不幸的是，像这样的推测猜想有时候不能100%的保证其未来的开发潜力。如果以后不开发，那么这会导致土地的价格停滞或者缺少第二市场，影响预期的投资回报。

如果买家在购买土地之后，政府改变了政策，导致该地不建设基础设施怎么办呢？

这对于买家来说真的是个坏消息。然而，一旦私人开发商预见该项目附近地段有开发的潜力，他们将会主动提供一些最基本的基础设施，该项目还将会有升值的机会的。

一些土地的开发受到政府的支持，一些却不？我们怎样才能知道政府会支持哪些土地开发项目又不支持哪些呢？这样会造成什么样的影响？

买家只有勤于调查才能清楚意识到这个问题，证实相关的机构同意开发哪些项目，所有权证书检查或者营业执照/土地的细化规划。

要清楚了解到主流媒体关于土地项目的积极报道并不意味着这就是稳妥的投资选择。

3. 土地本身合法性问题

土地细化必须要考虑到一个重要问题，那就是要受到政府机构的批准，这对于购买土地的买家而言很重要，提前要了解清楚。

获得政府批准的土地细化意味着整个的开发项目的所有独立的土地产权（一整块土地）是合法的，是受国家机关承认尊敬的。

如果通常进行土地交易，“土地过户”函（软产权的一种类型）要在区内进行登记——但是这对于买家而言并不是有力的所有权证明，将来是会发生多种潜在问题的。

我需要的是哪种类型的土地产权呢？

第一，土地的一个合法的产权是“独立的产权”，该产权源于土地主规划的土地细化。

第二，要使每一个“独立的产权合法”开发商首先必须要做的是要为整个的土地申请到一个产权。

第三，开发商必须要获得城区开发机构批准的土地细化规划，尤其是要得到国家级别的机构的批准，也就是说，要得到土地部的城市规划和建筑的批准。一旦这些获得批准，对于买家来说注册一个已经获得该项目土地部批准的独立土地产权是合法的，可行的。当然，过户将会产生整个土地4%的费用。

最后，如果政府早已就土地的位置做好了开发的主体规划，该开发项目位于何地，所有的独立产权可以登记为LMAP产权（这是柬埔寨最新，最有力的土地产权登记系统）。

金边市大部分的住宅开发项目，每一个的独立产权都是LMAP产权。拥有LMAP产权意味着您房屋的地界已经做好了最详细的记录，在涉及到使用权以及所有权的时候该项产权是能够使您远离纠纷的。可以了解更多关于柬埔寨土地产权的问题。

来自柬埔寨地产网CambodiaRealEstate