深具潜力的柬埔寨地产

　提要：应柬埔寨王国经济发展促进会的邀请，本报记者赴柬进行了为期10天的访问，重点对柬国首都金边市、国际旅游胜地暹粒省以及对外港口城市西哈努克港的城市发展、土地制度与房地产市场状况进行了考察。　　应柬埔寨王国经济发展促进会的邀请，本报记者赴柬进行了为期10天的访问，重点对柬国首都金边市、国际旅游胜地暹粒省以及对外港口城市西哈努克港的城市发展、土地制度与房地产市场状况进行了考察。
　　在接受本报记者独家专访时，柬埔寨王国国会主席顾问、国会部长、内政部上将松盛威（SAMBATHSOTH)勋爵介绍了柬国的政治、经济概况以及华商在柬地产等领域的成就，并委托记者转达对中国人民的敬意。“中柬牢固的友谊不仅是中资在柬发展的基础，也是柬国经济近年大发展的基石，相信在未来几年中，来柬投资将获得更多的惊喜。”
　　中国住房：近年来柬埔寨政治稳定，经济发展也步入快车道，请你介绍一下这方面的情况。
　　松盛威：1993年以来王国政治趋于稳定，进入经济重建和发展时期。政府把发展经济和消除贫困作为首要任务，出台了多项改革措施，经济获得一定发展，人民生活有所改善。柬埔寨经济体制先后经历了“混合型”、“计划型”到“市场型”的模式转变，以市场经济代替计划经济并以法律的形式确定下来。目前柬国进入30多年来的最好发展时期，经济持续稳定发展，近年来GDP增长率均保持在6%~7%的较高水平。
　　中国住房：农业仍是柬埔寨的第一大产业，城市化率较低，金边、西哈努克港等重点城市的发展情况及城市建设现状如何？
　　松盛威：如你所说，王国城市化率较低，缺乏完整的工业生产体系。因此，柬经济基础仍十分薄弱，经济结构不尽合理，经济总量较小，人均年收入较低。但随着政治经济的稳定，成衣业、旅游业和建筑业快速发展并成为国家主要财政收入来源，在重点城市中占有较大比重。首都金边的城市建设日益完善，是柬国的政治、金融、文化中心；而惟一的海港城市西哈努克市拥有柬国最大的国际深水港，与金边和吴哥齐名，是柬埔寨著名的三大旅游地之一。以它们为代表的重点城市建设正在加速。
　　中国住房：在柬埔寨王国经济发展过程中，房地产业占有着重要的地位，在国民生产总值中占有总量的7%左右。投资者都很关心柬国的土地制度及房地产开发情况。
　　松盛威：与不少国家一样，柬国房地产也经历过爆炒期。上世纪90年代，房地产业迅速兴起，1994年8月，柬王国政府颁布了《投资法》为国内外私人投资提供大量优惠政策，随着大量外资的涌入，大批商人争相购地、租地，使柬房地产市场在1995～1996年间达到了高潮，行业产值连续数年以20%以上的速度增长。随后，受1997年7月柬国内武装冲突事件及亚洲金融危机的影响，房地产业开始大幅降温，萧条期一直持续到2001年。自2002年以来，房地产业逐步恢复，尤其金边市开发量和房屋价格逐年攀升。近两年越来越多的国外商人和本地人民对投资业看好，柬各地的房地产价格随之大幅上升，房地产市场再次大热。
　　柬有两种土地制度，即永久性所有权与土地许可制度。永久性所有权只适用于柬籍自然人和法人，土地许可的最长期限为99年。整体上房地产法规还不健全，政府对开发项目的建筑密度、高度、容积率、绿化率等均无具体限制；在设计和施工方面，也没有严格的建筑规范要求；在销售环节，控制和监管并不严厉，项目没有正式开工也可销售。这方面柬政府将逐步完善。比如，为防止土地过度炒作，加强了对商业银行的管制，禁止土地抵押贷款，导致土地价格有所下降。
　　中国住房：当前，柬国居民住房情况、房价水平如何？房地产市场购买力的主要来源是国内居民还是国外居民？
　　松盛威：由于特殊的国情，柬国居民住房差异较大，以金边市为例，普通居民住宅中以竹子和茅草为外墙建筑材料的房屋所占比例为9.7%，以木材为建筑材料的占39.3%，混凝土、砖、石头结构的为47.4%，存量房建筑质量较低，这种局面要求对居民居住条件需进行大力改善。另一方面，房价较高。根据国土规划部对金边市去年9月份房屋的销售价格调查显示，排屋（即法式低层洋房，是柬目前主要建筑形式）底层每间4.2万～6.5万美元；两层一座的排屋7万～18万美元；半别墅12.8万～20万美元；别墅22万～60万美元；高层公寓每平方米700～1100美元。
　　当前，韩资在房地产领域发展迅速，推动了柬房地产价格的上涨，中国企业仍多处于观望阶段。房地产市场购买力仍以国内财富阶层为主，据不完全统计，比重占到90%左右。随着柬政府出台的房地产新政，允许外国人购买建筑物和公寓，则进一步推动了房地产市场。
　　中国住房：中柬持续多年保持着稳定友好的关系，这将成为中资赴柬投资地产业等产业的基础。除此之外，还有哪些潜力要素？也请谈谈风险所在。
　　松盛威：你说得很对，中柬牢固的友谊不仅是中资在柬发展的基础，也是柬国经济近年来大发展的基石，相信在未来几年中，来柬投资者将获得更多的惊喜。并且，随着华人对柬国的了解，柬埔寨王国经济发展促进会等发挥两国经济交流桥梁作用的机构也会成为来柬投资者的领路人，柬驻华使馆、华驻柬使馆等都将为在柬投资者提供保障。
　　此外，柬国近年发现了油田，不久的将来，可实现石油生产，有人预测油气资源的开发将令柬国的GDP增速翻番，从而大大推动房地产发展；而金融业变革也在酝酿之中，证券市场的空白将被填补，股市开市近在眼前，届时金融业将得到进一步发展。另一方面，这些巨大的经济刺激因素也暗藏着一些发展不确定性，2008年金融危机的影响尚未消退，再加上前期土地炒作过热、房地产市场存在泡沫、政策法规不健全等因素的影响，市场风险仍需把握，我判断房地产业整体前景“谨慎乐观”。总之，当前到未来至少10年，我相信柬国政治稳定，经济上升，这期间必然蕴藏着巨大的投资机会。

                                        2011-04-21 12:28                                          来源：中国建设报                                                                                  作者：葛云                                                                                                               

，收土地增值税或房产税么