土地制度与房地产开发

　　今天的柬埔寨也像其他国家已经走过的初级发展阶段一样，到处是房地产开发、基础设施建设。目前柬埔寨的土地有两类性质：第一类土地是私人所有，只有柬埔寨国籍的人才有土地永久拥有权。国家为了鼓励外国人购房和协助本地人致富，接地的一层房屋不允许卖给外国人，二层以上房屋可以卖给外国人并拥有永久居住权。开发商可以与本地人合资注册开发公司，但是柬埔寨人必须做法人，其持股权不受限制。第二类土地是国家所有，外国人可以通过投资申请得到国家租赁的开发建设土地，租赁期分成99年、70年、50年，年限的不同是由于出台的政策时期不同而产生的，与开发内容无关。这样的土地一次性得到长期租赁权的费用并不高，每平米几块美金而已，但是台下交易费很高。这样的土地一般在建设期免租费，建设期结束后，按年向政府缴纳土地租赁费，一般是年营业额的3%。这些土地可以转让、转租、抵押、继承，其销售的土地和房产可以由国家土地部门发放有限年限的土地或房屋产权证书。

　　近三年来柬埔寨主要城市的房地产发展很快。三年前的豪华公寓每平方米售价1000美金，如今有的已经涨到每平方米3000多美金。许多外国人，尤其是韩国、台湾、日本、中国人簇拥着到金边买房。在房产销售方面，图纸出来后就可以出售，按揭20年，可以零首付。房产证也分两种，一种是公寓型产权证，一种是别墅型产权证。公寓型产权证手续简单，二层以上公寓套房，只要有购买合同就可以买卖，柬埔寨将之称为“软卡”。别墅产权证就不一样了，手续较为复杂，因为别墅是房地合一的产权，需要到柬埔寨房地管理部门登记，给你的证件是一个国际标准的版本，业主每转卖一次都要到国家房地管理部门去登记，并将前一个业主在居住期间对房屋的改建，详细地记录下来（包括图片），转给下一个业主。也就是说，别墅购买人会知道一座别墅从最初建设到接手的每一次改变。这种制度很像西方国家的房地产管理方式——“房地志法”。
　　我从事成片土地开发已经二十多年了，先后在海南、广西北海、北京参与房地产开发和楼宇建设。我认为柬埔寨的土地应用模式不会与中国一样，如前所述，柬埔寨的土地性质是私有制和国家所有制两种，由于土地开发属于新兴领域，土地价值很低，只要有钱就可以买，导致有一定资金基础的柬埔寨人疯狂购置土地，所以过去10年多的时间里基本上是无续、无法地占有土地，至今仍然有大量的土地撂荒。


　　政府为了让外国人进入土地市场，得到更多的资金，将国家控制的大片土地和柬埔寨人看不上的土地，以租赁的方式承租给外国人，租赁期有50年、70年、80年、99年不等，这几个年限不同的租赁性质，并不像我们国家根据建设性质决定土地使用期的长短（住宅70年，工业50年，商业40年）。他们根据客户需要制定租赁时限，而且一开始就明确每年交土地租金。中国投资人非常清楚这里面的机会，都会要求租期越长越好。像我们的金银湾项目，一开始是80年使用权，后来争取到99年，这也是他们最长的租赁土地年限。
　　由于政府内部的政党之争，没收成片闲置土地成为一件国家大事。2015年初，政府联合工作组对上百幅成片开发土地进行检查。经过核查，没有按照计划和规划进行开发的土地一律收回，截至今年8月已有几十幅土地被没收。但是，政府并没有设计出新的成片土地开发政策，可能还会以传统的承租方式租给有申请的投资人。作为成片土地开发的研究者，我很希望将中国成片土地开发的经验传授给他们。由于体制和习惯的不同，我不可能去影响这个国家的土地政策，但是，我可以在自己的土地上尝试用中国土地开发模式建设家园，在自己的体系内建立符合中国开发区的管理和服务模式。这也是我兴奋地留在柬埔寨工作的缘由。


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