为什么买的公寓租不出去？

       上周，律所来了一位A先生分享了他的观点，他认为在金边买公寓，只要挑的好，出租是不存在问题的，而他也指明了BKK区（万景岗区）及其周边区域的优势。A先生的观点有一部分是合理的，但有一个概念的理解，有可能导致投资者买的公寓长期空置租不出去。


首先，我们来分析A先生所说的那些“都住满了的公寓”是怎么回事。
地段、地段、地段（location、location、location）
“地段”这个因素真的是永恒的致胜点。租的好的公寓一部分围绕在金边塔附近。



(图片来自网络，金边塔Phnom Penh Tower)


金边塔可以说是金边市出租率非常高的B级写字楼，外资企业基本聚集在内。



（图片来自金边塔官方主页）


而金边塔东南角斜对面是BKK第一分区，这个分区是市中心适宜办公的别墅聚集区，大别墅也装修体面，生活机能非常完整。一些外资企业租一栋大别墅，停车场、宿舍、办公问题全部解决。而且部分大使馆也在附近。
由于BKK区被棋盘式的道路设置，路窄、车多，经常堵个水泄不通，这导致要去这两个办公聚集地的外国人别无选择，只能就近租房。金边本来就不大，每天若要堵个1－2小时上下班，让人情何以堪？金边由于公共交通实在落后，外国人如果有居住上班的需求，是宁愿付贵一点的房租，而不是住的老远每天跟嘟嘟车司机纠缠“吐多了”（two dollar）,“死多了”(three dollar),“佛多了”(four dollar)。所以，这个地段成了外国人的居住首选。
那为什么A先生说公寓出租情况好，而又有人说公寓好难出租？
那是因为，大家对“公寓”这个概念的理解是不一样的。
A先生所说的都“租满了的公寓”是指已经盖好的服务型公寓（serviced apartment）。请各位注意三个重点：“已经盖好”，“服务型”，“公寓”。
金边外国投资者激增其实是近五年的事情，已经建好投入使用的公寓，真的搭上了柬埔寨发展的顺风车，坐享其成。这类服务型公寓一般是地主自建出租的产品，一般不卖。
来金边的游客一般呆2-6天，这类客户基本选择住酒店。对于逗留时间按“月”计算的客户基本要找公寓，明眼人一算都知道，市中心的酒店一晚基本在50美金左右，住个15天，750美金。租个一房公寓一个月也差不多这个价格。服务型公寓就是介于酒店和公寓的一种产品。租客不用找房东，跑楼下找物业经理就能解决看房、漏水、家电、卫生等问题，这类公寓基本每周免费1-3次的打扫。
那别人说的公寓不好出租是怎么回事呢？
所处地段是一个重要原因，不再分析。
一方面原因是，买的公寓不带服务。
现在金边的公寓大楼一大部分是外国投资者买的。这些投资者很多都不住在金边，如果没有中介帮忙解决问题，那电灯坏了，厨房漏水，空调不制冷了，厕所马桶堵了等杂七杂八的问题都没人解决的。只能租客自食其力了。屋主每月所交的物业管理费更多是针对公共区域的物业管理，不包括公寓内部的管理，即使包括在内也经常服务不到位。另外公寓大楼的停车位有一大部分是要另外按月收费的，而服务型公寓往往会挤都挤个车位出来给客人。如果这种公寓跟服务型公寓价格差不多，租客选择服务型公寓的可能性是更大的。那什么情况下公寓会被选择？一般是拖家带口的租客会选择，因为他们长时间有家人照料，这公寓的性质就是他们的“家”。
另一方面，部分公寓的户型设计不符合实际。有些公寓的户型定位在上述地段是注定很难出租给外国人的。这类户型一般是大户型，豪华装修。这种户型在经济发达的城市是有其竞争力的，以金边目前的经济情况和外国投资者急于追求短期回报的愿望，是有些不合时宜的。往单身公寓、一房一厅、二房一厅去考虑较妥。
也许读者们出现疑问了，服务型公寓都是地主自己建自己出租不卖，公寓又出租不理想，那究竟投资什么？开发商要设计什么产品呢？
大家可以往“产权式服务型公寓”思考，业界也有人叫“酒店式公寓”。包租婆包租公可不是闭着眼睛买公寓就能当成的哈～
来自：柬埔寨法律商务咨询