金边四家公寓楼盘的楼书设计

       最近在打包行李，准备搬进那漏水的新家。老天爷似乎在作弄我们，需要他下一场倾盆大雨来检验补漏工作，他偏不下。不下就不下呗，反正迟早要断、舍、离。清理行李的时候，就挖出了一大搭金边的公寓楼盘的楼书，陈姐就重温学习了一遍。最后挑出了四本有代表性的楼书，想给大家点评一下。

（点评的这四家楼盘和楼书，不构成对大家的投资建议。）

在整体的简洁性上，Skylar的楼书材料是蛮简洁的：

（1）一张 A3硬纸对折，一面是项目概况，介绍了室内装修样照，设施，地点。一面是房屋类型的布局图。

（2）楼盘信息表,2张A4。

（3）付款方式，4种选择。

我们就挑楼盘信息表来看看。

对于购房者来说的，几个大的要点都说清楚了：（1）土地大小（2）大楼整体规划（3）户型及数量设置（4）停车位 （5）定金（6）费用与税（税费的细节我们会在另外一个楼盘展再讲）。

在这份楼盘信息表里，有两个方面的内容是写着“待定”，一是物业费；二是物业管理公司。关于物业管理的内容，大部分楼盘都是这样的，在交房前，购房合同和大楼内部规章涉及物业管理的内容都是待定。能做到买房时就基本落实的很少。

说很少，就代表不是没有。

我们来看 North Park 这个楼盘。

North Park 这个楼盘其实蛮隐秘的，它在North Bridge International School (北桥国际学校，在柬埔寨排名数一数二的国际学校，里面大部分老师都是外教)。楼书把交房后的细节内容都交代好了。像陈姐为开发商们起草的内部规章，除了一般的管理运营规定外，涉及到钱的部分就是他们所提及的这四个部分，分别是日常的管理费、一次性交的管理基金、预防公共设施被破坏的押金、涉及产权证过户的各项费用和税费。当然，在内部规章一般是会设置一条款提醒“这些费用会随时间和市场情况而调整”。像North Park 这样一开始就阐明管理细节的开发商，蛮少见的。

说到North Park ，自然就想到他家的邻居，ORKIDE。这个项目为什么出位？看他的楼书内容，你就懂了。

这整个项目36公顷，公寓项目占了3.3公顷，一个大型综合体。都画出来给你看了。去楼盘现场，别墅区基本完工等待内部装修，2004号路的店铺已交接完毕。只剩下公寓和商场。为什么陈姐会提这个项目。一方面是股东成分背景很硬，非常硬。另一方面是不同时期的楼书，在付款安排上是有所调整的。某一期楼书的付款安排的其中一个选项将尾款的比例提高到50%。人家也在努力卖公寓啊！

最后一个项目是TK ROYAL ONE（中港皇家建设）。这个项目的楼书做的蛮详细的。大部分内容，跟其他中资楼盘类似，例如：柬埔寨在东南亚的地位、投资回报率、常见问题的回答。但中港皇家建设做的比较突出的一点是，他们整理了一份“各国房地产投资比较表”，功课做的很足，选择了5个国家分别从购买成本、持有成本、出售成本进行了介绍和比较。我们不讨论其他国家的内容做的正确与否，就点评柬埔寨部分。

在前面提到Skylar的时候，Skylar也是针对房屋税和交易税做了简单说明。Property Tax翻译过来有很多说法，有叫物业税、房屋税、房地产税。大家记住屋主每年要交0.1％就是指这个物业税。Skylar和TK ROYAL ONE在解释这个税的时候，基本没大问题。但是忽略了一个蛮有优势的重点。在税务实操中，在物业税落实征收的初始阶段，是按 （房屋评估价值的80%－$25000)*0.1% 来征收的。至于这个所谓的初始阶段会持续到什么时候，目前还没落定。所以客户其实付的税要比理论的税费再少一些。

在TK ROYAL ONE的楼书持有成本这一栏提到“租赁收入：（2）公司为总租金的14%”。这个说法是不准确的。简单说，租赁税是10%，企业所得税是20%，非居民股东的分红税是14%。不清楚这个14%写在楼书里，是具体指哪方面？有待指教。

最后的最后，此点评不是广告，也不构成对读者的投资建议。所讨论的楼书是在2016年第一季度领取的，并非最新版本，仅供参考及讨论。

今天是柬新年的最后一天啦。希望大家小长假过的愉快！来自：柬埔寨法律商务咨询

妥妥的干货，谢了