《柬埔寨地产年报》解读3一眼看穿到2018年再续：商业零售

零售业地产部分

声明：本文的原始资料来自Knight Frank的柬埔寨地产行业年报，此年报对公众开放。本公众号（柬埔寨高尔夫与地产观察）对此年报的形成并无贡献，在此只对其进行客观解读。

一、供求与存量

当前，金边有134154平方米的商业地产，这一数字到2019年会达到408092平方米。但与此同时，从现在算起，到2017年都几乎不会有新的商业地产项目峻工，也就是说，这差不多200%的增长量会在2018年与2019年间密集地投入使用。

请看图：

（黄色部分为供应，蓝色部分为空置量，上面的百分数是空置率，请注意2015年出奇的繁荣）

这张表背后的一个重大事实是：两个巨型项目-永旺百货二期与Orkidé皇家都位于堆谷区西北边沿的SenSok区域，而且都是2018年完工，光这两个项目可提供的商业空间就将达到110500平方米，从而令SenkSok区一跃成为商业重镇。

另外，俄罗斯大道的百盛中心与机场对面的Aeropod也是将来两个不小的商业广场项目。

二、出租率与租金价格

总的来看，2015年是最繁荣的一年，所有商业购物类地产项目的出租率可以保持在90%，其中一线商业地产的出租率长期在95%以上，永旺百货一期自从开张到现在出租率100%，这可能也是它有信心开发二期的原因。这与中国国内多个城市里发生的实体购物中心大批没落现状形成强烈反差，再一次映证柬埔寨作为一个上升期的初级发展中国家而存在的事实。

另外一个值得关注的现象是在柬国际商业品牌的构成，请看图：

可见，日本与美国的品牌是很强劲的。虽然来自中国的小商品横流，但真正有名有姓的品牌（比如华为、联想、广汽汽车）加起来总占有量根本无法挤进去前几名。

租金方面，现有的一线商业空间月租金从$32到$70/平方米不等，一般在租金基础上还会收取商家总销售额的10%到25%作为分红。

三、未来

由于一线商业地产将来面对的市场是柬埔寨当地人口中中产阶级及以上部分人群，所以对这一人群的收入研究十分重要。2014年的调查报告中显示：当年金边市收入最高的前20%人口每月可支配收入是$423（注意，是可支配收入，不是总收入，总收入要比这个数字大得多），可千万不要小看这个423，可能很大部分中国国内人口还达不到。而这个数字真正的伟大之处要通过与往年的比较才看得出来：这个$423比一年前的2013年增长了7.9%，比三年前的2011年增长了74%，百分之七十四！！这是什么概念？这个现象对所有在柬的地产开发商都是刺激肾上腺的，不管你是商业地产、居住、办公地产，也许现在你的目标还在在柬外籍居民身上，但以这个趋势，不久的将来，物产将大规模统统进入本地人的购买火力圈。也就是说，长远看来，得本地人群者得天下。

最后，请看商业购物地产存量表：

（绿色是现存，蓝色是未来；前两个柱是一线项目，后两个是二线）

P．S．由于此年报针对公众开放，可以免费索取，如有需要者，可回复本公众号。