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《柬埔寨地产年报》解读4,一眼看穿到2018年又续:酒店业
Taingvengly 发表于:2017-5-2 15:30:32 复制链接 看图 发表新帖
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酒店业部分

声明:本文的原始资料来自Knight Frank的柬埔寨地产行业年报,此年报对公众开放。本公众号(柬埔寨高尔夫与地产观察)对此年报的形成并无贡献,在此只对其进行客观解读。

背景:柬埔寨的旅游业真正爆发式增长始于2004年,但在2004年后的多年间,外面的世界只知有吴哥窟,不知有柬埔寨,因此,金边等城市并不在游客的行程上。时至今日,外国游客在柬埔寨的基本行程为吴哥金边西哈努克港,有时也可以省略金边,只剩吴哥西哈努克港。

柬埔寨接收外国游客来访及其产值如下图:
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(左边轴数值与绿色柱为外国游客人数,红线与右边轴为外国游客带来收入,单位:百万美元)

通常情况下,一国的酒店业繁荣程度跟外国游客来访人数密切相关,但请看下图,你会发现柬埔寨是一个特例:
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(金边酒店客房总数)

既然2004年以来外国游客人数连年高速增长,为什么上图中自2009年到2014年酒店客房数都增幅不明显呢?答案有两个:一是这段时间全球金融危机时而有之,来柬埔寨的都不是有钱人;二是穷游的外国游客不用住酒店。他们中穷游的住在小客栈或者青年旅馆里,有钱的住在只有几个或十来个房间的昂贵的精品酒店(boutique hotels)里,而这类旅馆与精品酒店并不是我们研究的对象,我们认为拥有50个客房以上的才称为“酒店”,才是与房地产有关的研究对象。而为什么从2015开始酒店与客房数大幅增长呢?因为有钱的外国人来了,更重要的是商务旅行的外国人来了,换言之,金边不再是一个旅游停留点,而是一个商务行程点。在这里,近几年有很多人有很多生意要谈,所以要住星级酒店。

2015年金边两个标志性的事件是五星级的Sokha与三星级的東橫酒店的开业,突然之间,为长年不变的酒店格局注入了新的血液。2016年还将有落户于安达大厦的Rosewood酒店开张以及金边唯一赌场金界娱乐城完工将新增的数百套客房投入使用。更长远地看来,OkuraPrestige 与香格里拉这样的国际奢华酒店品牌也已表达了于2018年后进驻金边的意向。
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(金边Sokha酒店。值得注意的是,金边的Sokha酒店由于地处城区以外的半岛上,有时来客寥寥,而同样是五星级的西哈努克港Sokha酒店由于坐落于白沙滩上,却时常一房难求。可见地理位置对酒店也极其重要。)
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(東橫)


现在的问题是,近年来的入住率如何呢?请看图:
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(金边的五星级酒店入住率与平均日租金。绿色数字为日租金,百分数为入住率)

可见,金边的五星级酒店前几年平均入住率都不到50%,但你肯定要问:既然住不满,为何20152016年还有如此多高档酒店投入市场呢?答案上文中已经提到过了:金边正在高速从一个旅游城市转变为商务城市。如果你现在身处金边或西哈努克港,就可以真切体会到每天有多少中国人与外国人进入这个国家来从事投资、建设、商务等活动。而一家五星级酒店必须要在市场爆增之前一两年投入使用,做好准备。

PS.由于此年报针对公众开放,可以免费索取,如有需要者,可回复本公众号。
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