《柬埔寨地产年报》解读5，一眼看穿到2018年终极续：公寓

声明：本文的原始资料来自Knight Frank的柬埔寨地产行业年报，此年报对公众开放。本公众号（柬埔寨高尔夫与地产观察）对此年报的形成并无贡献，在此只对其进行客观解读。

公寓，对于柬埔寨一开始是个新概念，它是一种之前不曾存在过的居住方式。金边最早的公寓项目从2009，2010年左右开始动工，但多数都是些排屋的增高版本，完工时或多或少都有点儿柬西合璧的意思：外面看起来是高层像公寓，里面住着感觉全不是那么回事儿。2014年完工的 De Castle Royal 是一栋里程碑式的建筑物，它的出现为整个金边的公寓市场重新设定了标准，让一直在苦苦探索的人们第一次清晰地看到、摸到什么是现代公寓。自那以后，公寓的发展已经势不可挡，既然知道怎么干了，就卷起袖子，啥也别说了，赶紧干吧。于是，绝大部分高标准、具有现代视野的公寓楼盘都是2014年以后上马的，换句话说，这些楼盘至少要到2017年以后才会陆续完工。然而，由于一贯追求高标准、豪华享受，导致一个结果，就是多数新上马的楼盘都陆续进入了中高标准领域，再换句话说，中高标准领域的一大显著特征是它的价格也是比较高的。

（De Castle Royal）

价格

今天你如果带着一笔钱来到金边，要看到楼盘已经封顶实实在在让你买了就搬进去，这样的楼盘在2016年的春天是没有几个的，没得选。如果你从看效果图开始买，那恭喜你，不光有得选择，而且花样繁多、推陈出新。所以，如果你比较注重金钱的时间价值，一投进去就要在租金上立竿见影，你不要选了，有什么看看赶紧买了弄点家具进去出租吧；如果你不在乎那点时间，就当钱放银行里了，两三年，那么可以慢慢选。价格现在基本是这样子：中心城区以外的公寓，不管多先进，现在除了个别不走寻常路的以外，基本还没有超过均价$2000/平方米的；中心城区一些比较高端的公寓项目超过$3000已是很正常了，因为它的地皮是真心的贵，而且开发一块少一块。具体看来，如下表：

（左边轴是开盘套数，金额数字是均价，百分数是开盘套数当季出售率）

从上图，我们可以看到2014年似乎大家还没太缓过神儿来，而2015年是一个众多楼盘集中开盘的年份，光第三季度就有近四千套公寓开盘。而那条均价曲线时上时下，并不是说金边公寓楼售价上下起伏。打个比方，如果城市边缘某大项目开盘，售价$1500，那么当季度的全市开盘均价一下就被拉下来了，所以，它不是整个城市房价上下波动，准确地说，整个城市房价只升不降。

开发商

没什么可以多说的，看图，他们来自五湖四海：

但是有趣的事实是，来开发的是这些国家，最后买得最多的基本上也是这些国家。

出租与升值空间：

出租的话，刚开始的几年本地人是完全不住不租的，但2014年的 De Castle Royal 在这里又给本地人上了革命性的一课，让平时习惯全家盘腿坐在擦得干干净净地板上的柬埔寨人突然发现高层公寓原来可以住着很舒服。于是，最近两年本地人中那些高收入的年轻一代也开始或买或租搬进来了，当然，本地人租客占租客总数的比例仍然是极小的，这一比例上升的路途还很长。就2015年第四季度来看，最好的城中心高端单卧室公寓租金为$1375/月，而且其入住率保持在72%。

看Knight Frank的意思，超过$3000/平方米售价的公寓，不管是在城中心还是城边缘，都已经接近未来两三年的价格顶点，似乎在近期内升值可能很有限，原因很简单：2015年大量新楼盘集中上马，而且多数都计划于2018年完工，所以2018年是一个大家都要注意的年份。当然，这不还有一些售价$2000/平方米以下的吗，仔细研究一下还是可以选得出来的。过完2018年以后，希望又来了，主要因素有二：好地段几乎全部开发完成，土地资源紧缩，政府地产与建筑法规接近完善从而趋于严格也造成开发成本大幅增加；大批更新一代的柬埔寨年轻人从海外归国，公寓出租与入住率会随之增长。这两个因素导致的直接结果是，第二轮升值随后缓慢到来，当然，那是2018年以后的事。