10万美金在金边能买个什么房？

尊重原创是人类文明发展的动力，但欢迎朋友圈分享。本文摘自作者在知乎回答《柬埔寨的房产值得投资吗？》

10万美元买一幢，如里用的量词是“幢”，就是这个东东：

请注意，上面这里有好多幢。

而不是下面这个东东：

这个东东一般是论套卖的，也是差不多10万美金一套；它要是论幢卖就太贵了。

上面那个论幢卖的，在柬埔寨我们华人称之为“排屋”，下面这个论套卖的我不说你也知道，它叫做“公寓”。

好了，背景知识前戏告一段落，下文开始进入正题，值不值得投资的问题。

分两种情况：如果你的硬指标是年租金回报率10%以上，我直接告诉你，两个都不值得，因为达不到，您基本上就告别自行车了，啊，不好意思，应该是告别柬埔寨房地产了。

如果你期望租金回报在10%以内，同时又希望它以后在某个时间点升了值可以卖出去，那么请留下来，我们还可以商量商量。

首先说一说排屋，我真搞不懂人们为什么要造这样的东东，它造出来这么丑，住在里面一点舒适度也没有（我试过），连个空调都没地儿安装，它为什么还要一直存在真是让我想不明白。当然我这是从居住的角度去判断，而如果您是拖家带小，在里面祖孙五世同堂，前门还要做生意，就另当别论了，特别适合您。但问题来了，持外国护照的人是不能买它的呀。柬埔寨的法律规定凡是带地皮的不动产，地面那一层是不允许外国人持有的，所以呢，您拿着中国护照就不可以买排屋。如果实在要买，那么要从二楼往上买起，这样的话，还买个什么劲儿，全指望着一楼大门做生意呢。

排屋的出租回报率是在多少呢？它是整个柬埔寨租金回报率最低的房产，可能普遍在2%-3%，打个比方，那样一幢，如果地点处于商业价值最大的河岸边，售价可能高于120万美金（不是我定的价哦，我有个柬埔寨哥们儿开的价，您要他真卖），月租金4000美金，年回报4%，这是这种房产回报率的顶点，而且人家在河岸也轻易不会卖，处于有钱买不到的局面。

（河岸是这个样子）

转自：柬埔寨高尔夫与地产观察

如果位处随便一条什么大街上，售价算70万左右，月租金1000，回报率1.7%，大量可以买，但买了干什么？

所以，排屋这个东东，既然不让买，不买也罢。

再说公寓。

公寓又分为成品与画饼，成品就是已经完工在使用的现房，画饼就是效果图画得非常漂亮，正在出售中，但一时半会儿不能完工的楼盘。

就2016年9月为止，金边市的成品公寓用手指头可以数得出来，价格可以问得到，租金也在市场上挂着呢，这个很容易调查出来。画饼中的楼盘，全家老小一起手指脚指全用上也数不过来，价格可以问到，但你如果问租金，人家一般会告诉你：“就这套，30平米，别看它床都和灶台粘在一起了，但将来只要一投入市场，那租金肯定600美金起步“，你问他为什么这么有把握，他能吹上天最后连他自己都信了，你能不信？但有什么依据反驳呢？没有，因为它是个饼，还在画呢，他要说900你也没办法证明不行，因为那是将来的事情。所以，人家跟你说租金回报10%以上，八成就是基于画饼中的楼盘。

成品的楼盘，据我观察租金回报一般在5%-8%之间徘徊，我亲身经手过的最高纪录是一套123平米的两居室公寓，总价13.5万美金，成交的时候卖家连里面的租客一起都卖给了买家，租客的租金是1000/月，这样算来年回报率接近10%，这已经是我见过最顶级的回报率案例了。所以，轻轻松松就10%以上，哪有那么随随便便成功的事情？

但是不是说只要是画饼就一定不行呢？当然不是，你要知道现在很成功的一些成品，它曾经也是画饼呀。现在这堆画饼中，肯定有将来明星级别的产品，关键是你怎么去把它选出来。我的建议是，不要听人吹，自己去看吧，现在如果金边市有100个画饼楼盘的话，我的感觉是这里面可能有25个左右的未来明星产品，如果你选中了它们，不出两三年你就是牛B轰轰的那个人。

选择的衡量标准不外乎地段、建筑设计合理性、价格与定位。

通过这三项标准，我其实私下里已经把所有主要画饼楼盘分成三六九等了。在我看来，金边的公寓楼盘可以分为以下几类，从最惨的说起：

1. 点中死穴型。

顾名思义，这类就是有死穴，怎么折腾都不成。一般来说也并不是说它地段不好，有的可能处在极好的地段，但自己给做坏了，最常见的现象是建筑设计/交通在某方面有硬伤，定价时又无自知之明结果一定价老高，似乎一步就要走上人生之颠一样。最后开盘了吧，第一个月打了个地基卖掉10%，买的还都是开发商的亲朋好友；半年过去了，还是那10%，一年过去了，15%，怎么办呢？原本还指望着卖了钱拿来付建筑包工头工资呢，再不付就不给干活了啊。这个时候才明白，哎哟喂，当时价格定高了，建筑规划也画坏了，这不忘了画停车场了吗？怎么办？地基都打好了再改也晚了哇，将错就错吧，但价格这么高没人买怎么整？这么抬着，骑虎难下，要降价吧，人家已经买了的那15%怎么办？你这不明摆着承认自己没有价值吗？不降价吧，实在卖不掉了呀，给不了钱包工头都威胁要停工了。所以上也上不去，下又下不来，真真的好不难堪也么哥。这个，就叫做被点中了死穴，还好，这种楼盘不多，极少。

2. 鸡肋型。

金边呀，最多就是这种，我望眼看去，黑压压一片尽是。鸡肋呢，你看着都挺好，只要你站在它的售楼中心里面，什么都好，但只要一离开，你就不再想它，它什么都似乎很好，但就是没有任何让你在离开以后还怦然心动的特质。也就是说，她美则美矣，但就是没有什么美得出类拔萃、美得不可替代。原因很简单，如果你今天看了四个售楼中心ABCD，你觉得A也好，然后B也好，C原来比AB都好但更贵，D一看，完了，ABCD原来都一样，没意思。你怎么办？这个就叫鸡肋型。它的最明显特征是价格偏高但不是最高，个个都声称是未来城市中心，效果图做得美轮美奂，造售楼中心就花了上百万美金，银行里其实就剩两百万。这种情况下，ABCD，客官你到底该买谁呢？感觉买谁都行，但又谁都不想买。

3. 神盘。

这种楼盘呀，它各方面都没有死穴，而且各方面标准还挺高，最重要的是，它有某一方面有别人不可替代的长处。而且它的开发商有一条路走到黑的意志与实力，比如说你没发现它的美，你不买是吧？好，不买就不买，它自己有信心直接花私房钱就造完封顶了。但一般情况下，人们都是很有眼光，一下就可以看出来它的亮点，基本不需要开发商自己掏私房钱，还没完工应该就已经销售得八九不离十了。

说到这里，你肯定想问我要我那张将楼盘分成三六九等的名单，但你想想也知道，这么大庭广众之下我哪能拿出来就曝了光了，以后还要不要在金边混了？

看到这里，您千万不要以为柬埔寨房地产就尽是鸡肋，退一万步说，就算您买中了鸡肋，又有何不可？事实上这个国家的房地产行业，其鸡肋产品作为你保存美元资产的目的地是再合适不过了。

如果您来到金边胡乱买一通，买中神盘是运气好；买中鸡肋的话，买就买了吧，你不买、我也不买，那么多鸡肋放着怎么办？要是一不小心买中死穴，，，，唉，我想了下，还是不要买中死穴的好。

我也知道，要是您铁了心要来投资，我说得再不堪您也会来；您要是没那个念头，我说出花儿来您也不会哪怕朝这个方向移动一下手指头。但也还有极小一部分观众朋友们凡事都需要受到鼓舞才能行动。那么好，您可以读一读我另一篇文章，叫做《柬埔寨房地产投资菜鸟五问》（注：旧作，这么打鸡血的文章，以敝人今天的操守，写不出来。）

本文发表之前，我从头仔细读了一下，深感自己苦口婆心、怜悯众生之态入木三分，不禁感慨像我这么操着柬埔寨财政部长的心，领着财政部门卫工资的人，除了我也没sei了，读到这儿，您不赞都不好意思。