2016柬埔寨房地产半年报Knight Frank 二商业地产与酒店篇

商业购物中心

供应与需求

自2014年下半年安达大厦商业部分完工投入使用以来，迄今两年内没有新的零售商场投入市场，金边市商业地产面积总量一直停留在134153平米。2016年年底前随着百盛商场以及Exchange Square的峻工，76200平米的新商业零售面积将投入市场。如下图，如果所有计划与建设中的项目都如期进行的话，到2020年总商业购物地产面积会达到414492平米，相当于在今天的基础上增长209%

金边市商业购物中心累计供应面积；蓝色为已有，绿色为即将投入使用。

来源：KnightFrank Research

高端购物中心出租率维持在95.8%，其中永旺商场长期满租并且有意向商家排队等候租位空出。各购物中心虽然出租率高，但租位的商家替换率也高，基本趋势是高端品牌渐渐被平民品牌代替。永旺商场二期也已在城西北韩国城附近开始动工。

加华集团正计划重新翻修与重新定位苏利亚购物中心，加入更多的商区与提高商铺的多样化，令较早一代的商场仍然保持与时俱进。

另外两个动向是，诸如Krispy Kreme、Carl’s Junior等世界一线食品与饮品品牌也开始进入金边；星巴克在机场开设第一家店后，半年内在永旺商场成功开设二店。

出租与价格

高端商场的租金一直维持在$32-70/平米/月之间，中端商场内品牌商铺的租金在$10-22，而非品牌商铺租金从$22-250/平米/月不等。自从永旺商场开业，众多老一辈商场们纷纷受到出租形势的冲击。

前景

前途还是光明的，柬埔寨人均GDP达到$1225，正式步入低-中等水平收入国家行列，政府计划于2018年内实现人均GDP$1579，对商业购物中心们是好消息。当前，众商业品牌在金边并没有多少区域的选择，纷纷落户于繁华的万景岗区（BKK），接下来即将投入使用的NAGA二期、百盛商场、Exchange Square有望会使选择更多一些。

酒店业

最近，三个国际五星级酒店品牌意欲进入金边，将长期以来波澜不惊的柬埔寨高端酒店业带入另一个时代。

供应与需求

到2020年，酒店市场总共将会有9475个客房，比当前增长40.5%

自2004年以来，访柬游客连年快速增长，2015年有480万人访柬，比上一年增长6.1%，这些访客里，有59.9%是纯粹为旅游度假而来；14.9%来参加会议展览等；10.9%为商务目的。尽管访客人数众多，但多年以来柬埔寨的大型高端酒店需求低迷，因为绝大多数游客选择入住小型精品酒店，这也是为何金边并没有多少高级五星级酒店。然而，这一现状随着一些国际高端酒店品牌对金边表示兴趣而将开始改变。2016年上半年，有四个小规模新酒店投入市场，贡献259个新客房；独揽安达大厦最高14个楼层的五星级Rosewood酒店也即将开业，将贡献175个客房。

金边酒店客房累计供应量；蓝色为已有，绿色为即将投入使用。

来源：Knight Frank Research

金边市现今50个客房以上规模的酒店有52个，总客房数6743套，集中分布在BKK所在的桑园区与隆边区。如果所有新项目都按期完工，到2019年，总酒店客房数将增加2732套。大仓久和与香格里拉酒店分别与两个新加坡楼盘项目签订了备忘录，这两个项目是The Bay和The Peak。（编者按：很不幸，Knight Frank的这个报告出了没几天，The Bay由于市场反应未达到预期，宣布项目搁置，真是一言不合说黄就黄，令我为金边市所有瞄得高、看得远、卖得贵的项目捏了好几把冷汗。）

《金边邮报》2016年8月29日消息：The Bay遭搁置

另外，万豪国际在暹粒的courtyard将于2017年开业，并有意进入金边。

入住率

在柬埔寨，由于精品酒店们永无止境的扩张，五星级酒店入住率长年徘徊在50%左右。造成这一入住率的另一个重要原因是本土需求疲软，各五星级酒店的住客95%为外籍。

前景

今年，柬埔寨又在国际上出了一回风头：吴哥窟被欧洲旅游与贸易委员会评选为2016年“世界最佳旅游目的地”，可以预见接下来相当一段时间内游客到访数势头将持续强劲。暹粒—西港—金边与国际城市之间以及三地相互间的交通便捷程度如能得到进一步提高，将会对柬酒店业产生极大促进作用。同时，国际知名高端酒店的进入也会对柬埔寨旅游业与曝光度产生积极作用，他们还将带进来各自的忠诚住客。

近期内国际到访柬埔寨的访客还将以旅游、度假的游客为主；而长远来看，随着更多国际公司入驻柬埔寨，将会有更多的商务访客访柬，商务活动也将趋于频繁，2017年将于金边举行的世界经济论坛就是例子。

下期预告：2016柬埔寨房地产业半年报：公寓篇

转自：柬埔寨高尔夫与地产观察