2016柬埔寨房地产半年报Knight Frank：（三）公寓篇

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酒店式公寓部分（只出租不出售的服务式公寓）

供应与需求

当前，大多数酒店式公寓为本地人开发所有并且本地人经营，同时，外国开发商对酒店式公寓的兴趣也在与日俱增。

本报告视线内，金边市共有4017套酒店式公寓，还有1730套将在2018年内完工投入使用，将向此市场注入43.1%的供应量增长。

供应量按年；蓝色为存量，褐色为即将投入量。

来源：KnightFrank Research

一半的酒店式公寓坐落于桑园区（BKK与朱德奔所在区域），隆边区占17%，水净华与堆谷总共占20%

供应量按区域：其中50%的部分为桑园区

来源：KnightFrank Research

60%的酒店式公寓为高端产品，35%为中端。中端产品广泛地分布于金边市的各个角落，而高端公寓往往单个楼盘体量较大。

出租率

截止2016年2季度末，金边市酒店式公寓的总体出租率为69.6%，比上年同期增长了3.5%，但比上一季度下降了6.4%，其中高端产品平均出租率为60%，中端产品78%，而大众产品为86.6%，不同区域酒店式公寓的出租率如下图：

各区域存量与出租率

来源：KnightFrank Research

在金边工作的外籍人士仍然是酒店式公寓的主要客源，金边本地人士倾向居住于排屋/别墅等带地块的建筑物。

租金

随着更多楼盘投入使用，租金总体有所下滑。

2016年上半年，一到三房的高端酒店式公寓月租金$1315-4000不等，中端公寓$667-1300，租金高低主要受地段影响，位于市中心的公寓租金价格最高。高端酒店式公寓出租价格比上年同期下降了7.2%

持续进入市场的新增公寓楼盘导致了两个结果：租金价格降低；业主更愿意接受砍价。

酒店式公寓前景

一方面，酒店式公寓行情看涨，另一方面，大量新增公寓楼盘将带来更大竞争。在当前租金已经有所下降的前提下，着眼中、长期看来，随着更多楼盘的投入使用租金只会进一步面临下降压力。

同时，大量小规模酒店式公寓的陆续完工也将为租客提供更多地段选择。老旧一些的酒店式公寓则要么降低租金，要么重新翻修才能继续保持其竞争力。由于酒店式公寓长期严重依赖外籍租客，金边市对外国企业的吸引力将对公寓市场有决定性作用。

非酒店式公寓部分

供应与需求

2016年上半年，金边市的非酒店式公寓只增加了139套，具体到项目为：位于240街的The240，9East，以及GalaxyResidences。公寓总供应量为2979套，与2015年四季度的2840套比增长了4.9%，然而，2016年下半年将会有3184套新公寓投入市场，形成第一次交房高峰。

假如所有在建楼盘都按计划进行，到2020年将会有24533套公寓存在于金边市场，相比今天增长723.5%，2016年上半年立项的楼盘12个，计划共有5401套，比2015年上半年新立项楼盘量增长52.4%，桑园区仍然是公寓开发首选区域，50%的新楼盘选址于BKK、百色河岸、朱德奔一带。

金边市公寓存量与增长量：紫色为累计存量，蓝色为增长量

来源：KnightFrank Research

2016年上半年开盘新项目平均头三个月销售率为17.2%，比2015年下半年项目销售能力下降了10.6%，从销售总量来看，2016年上半年共销售公寓929套，比2015年同期的销售1268套下降了26.7%

2014年末以来，按季度销售率：蓝色为总可售量，棕色为已订，绿色为销售率

来源：KnightFrank Research

价格与出租

已有楼盘的售价基本维持不变，新开盘楼盘售价平均比上年同期的$2047/平米增长了3.9%，达到$2128/平米。然而如果将2016年上半年内细分则会发现售价是下跌了，由一季度的$2843/平米降至$1823/平米，下跌幅度达35.8%，与2015年形成显著反差的还有开发商的重新审视定位：2015年开盘多个售价极高的大型项目，例如The Bay、The Peak、The Mansion House（编者按：The字辈多如牛毛，开发商是英文字汇匮乏吗？）等，而2016年上马的多数是定价比较亲民的项目，从而拉低了整体的平均价格。金边市北部的Russey Keo区与西部的棉址区分别开盘了一批诸如Sky Tree（终于脱离了The字辈）之类的$850-1400/平米的较低价楼盘，但同时开盘的也仍然还有另外一些$2500-4100/平米的瞄得比较高的楼盘。

出租方面，市中心一线区域（诸如BKK、隆边等）一套55-70平米的一房公寓月租金在$1000-1800不等，二线城区租金较此减半或更低一些。房东们租金开价似乎较以前持平，但不同的是今年可以讨价还价。租客来源上，金边市80%的公寓租客为外籍人士。

公寓前景

当前公寓市场普遍存在对未来供过于求的担心，然而多数开发商已寄希望于培养本地居民投资公寓。需要面对的现实是，最近新开盘的楼盘们单价许多已超过$3000/平米，有些甚至已超过$4000/平米，如此价格，本地居民中恐怕只有极小的一小撮人能够买单。（正在瞄得更高、看得更远的开发商们，我给您友情提示：当前柬埔寨人均GDP为$1225，不是一个月，GDP是按年算的哦。）

鉴于上述环境，已经有部分本土开发商或是对本地有深刻理解的开发商开始走“低价城郊”路线，将楼盘盖在郊区，由于地价低廉便可低价出售，至少短期来看这种思路似乎要比在市中心新开楼盘更利于销售（编者按：然而郊区销售完了，租给谁？这是下一个问题）。

根本解决答案应该在本地柬埔寨人群对公寓楼居住方式的认可上。只有当地人慢慢意识到公寓楼事实上对居住品质有所提高，从而产生认同，再辅助以宽松的银行贷款环境（近来，针对当地人的无抵押贷款也已开始启动），才能从根本上打开本地人的购房需求。然而当前却有两大障碍需要他们跨越：1.本地人普遍对外国开发商持有不信任心理；2.本地人认为高层居住意味着危险，并且认为公寓的物业管理与维护成本过高。

开发水平的提高、建筑规格的标准与严格化、城市基础建设的完善这三个方面的缓慢提升将会是鼓舞本地人群对购买公寓信心的关键因素。（但这三个方面的前两个都会带来开发成本的增加！）

编者拔：本报告全文完，文中所有数据与观点（除括号内部分外）并不完全代表本公众号的立场，如有疑议、指责、约架，概不接受。本公众号一贯只接受表扬。

转自：柬埔寨高尔夫与地产观察