从经济学上解释为什么【BKK区】高层建筑必须密不透风

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这次，我回到了金边的BKK区，发现BKK北段一些街道上出现了这样的景象：

两栋公寓的楼间距大概在0.5米，这事儿，看来是没有人管啊。您要知道，BKK1区地皮的当前市场要价平均$6000/平米，两个开发商，谁也不肯让出来一米，这我是能理解的。但最后弄成这个样子，不好吧。

然而两个开发商都有天才的智慧，我后来发现，那条缝里面，双方都竟然还留了窗子。这一开窗就面壁的场面，我以为只有在我的祖国会发生，没想到浓眉大眼的柬埔寨也沦陷了。

但仔细研究下来，我发现，这根本是一个解不了的局，因为它背后有着根深蒂固的经济学理论做基础。

同学们，首先，让我们来温习一下博弈论里面的“囚徒困境”。

提示：张维迎老师的学生以及全国985及211工程高校经济学专业的同学请忽略此部分，直接拉到文末看结论，你们学富五车，憋跟我这儿瞎抬杠；中欧商学院/长江商学院EMBA总裁速成班的同学请留下来耐心学习，你们的老师平时上课灌鸡汤比较多，教科书到期末考试却还是新的，我也不怪你们。

囚徒困境（prisoner's dilemma）是这样：两个嫌疑犯作案后被警察抓住，分别关在不同的屋子里接受审讯。警察知道两人有罪，但缺乏足够的证据。警察告诉每个人：如果两人都抵赖，各判刑一年；如果两人都坦白，各判八年；如果两人中一个坦白而另一个抵赖，坦白的放出去，抵赖的判十年。于是，每个囚徒都面临两种选择：坦白或抵赖，如下矩阵。

我们来分析一下：如果从第三方观点看来，甲乙两嫌犯的最优解决方案是甲沉默、乙也沉默，这样警察得不到证据与口供，只能二人同服刑1年，所以两人都赚了。

然而，如果单从甲的观点来看，分两种情况：1. 如果乙沉默，那么甲的最优方案是背叛，这样甲获释；2. 如果乙背叛，那么甲的最优方案还是背叛，因为服刑8年总比10年好。结论：不管乙做何选择，甲都应该选择背叛。

同理，从乙的观点来看，为了自保，乙也应该选择背叛。

这样一来，不管甲乙多么希望对方沉默，势必造成最后还是双方都背叛。所以，只要两个囚徒智商正常、人性自私，最后的结局终究是二人都背叛对方，造成二人同服刑8年。

囚徒困境揭露了一个困扰经济学家半个世纪的事实：人类的个人理性有时能导致集体的非理性——聪明的人类会因自己的聪明而作茧自缚。

好了，同学们，今天的经济学基础课到此结束。以下继续讲BKK区房地产。

现在我们假设BKK区北段有某两位开发商A与B。A与B的地块相邻，都要开发楼盘。如果在这一区两个楼盘的楼间距4米那么就有足够采光通风；如果楼间距2米，勉强可以接受；如果楼间距小于2米，楼盘销售会面临困难。

我们再为每一种状态设定权值：

局面1.  A与B各退2米，楼间距4米，A与B各损失2米宽地皮，但销售顺利，AB各获利80；

局面2.  A退2米，B不退，楼间距2米，A损失2米宽地皮，销售勉强，获利0；B无地皮损失，销售勉强，获利100；

局面3.  A不退，B退2米，楼间距2米，A无地皮损失，销售勉强，获利100；B损失2米宽地皮，销售勉强，获利0；

局面4.  A与B都不退，楼间距小于2米，A与B都无地皮损失，但销售都陷入困难，AB各获利30.

矩阵如下：

那我们再来看看现实世界里BKK的两位相邻开发商会做何抉择。

很显然，两者属于竞争关系。从A的观点来看，如果他要先施工建楼，最理想的状况是他首先找到B，然后与B达成君子协定：A现在退2米，相约日后B在建楼时也退2米，这样双方共赢，各获利80.

然而实际情况是A根本不会去找B做君子协定，因为他知道就算现在做好协定，自己先退2米，日后B也可以反悔，从而陷自己于绝境。所以，A与B的沟通在现实中是不存在的。A面临一个理性而自私的抉择：如果B退2米，那么我现在不用退，获利100；如果B不退，我如果现在退，获利0，我如果不退，还可以获利30.于是，无论何种情况，我都应该选择不退。

结论：A先建楼的话，A不会退2米。同理，B先建楼，也不会退。

终于，在BKK区地价最高的地段就会时不时出现这样的局面：

转自：柬埔寨高尔夫与地产观察