2016年第四季度金边房地产看图说话【CBRE】

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今天，CBRE的小姑娘给我发来了2016年第4季度的金边地产季度报。我并没有工夫解读，但只需要几张图就可以说清楚问题。

看图之前，高度概括一下背景：柬埔寨2016年接受外国直接投资21.5亿美元，比2015年增长25%，其中外国投资的前三大领域是银行业、制造业、房地产。2016年全年有2636个被批准的建筑项目，总投资额85亿美元；比2015年的2305个项目35亿美元增长143%。十月份，习近平主席访柬一次就签定了20亿美元的基础建设合同，其中仅金边到西港的高速公路项目就值19亿美元。B级写字楼租金有所上升，C级写字楼租金下降。金边市定位极高端的公寓项目在第4季度平均售价稍有下调。

第一张图：国外直接对柬投资国与投资额（2012-2016）

其中紫色曲线为历年国外对柬直接投资额；数值柱的绿色部分为中国对柬投资。根据目测，对柬直接投资最大来源国为中国，然后是越南、日本、新加坡。

第二张图：金边市普通公寓供应量

其中，深绿色为经济型公寓、绿色为中端公寓、黄色为高端公寓。可见，2016年金边市公寓总存量不到5000套，主体为中端公寓；2017年预计总公寓存量会达到13000套，2018年底金边公寓总量会达到26000套左右。也就是说，2018年底金边市公寓总存量会是2016年底的五倍。中端水平公寓会占多数，但高端公寓也在高速增加。

第三张图：金边市公寓售价曲线

黄色为高端公寓售价曲线，绿色为中端公寓，深绿为经济型公寓价格。2016年第4季度，高端公寓售价比上一季度下跌了1.8%，中端公寓售价有1%的上涨，平均接近$2750/平米（使用面积）。

第四张图：新开盘项目与它们所在的区域

2016年开盘的项目几乎在每一个季度都要少于2015年，如上图，橘色小方块表示当季度开盘项目数。2016年第1、2季度各有8个项目开盘，第3季度3个新开盘项目，第4季度则只有2个新开盘项目，预计这一趋势还会持续到2017年。2016年第4季度开盘的两个项目总体量616套，两个项目都在市中心一线地段以外，定位针对的是柬埔寨当地购买人群，预计这一针对本地中产阶级、经济型公寓的开发趋势也会在2017年延续下去。（编者按：中国大陆、台湾、新加坡开发商在金边批量生产更高、更快、更贵楼盘的势头终于止住了，柬埔寨之幸。）

第五张图：写字楼供应量

蓝线为出租率；数值柱黄、绿、深绿分别代表A、B、C级写字楼。这一季度，香港中心竣工，另外，2017年第1季度还将竣工的有香港置地旗下的Exchange Square项目，它将成为金边市第二栋A级写字楼，将提供办公空间18000平米。

第六张图：写字楼平均租金

左边部分是B级写字楼；右边部分是C级。深绿柱为CBD以内，浅绿为CBD区域以外。价格单位为美元/平米/月。A级写字楼目前仍然只有一栋：安达大厦，单位租金价格大约在$28/平米/月。

第七张图：未来写字楼供应的产权构成

其中深绿为集中产权写字楼；浅绿为分散所有权写字楼。可见，未来的几年内将写字楼分层或按部分所有将成为趋势。

第八张图：酒店式服务公寓供应量

到2016年底，金边市总共有5633套。其中C级与C级以下酒店式公寓占总量的70%，真正高水平的全服务型公寓供应量仍然不大。

第九张图：酒店式公寓租金

当前，A级酒店式公寓平均租金在$21.02/平米/月，B级在$14.96/平米/月。具体说来，在市中心一线地段的服务型酒店式公寓中，价格最低的为$500/月的一室型B级公寓，价格最高的为高达$8000/月租金的一套楼顶复式酒店式公寓。

第十张图：CBRE接受询价中需求的构成

CBRE接受的询价中，大量需求集中在经济型与中端酒店式公寓段，2016年所有接收的询问中对$3000/月租金以上高端酒店公寓的需求只有6%；与之对比的是，60%的询问需求都针对租金在$2000/月或以下的酒店式公寓。可见，当前金边市对酒店式公寓的需求大量集中在B、C级。

转自：柬埔寨高尔夫与地产观察