地产开发商如何在柬埔寨脱颖而出？

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金边房地产市场会成为地产专家的游乐园，谁越精通本地市场，谁就可以获取越多利润。那外国人如何像本地专家精通市场呢？我的建议是，多做功课，多看多比较，跟对当地地产专家，稳健投资，不过分贪心，见好就收，追求稳定胜过追求暴利，精挑细选认真负责的好建商，实地走访，使用闲钱投资，有长期持有的心理准备，挑选地段好且当地卖压不大的区域，方可保盈持泰，在柬埔寨黄金10年取得一定的好成绩。

2012-2014年，亚洲房市大多头，各国建商都追求大坪数、大单价、大总价的豪宅市场。市况反转时，不仅成为烫手山芋，竞争者也直接瞄准弱点猛攻，标准新屋打中古。如果开发商知名度够或是品牌影响力大，当然市场还是乐意追捧，只可惜在母国多么成功、多么有名气的建商，在柬埔寨根本没有人认识，打掉重练，一切重来。如果还异常坚持己见，不愿放下身段，想走出自己的路，盖出四不像的房子，想做外国买家越来越难，想做本地市场又打不开，温水煮青蛙，最后怎么输的都不知道。强龙不压地头蛇，成功是失败之母。

聪明的建商不需要中介代销提醒，就及时反应，懂得主动带头降价，追求去化，现金为王，且符合三小原则，小面积，小总价，小单价。追求去化的建商，10年内可以盖10栋，成为现金流怪兽，坚持原价的建商，恐怕10年内连一栋都卖不完，等到人老珠黄、白发苍苍。




10年后的房企规模，就是现在一刻的现金流所决定。很多国内发展商过去经历太成功的多头市场，脑袋想的都是日光盘，售楼处大排长龙，微信抢房。甚至才刚刚来柬埔寨，东西南北还不分，就发下豪语要一年卖出1000户公寓，豪气万千真令人佩服！经历过市场起起伏伏的港台新马日韩发展商，懂得柔软与变通，顺势而为，不与市场作对，小心谨慎，严阵以待。本地开发商都冷眼旁观，看着外资建商盖出莫名其妙且不合民情的怪异产品，应该都笑在心里口难开。

柬埔寨将会是现房市场，纠纷少，风险小，可以马上入住，小型发展商若财力不足，将难以生存，大发展商也别高兴，设计出错误的价钱、设计、格局，一样会浪费精气神，错过加速发展与扩张的良机。最好的模式，在开工到交屋的2-3年内，全部顺利完销，不留余屋，没有任何保留户，如此买家付款不会太急促，开发商也可以顺利销售，这就考验团队的订价本事与年度计划的执行力。

基本上，在柬埔寨2年内没有办法完销的建案，就注定成为中古屋，然后面临着新屋打中古的窘境，不是价钱有问题就是设计有问题，跟打广告力道与业务员专业程度等因素，基本无关。

产品与价钱设计对了，即使售楼处只摆几张桌椅，甚至只有大阳伞，闭着眼睛客户一直上门购买。产品与价钱错了，业务员再专业、广告再多，请再多大人物加持，只是空转与虚耗光阴，最后公司内部互相指责、彼此批判，千错万错都是别人的错，进而开始汰换销售主管与业务团队，流动率飙升，换了几批之后，才发现自己的项目已经成为昨日黄花。




挑选中介业者非常重要，有些业者为了成交，虚报投资报酬率，没有完整说明市场情况，包租保证也一变再变，甚至无预警直接关门倒闭。也有物业管理公司以租金不如预期，要求买家降低房租，或是合约中条款过于严苛，隐形成本垫高，让整体获利与投报率不如当初所想象，引起纠纷。偏偏大多数买家都喜欢听好听的，不愿意听诚实客观的中介公司，过分贪心的买家也需要负责任。

一个好的中介公司，会吸引一批死忠的买家与客户。对中介好一点，多相信优秀的中介，中介会提供市面上没有的绝佳产品，给予隐藏的好对象、好价格，也会跳脱单一建案的格局，提供更宏观的项目比较分析。协助买家处理琐碎麻烦的事宜，帮助买家找到安居乐业的好房子，顺利让资产膨胀，良性循环。

目前市场在重整洗牌，当劣质业者被淘汰出局，能够生存下来的诚信中介公司，就有很大的机会取得市场。市场集中度提高，前几名的中介公司就会共同占领金边市场，买家眼睛也是雪亮的，会向优质且有品牌的中介公司取得客观专业的建议并进行投资。客户挑好中介，中介也会好挑客户，物以类聚、人以群分。