金边的商业未来－以停车位多寡论成败。

      前阵子出门办事，经常被堵在路上。一边堵，坐在副驾驶的我，非常急躁，忍不住要骂：“会不会停车的啊”，“哇靠这条路真是他们家的。” （其实我拿了柬埔寨驾照3年，没上过一次路，非常自觉，不做马路杀手。)到了办事地点，找不到停车位的时候，又是一阵挣扎无奈的急躁。

眼看着金边的高层建筑越建越高，而地上道路越来越堵。

前阵子，谷歌地图上开始有金边的交通实况功能了。

这是我回家必经道路的情况，下班时间，已经是深红和红色为主了，表示行车速度非常缓慢。

堵个水泄不通的原因很多。例如：过多的摩托车和三轮车；停车不当，导致道路狭窄，两道的路只能作一道走；某家人摆喜宴或者白事，直接把道路占掉，剩下三分之一给车通行，或者直接禁止通行；或者餐厅零售店停车位不足的时候，占掉二分之一的公共道路。

根据2017年1月13日交通部门发布的数据，截止到2016年12月31日，金边市已登记的私人机动车数量为423,958辆。但是，没有数据显示金边的可停车面积。

汽车数量的增加可以视为金边快速城市化的一个标志。随着城市人口增加，汽车数量增加，城市会进程加快，未来的交通堵塞问题将非常严峻，汽车将持续包围着市中心的人行道空间，从而限制行人或者车辆的安全行驶或导致双停车，继而降低居民的生活水平。

目前金边的整体道路和交通情况，实在是差强人意。

形同虚设的人行道

有在金边市中心走过路的朋友，应该会发现，路上没什么本地人走路的，一般只有两种人走路较多，一是外来游客，二是出来化缘的和尚。走路的人少，道理很简单，大部分店铺门口的人行道都拿来做自家停车位，自然而然，人就走动不起来了。

单一的公共交通

跟曼谷和雅加达比较，金边的公共交通非常单调，除了三轮车、公共大巴、摩托车和机动车，暂时没有其他更快捷的替代交通方案。日本国际协力组织（JICA）已从2014年开始，在金边市考察并做轻轨（AGT）项目的可行性研究。

金边的未来是否相对美好，其中一个重要的影响因素势必是停车位。柬埔寨政府想要解决这个基础设施问题，是非常有挑战性的。

一方面是土地私有权的因素。因为土地产权私有化的问题，停车场基本没办法在金边市中心原有的私人建筑上进行建设。尤其是存在民主选举制度，规模化的征用土地，对政局和选票都有不容忽视的影响。

政府可以选择修整政府的土地，把市政地块，例如公园，道路的中间绿化地带，人行道和路肩都改造成停车位，也可以将一些道路变为单向。但是，对于本来就没什么公共活动空间的金边而言，连散步、遛狗、广场舞的地方都改造的话，可谓是雪上加霜。

另一方面是私人投资者的因素。 随着市中心的地价增长，私人资本去做停车场项目的动力就越弱。没有人会愿意放弃大量的土地销售和发展潜力，而去创造更多停车位的空间。

目前我们所知道的私人企业运营公共停车场的项目，其中一个处于加华大厦与安达大厦中间的那位置，由加华集团投资。根据金边邮报2017年6月15日的报道，此项目建设面积8,704平方米，2层，可停310辆汽车，项目投资额接近700万美元。

一般的投资者，更多的是在自己的项目上设置私用停车场。目前，生意很好的餐厅和酒店有一个共同点，那就是停车便利。像毛泽东大道上的老地方海鲜酒楼、铁桥头附近的百适河餐厅、新街市附近的小肥羊火锅店都是自带大型停车场。也存在很多餐厅是专门租或买别人的土地来暂时解决停车问题，例如，像BKK1区的星巴克咖啡店，堆谷的One More餐厅，妈妈泰餐厅等。

（新老地方海鲜酒楼的停车场）

柬埔寨的城市规划法令针对不同性质的区域发展项目规定了最少数量的停车位设置，一般情况是，每100平方米的办公空间和每50平方米的零售空间，应设置一个停车位。但这国家的品性，大家也懂得，主管部门对停车位的数量设置要求是执行力度比较弱的。最终决定还是落在私人投资者上。投资者更多的关注到成本效益，而不是停车场的必要性。开发商往往最大程度地去减少停车空间，以最大限度增加住宅的可销售数量，如建造低天花板或陡坡。一些共管公寓项目的实际建设的停车位比原批准的计划要少，也是家常便饭的事。

相对柬埔寨本地人开发的楼盘而言，在国际上公开销售的公寓楼盘，往往会把停车的便利性作为他们额外的卖点，彰显他们关注停车位的平衡需求。国际开发商认为，在拥挤的城市中心，停车位将决定高层建筑未来的价值。这个观点，放在办公大楼上更是适用。

曾经听到房地产销售说“我们项目的停车位配比是1:1，金边很少开发商会做这样的配置”。陈姐点头如捣蒜。

当房地产开发商在琢磨停车位的时候，就会出现好几个问题：

1、应该设置地下停车场还是在地上架空层设置停车场？成本差异是多少？

2、这停车场究竟是要卖还是要租？

3、停车场可以办出产权证吗？

4、停车场所产生的相关税费又该如何处理？

5、停车位的定价问题？

…………

柬埔寨，这样一个自身掏不出钱做公共建设的政府，私人投资者既要避免投资亏本，还要满足广大车主使用的切实需求，在与政府的商务条件和税费政策的谈判上存在非常多的可能性，同时私人房地产项目也不排除与周边零售服务商的合作机会。 来自：柬埔寨法律商务咨询