【水净华】是个好地方，但也许应该留给法国人来搞

最近我跟小伙伴们在聊金边的“明日之星”，有说堆谷区、有说洪森大道、也有说东北郊区的，这些区域当然也是不错，但我始终只迷信“所见即所得”，也就是说今天看到哪里已经是兴旺的，那么就是好的，不要扯什么“新区”。但如果非要扯出来一个的话，我比较看好水净华，而且是鸭头、鸭嘴上的水净华。

城市发展规律

像柬埔寨这样的人口5千万以下、地域并不辽阔的小国，发展到极致，也只会允许一个大型中心城市的存在，在这个城市里会聚集全国至少1/4的人口、所有的经济活动以及全国所有有理想要上进的年轻人口。英国是这样，伦敦以外都是乡下；韩国是这样，除了首尔以外，釜山正在变成乡下，仁川快被首尔收编。

而柬埔寨，只会有金边。

这类城市的发展轨迹会是如何呢？答案很简单：在河流上做文章。

我们来分析两个最为典型的案例。

老牌帝国主义案例：伦敦

伦敦在19世纪工业革命后就启动了城市化发展，那个时候是这样的：

（伦敦1868年地图，感谢EdwardWeller一百多年前画的图）

伦敦的城市发展集中在泰晤士河以北、海德公园与Regent’s公园及以东，直到伦敦塔（历史上是用来关高级政治犯的，像我们的秦城监狱）为最东。

而今天伦敦房地产地图是如何呢？如下图：

（点击看大图）

基本上中心区域与1868年没什么变化，最核心的地段还在河北。

上图中两大块区域是伦敦房地产最贵的地段：左边的黄色部分是居住黄金区域，北到诺丁山，南到河边，东面围绕海德公园。肯辛顿宫周边住宅极贵，威廉、凯特、哈里一干小年轻都住在这个宫里。

而右边蓝色区块算是伦敦的CBD，与居住区域分得很清。

让人感觉很奇怪的是，老牌帝国主义弄了一百多年，发展过了河是肯定的，但为什么最核心的功能就是过不了河？为什么没有搞成陆家嘴把浦西比下去这样的现象？

欧洲有欧洲的套路，但有一个不争的事实是：无论如何，河边的物业都是极高端的。

亚洲小清新案例：首尔

与伦敦异曲同工，也是一条河流东西向穿过，把城市分为南北两半。

我看过首尔（以前还叫汉城）的历史地图，里面只有汉江以北，没有以南的存在感。

首尔是朴正熙总统上台后，60、70年代开始高速发展的（关于朴正熙的汉江奇迹，请点击阅读朴槿惠的爸爸其实是条汉子），大功告成标志性事件是1985年完工的63层楼大厦。

今天，首尔房地产地段图大致如下图所示：

（点击看大图）

如图：首尔有两个区域是居住与商业都最贵，标识为紫色；

所以，高端居住区域是江南区（图中大块紫色部分），对，就是obba gangnam style那个江南区；北汉山脚下的平昌洞，我的教授在那里有块地皮，每年春季都带着我们去他的地皮上烤肉吃，乐此不疲，像他这个级别的地主，基本上教书也就算业余爱好了；与江南区隔河相望的汉南洞；江心的汝矣岛。

高端商业区域有三个：江南区；汝矣岛；以及中国大使馆所在的明洞。

其中，汝矣岛完全是依靠其得天独厚的地理优势，借着韩国经济腾飞的机会上马的；而江南区更是最近二三十年来发展起来的新贵，它就是陆家嘴，其地段价值已经远远超越了江北各区。

从以上故事，我们可以得到什么结论呢？

那就是，

§ 沿河边的地段一定会随着经济的腾飞而首先腾飞；

§ 人口增长到一定程度，老城区有可能把人口挤到河对岸，从而因为后发优势形成新贵城区。

我们来看看水净华：

金边的成熟城区在河西，水净华则是夹在洞里萨与湄公两条河流中间的半岛，湄公河以东一片黑暗荒芜。

以历史的规律来看，金边任何一片新土，都比不过水净华的得天独厚。

但为什么它如今依然这么不温不火呢？

因为金边政府的财力、魄力不可与上海、首尔政府相提并论，基础设施严重落后于经济增速。原因就是这么简单：没有桥，没有轨道交通。

说它没有桥，其实还是有桥的。水净华与老城区的交通有两条路径，如上图：北部红色线条为中/日桥；南面橘色线条为每两小时一班的轮渡。所以，真的需要出行靠谱的话，就只剩北部的中/日桥，而去年底日本桥关闭维修，水净华全体人民就只能苦大仇深地每日靠着中国桥苟延残喘维持着与城市文明的微弱联系。

然而就算如此窘迫，我还是认为这块区域是前途远大的，因为它的天资不可取代。

接下来金边如果出现奇迹，突然市政工程开始给力，创造令人惊艳的发展，那么首先最有可能会在下图黄色区域一带：

（点击看大图）

但如果奇迹不出现，基础设施还是像今天这样持续下去好多年，既不多造桥梁、也不发展轨道交通，水净华该如何是好？

我认为，水净华基于已有的市政设施，采用两种思路可以成功：一是卖$900/平米的房子会成功；另一种是卖至少$3000/平米的房子也会成功。中产阶级路线很难成功。

我们分析一下，就今天水净华的情况，有谁会愿意上去买房子住着？有两种人：

一种是苦哈哈的，没钱没工夫的工薪层会上去，因为河西买不起，水净华上买个$900/平米的房，每天早晨6点起床，趋着桥上还没堵起来，骑个摩托赶紧到河西，慢悠悠吃个早餐喝咖啡，再去上班。晚上下班时自觉加班到8:30，估摸着桥上人流散得差不多了，再回家，每日如此，用自己的时间换取生活的便利。

另一种人是有钱又有闲，对生活质量有追求的人。对这类人而言，不是我危言耸听，全金边只有水净华有条件让他们活下去，其它任何一片区域他都呆不住。这类人用不着跟人去挤早晚高峰，拖家带小住在岛上其乐融融，水净华对他们而言，进可攻、退可守，进一步过了桥即是金边城中心，退一步回到岛上便有了世外桃源，每天透过家里落地窗俯视着河对岸忙忙碌碌的你我，就像养尊处优的蜂皇坐在家里俯视着对面捉襟见肘的工蜂一样。

但如果仔细分析一下，我们会发现，上面这两种思路都是极不适合我们中国开发商去搞事儿的。恕我直言，我们处于一个上不上、下不下的位置，而水净华需要的要么最低端、要么最高端。如果是第一种思路，显然是更适合本地开发商，他们家地皮是祖传的或者10年前买的，而且他有一百多种办法让建设成本减一半，图纸用A4纸黑白打印出来，只要房子不倒，价格够低就行了，我们比不过他；如果是第二种思路，则更适合法国人去弄，他们可能由于两三百年来长期从事贪图享乐事业的研究，积累比你我更深，一时半会儿在这个领域我们没有优势，或者至少也应该日本人来做，认真不浮躁，也是可以做出高水平的产品的。这个路线，可能建筑设计成本就要占开发成本的10%，准备期说不定要一年，才磨得出来。

而我们某些小伙伴们，笃信“多快好省”，最擅长将容积率做成15以上，外表还要假装自己很高端。这种路子，骗骗刚富起来的自己人是可以，但在水净华这种兵家必争之地，有点儿玩不转。因为有钱又有闲那批人，见过大世面，高水平的产品经历得多了，不吃那一套。  来自：柬埔寨高尔夫与地产观察