3个细节揭秘柬埔寨的房子值不值得买

         2018年的中国房地产市场，遍布着你一眼就会看中的房子，整洁的小区，便捷的周边，洒满阳光的阳台和巨大的落地窗，窗外就是开阔怡人的风景。价值七八百万。唯一的缺憾就年增长值完全达不到自己想要的目标。

房屋价值的增长往往是租金和房价上涨的合力，而租金往往是更核心的收益，但由于最近10年中国房价的特殊发展形态，租金基本被忽略了。

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同样在2018年，在柬埔寨的首都金边金边，发现高增长的房子很多很多，普遍年租金回报率6%-10%，年房价上涨幅度10%。有些已经建成，有些即将建成，分布在金边的一环、二环。

一般来说，租金回报率和房价很难同步维持在高位。因为租金回报率的提升，要么是租金上涨，要么是房价下跌。虽然中国一线城市房价和租金都呈上涨趋势，但是房价的涨幅远超租金，因此租金回报率一直处在下降通道。

以北京为例，过去 10 年二手住宅房价的复合增速为 14% ，二手住宅租金的复合增速为 5% ，于是租金回报率从 2008 年的 3.25% 跌到现在的 1.40%

两者几乎呈负相关，世界不同地区的地产投资几乎全部验证了这一点。

然而，存在一个例外。经济快速起飞的国家，在进程加速的那几年，往往可以跳出规律，在一个阶段内租金回报率和房价共同升高，呈现出一条共同增长的曲线。比如2003年的上海，比如2018年的金边，背后是增速超过7%的GDP承载和托举一切（柬埔寨2018年GDP增长预计超过8%）。

仅凭这一项数据就能说明金边的房子值得投资了吗？还不够。

但至少告诉了我们那么现在的房产投资到了应该考虑出海的阶段，要及时出击占位了。

普通人在看不透大量的政策、看不懂大量的数据，不能做出判断的情况下，既不想坐失良机、又不想随波逐流，该怎么办？

答案是看微观，微观数据就像一个人的行动，行动比言辞更有效。

第一个微观现象，消费、金融类企业的发展。看国外大企业的迁入情况：目前柬埔寨85%的外企都设立在金边，一种是较为传统的大企业代工厂，这在东南亚各国都是相对普遍，生产成本低、具有人口红利的国家自然而然的成为了代工转移的承接地。

但真正不容忽视的却是另外两种企业，针对本国的消费品企业和金融企业。例如，连锁餐厅、各国银行分行等等，其中，最显著的就是可口可乐。毕竟跨国企业在一个区域的规划往往要看到未来十年，这些意味着他们中长期看好金边。

第二个微观现象，当地通用的货币和流通情况，美元大于东南亚国家货币。这就需要对该地区的日常交易和贸易做实地考察。在去金边的飞机上，我遇到一位巴基斯坦的贸易商，在交谈中发现他们在钢材贸易领域全部用美元结算；到了金边，发现开发商从房产交易到房屋租赁也全部用美元结算；走到街头，发现连便利店也全部用美元结算。美元在微观市场中无往不利。

这就成了柬埔寨投资的最大优势。东南亚不是没有其他高增长国家，但房产买卖大多以本国货币结算，货币的稳定性很容易受到内外多种因素的冲击，一旦发生大的波动，房子的价值真的就是纸面富贵了。

第三个微观现象，富人区是否还有占位空间。在房产投资中富人区意义大于其他核心区。此前拓金者在悉尼投资了不少房产，三五年后，发现富人区的涨幅要高于其他核心区一大截。这一现象在其他国家也得到了验证。一方面是因为此类区域针对的人群购买力更强，另一方面，在房产投资中最重要的还是location，国家、城市、地段，三个因素层层筛选之后，就产生了稀缺性，富人区往往与稀缺地段重合。   来自：柬埔寨房产投资咨询