柬埔寨的另类不动产抵押贷款

  
      柬埔寨融资市场较为开放，可供选择的融资方式也很多，包括典当行、商业银行、小额金融机构以及个人都可以提供贷款。贷款融资一般都要求借款提供抵押物，抵押物可以是不动产（土地）或动产。


       商业银行一般只接受有正式产权文件（硬卡）的不动产作为抵押物。在签订抵押贷款合同之前，商业银行会委托评估公司对不动产进行估价，实际发放的贷款额度为不动产评估价值的50～70%，之后需要持正式不动产所有权文件到土地管理部门办理不动产抵押登记。债务人还清银行贷款之后，才能解除不动产所有权文件上的抵押登记。但是，在债务人不能清偿到期贷款时，银行不能自动成为抵押不动产的所有人，这是柬埔寨法律所禁止的。如果债务人未能还清到期贷款，银行只有权向法院提起诉讼并拍卖作为抵押物的不动产以清偿贷款。也就是说，贷款人使用不动产抵押权利，必须通过法庭诉讼和拍卖程序。


       向个人抵押不动产贷款融资，程序相对简单，可能会省略掉不动产估价等环节，贷款额度、利率双方也可以自由协商，对抵押物的要求也没有商业银行苛刻。有的甚至连不动产抵押登记也省略了，只是将不动产所有权文件交给债权人保管。由于通过法庭诉讼和拍卖程序追偿债务的程序繁琐，金钱成本和时间成本都很高，于是就催生了一种很另类的个人之间不动产抵押贷款。即贷款人发放贷款之前，先要求借款人将作为抵押物的不动产过户到贷款人名下，在借款人还清借款本息后再将作为抵押物的不动产过户回借款人名下。


       这种抵押方式对贷款人极为有利，如果借款人不能如期偿还借款，贷款人就自动成为抵押不动产的所有人，以抵押的不动产抵顶借款，而不必经过法庭诉讼和拍卖程序。但这种抵押贷款方式对借款人的风险是极为明显的，主要包括：


        一、柬埔寨不动产所有权转移以登记为准，如果直接把作为抵押物的不动产过户到贷款人名下，贷款人即成为不动产的合法所有权人。在借款人清偿到期债务本息并要求将不动产过户回借款人名下时，无论借款合同如何约定，贷款人都可以选择拒绝将不动产过户回借款人。


        二、此种抵押贷款模式下，贷款额度一般都远远低于抵押不动产的市场价格，有的贷款人甚至将贷款利息提前扣除。如果贷款人不信守承诺，借款人相当于以极低的价格将不动产转让给了贷款人。这种另类的不动产抵押贷款在柬埔寨融资市场确实是客观存在的，但没有任何法律依据和法律保障，希望借款人审慎评估其中的风险。   来自：柬单网

但没有任何法律依据和法律保障