在柬埔寨买房，怎样防止上当受骗！

        

一带一路

一带一路，是人类历史上伟大的一步棋。亚投行，提供必要资金来源，也将出资各国形成利益共同体。泛亚高铁将串起东盟与亚洲各大城市，带动人流、物流、金流。去化中国多余产能，输出中国标准，政治经济双管齐下。带动上百个产业持续发展，如钢铁、水泥、造船、机械工业。交通运输时间大幅缩短，货币更流通，人才无国界，东南亚潜力将大大发挥，成为耀眼的明日之星。

但各国皆有盘算，尤其战略港口、土地据点，挑战主权与底线，考验多方谈判智慧与格局。衷心希望各国以人类共同福祉为优先，打破外交藩篱，打造亚洲一日生活圈，不让欧美专美于前。

柬埔寨房地产市场浅谈

目前柬埔寨中产阶级，月薪普遍在300-600美金，物价昂贵加上民族性重消费、轻储蓄，一个月要存300美金已属不易。一套6万美金的房子，要存16年才买得起，银行贷款利率又高的惊人，这样柬埔寨中产阶级哪有办法买10万或是20万美金以上的房子？若夫妻一起存款，速度可加快，但考虑到小孩，至少买2-4房，总价更高，负担更不轻松。建议开发商顺应当前市场潮流，先制定总价再回推成本，若订价过高，容易曲高和寡、孤芳自赏。

一些项目标榜学区房。柬埔寨学生目前普遍月租屋预算落在30-100美金，但很多海外买家以为，学生租房预算行情400-1200美金甚至更高。当2018-2020年交屋潮来临，租金神话就会轻易被戳破。银行高管或是外资企业经理等级的客群，兵家必争，有本事抓紧此客群的项目将是最大赢家。买家下手之前必须先停看听，多问当地朋友真实情况，有助于投资判断。挑选好项目不难，难的是跟对业务员。诚实用心的业务员，不仅提供正确情报，也能够指出一盏投资明灯。

当一个项目客户90%以上都是外国人，若时机反转，买家集体转身机率高。以日本为例，投资客多的公寓或小区，当地人根本不碰，地段再好都一样，爆买大楼容易变成爆卖大楼。若当地买家占多数，就值得考虑投资。建议多到项目附近的商家聊聊，答案就在嘴上。

少数项目，基地周围空空如也，连便利店都没有，杂草丛生，夜晚一片漆黑，有如荒野，您敢一个人走在路上吗？无论有多好前景、多美蓝图，进场时机不对，资金被套住。建议发展到一定规模再进场，以策安全。

投资 投机 赌博

投资—挑选现成生活机能好的，风险较低，租客容易找；投机—3-5年即将爆发，是致富钥匙，考验买家眼光；赌博—要等20年才有机会发展，建议您就先别碰了。时间机会成本很重要，更不用说每7-10年房地产大循环，金融海啸一来，豹子，通杀。

成为在地行家很重要，如果只想做懒人投资美梦，还不如省下来吃大餐。柬埔寨文化与民族性都不同华人，某些观点不仅南辕北辙，更是完全相反。不做充分功课，就想发财，异想天开。很多电视名嘴，只来柬埔寨几趟，东西南北不分，就在电视节目上侃侃而谈，还代理某某项目，把海外投资者唬得一愣一愣。

一些大型开发商，号称有专业设计院与专家，花大钱请”国内顶尖销售人员”，结果水土不服，原以为可以一个月卖100户，结果连5户都很挣扎。这种情况，您觉得是业务员的问题？还是老板自己方向有问题？老板神圣不可侵犯，高管求生存，就把过错推在业务员身上。在金边市场，设计出错误产品，有如在非洲卖暖气机，在北极卖冰箱。与其花大钱请国内专家，还不如在金边请教当地10个婆婆妈妈更接地气。

给开发商的建议

国内近年有很多日光盘、微信抢房，火火热热。很多项目高管，把国内”成功经验”拿到金边，想不到凄凄惨惨戚戚，高管看不懂市场，市场也觉得这些”外来作法”与当地格格不入。只要销售不如预期，大家互推责任，业务团队一换再换。或许业务员可能本身不够积极、能力不足，但更可能的是产品本身设计就有问题。换不掉老板，换不掉股东，换不掉老臣，干脆换掉业务团队，打掉重来、一再洗牌，最后进入吊诡的恶性循环。

房价高低取决于市场供需，市场有需求，价格亲民，产品才卖得出去。非洲卖鞋的故事大家都听过，到底是市场非常广阔？还是根本没有市场？我的看法是进场时机很重要，当地人民需求更重要。如果非洲人需求是肌肤美白产品，为何非要卖鞋给非洲人？

当前高端公寓市场盘整中，价格在天上，案场空荡荡。2018-2020年巨大卖压与交屋潮涌现，量体大的区域压力山大。很多人以为金边会成为深圳或是上海第二，但世界上所有成长中城市，都号称自己是深圳第二，世界上会有这么多深圳？投资客也不是钱多人傻，一旦达不到预期的投报水平，资金浪潮会涨潮还是退潮？

金边物价高，薪水低，真正有钱人会买卖土地或直接做生意，有强力意愿非要买高端公寓，当前还是凤毛麟角。金边目前土地供应量很大，排屋与别墅在未来十年内依旧是主流产品。房地产进场时机很重要，太早开发会失败，太晚开发失去先机，快半拍很重要，做对产品更重要。

很多发展商，来到柬埔寨却不做柬埔寨人生意，产品都在外国人手上流转。外资开发商总以为当地人思想落后，总有一天会明白先进产品；当地人却不明白外国人在搞什么东西，弄一堆十年也难以转卖脱手的产品，还不如先投资更有发展的目标。两边不同观点，您认为哪一方比较聪明？

中介渠道战国时代

目前金边二手市场空间狭窄，交易量远无法跟国内三线城市相比。这几年公寓产品刚刚兴起，量体大，新成屋还没有去化之前，哪里轮得到二手公寓市场？中介渠道经营辛苦，利润空间小且竞争者多，僧多粥少。但往好的一面看，目前没有大规模的中介渠道，战国时代，群雄纷起，谁能够掌握先机，谁能够稳健存活在市场上，谁能够接到好去化项目，谁能够建立胜利方程式，谁就掌握未来江湖地位。

目前金边排名前几大中介渠道公司，规模最多约数十人，全国顶多几家分店。房地产程度还停留在买空卖空、切割土地、赚取佣金的原始掮客模式。组织动员、代销渠道、花式营销的观念非常薄弱。整体小区规划、人海战术金字塔模式，也相较国内水平相去甚远。请大家有机会到各个渠道办公室或售楼处看看，业务员玩的玩，混的混，穿拖鞋的穿拖鞋，一问三不知，多问一点就翻脸。这是最坏的时代，也是最好的时代，非常适合海外中介渠道在此插旗，真是冒险家乐园、机会者天堂。

根据马太效应，未来并购风将起，大型开发商收购中小型楼盘或烂尾楼，大型中介渠道将整合小型中介店头，中介渠道将大者恒大。五年后，大吃小，快吃慢，在线线下整合，行业集中度提高，中小型中介渠道与个体户，将一一被收编或是淘汰出局，寡头时代来临，群雄争霸告一段落。

如何挑选好中介公司？

2012-2020年，台面上海外房地产中介，至少80%倒闭，只有20%能够存活在金边市场上。建议客户挑选有规模且在地化经验够的中介公司，未来管理与租赁才能顺利进行。有些中介公司标榜国际品牌，业务员却一问三不知，这种中介不碰也罢，还不如有心从事当地市场的中介业者。建议客户到各中介渠道办公室看看规模，只有一张桌子还是正统办公室？业务团队都是人才菁英还是只能端茶跑腿的小弟小妹？中介公司高层是否具备一定的市场知名度？是否有正式公司营业执照还是跑单帮个体户？

中介公司往往利益导向，不一定真心推荐您好房子。就像股票交易员，只为了抽水赚钱，哪管你买仙股还是蓝筹股。没有成交前，满口答应，成交后，拿了佣金，拍拍屁股走人，责任丢给开发商。跟错中介，美梦变成恶梦。

市场上还是有少数中介公司认真经营，各位投资者一定要精挑细选，不仅推荐你真正好产品，取得第一手好价格，也提供正确建议与后续服务。有心经营的中介将逐步在市场坐大，好口碑的渠道公司未来将成为领头羊。

海外投资，一定要多认识当地区域专家高手，才能够趋吉避凶。先调查中介公司的网站、脸书粉丝专页、公众微信号、代表作风评、业界业绩好坏、领导人物业界知名度，先做功课，才能找到可信任的中介。好的老师带你上天堂，不好的老师带你住套房。

给海外投资者的建议

开发商财务实力很重要，一些项目股东多达数十人，不断增资再增资，金主一换再换，销售策略一改再改。对外号称金边顶尖豪宅，炒作一阵子，迟迟没动工，基地仍旧杂草一片，售楼处人去楼空，标准昨日黄花，开发商却坚忍不拔，想方设法炒作话题，请大官站台、邀明星捧场，不愿投降输一半，盲目毅力真叫人佩服。

也有真正实力雄厚开发商，在黄金地点打造优秀产品，设计、定位、配套、工程面面俱到，即使遇到市场乱流，仍有条不紊进行工程。这种负责任的开发商，就值得读者好好关注。

判断房地产价格，必须考虑装修家具费用是否已包含在总价里面？还是另外支出？在金边的地产项目，贵的不一定贵，可能总价已经包括全套装修，且使用国际精品家电；便宜的不一定便宜，因为之后可能还有很多名目与套餐要您不断掏钱。千万别被一开始的价格欺骗，魔鬼藏在细节中。

投资房产也要注意当地治安。金边部分地区治安很差，飞车党频传，或是周遭环境圾垃一堆，恶臭连连，甚至KTV等声色场所聚集，莺莺燕燕花枝招展。这些地区租金行情会有天花板，建议避开，尽量选择治安良好、国际学校多、白领阶级多的地区。引用一位地产大师名言「挑选地段、环境、可及性好的项目，让您投资更有胜算」。

未来展望

国家要发展，靠自己最重要。这个世界上，没有永远的朋友，也没有永远的敌人。十年河东，十年河西。靠山山倒，靠人人跑，靠自己最好。今天柬埔寨想真正富起来，必须依靠自己力量，才能真正成为实质上的发达国家。

柬埔寨公共基础建设远远不够，全民浪费太多时间在交通上，时间就是金钱。目前路小车多，且车辆越来越多。经济实力还不到一个水平，塞车程度却超英赶美，若完善公共建设，多鼓励与补贴大众运输工具，有助于增加国家竞争力，经济腾飞即可实现。

建议成功企业对柬埔寨社会多捐献与贡献，无论是医疗或教育、举办公益活动，帮助当地人民，让华人在柬埔寨有更优秀友好的形象，也让柬埔寨更支持华人企业，鱼帮水、水帮鱼，形成正向循环，共同壮大，一举多得。

目前柬埔寨环境保护意识薄弱，没有垃圾分类，大家都使用塑料袋、保丽龙，往河里扔、往下水道丢。很多老外开玩笑，当他们做好垃圾分类，垃圾车一来，清洁员通通又混在一起，完全没有资源回收观念。我们只有一个地球，希望有更多企业发声，共同保护这一块土地，留给下一代蓝天白云、青山绿水.

来自：柬埔寨财经与房地产