金边房地产还有多大的升值空间?

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柬埔寨精灵

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发表于 2018-8-4 18:23:16 | 显示全部楼层 |阅读模式

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走在金边街头,到处可以看到施工的建筑工地。这是金边经济发展的趋势?还是炒作的成分更多?

有中国投资者认为金边房地产还是刚刚开始起步,房价还很低,还相当于中国20年前的形势,有巨大升值空间。有新加坡投资者则认为金边房地产已经太多泡沫,即将崩盘,到底处于何种阶段?发展趋势如何?

世通君和几家金边房地产开发商及相关人士交谈,希望从他们专业的角度给大家提供一些参考信息。

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柬埔寨机会更多
金边飞机场周遭,有很多正在进行的项目,有的刚刚竣工,有的还只是一块空地。机场的特殊位置让这里的房地产特别的火热。

金园公寓总经理魏敏祥来自中国山东。他原本是一个建筑商,五年前朋友邀请他来柬埔寨和越南边境处盖厂房,工厂建好后就开始留在柬埔寨发展。

看到金边房地产的发展很迅速,他就来到金边发展。

排屋料渐由公寓取代
魏敏祥认为,现在金边发展房地产是一个机会。这里的土地成本比较低,利润空间大。随着土地被用来开发公寓,排屋将逐渐被公寓取代,很多本地人也开始购买公寓。

外国人在这里长期工作,购买房子就有了属于自己的家;另外金边的房价不断上涨,升值空间也很大,很多人是为了投资而来。自己是做建筑施工,在建筑人力上节省一些成本,就在质量上下功夫。   

金园公寓销售经理范士贵介绍,金园公寓设计共12层,他在微信上发布了售卖公寓消息。短短一个月已经有80多个意向客户,已经有不少客户交纳定金,有的客户连着预订了五个房间。

有的还是专门从中国过来买房。他带世通君去到项目地址,土地四周还围着铁皮,商待开发,公司计划7月21日开盘。

柬房吸引当地和全球投资者
金边堆谷电视发射台附近有一个正在建设的高楼,施工人员忙忙碌碌,墙上安全栏、施工图等都是中文标志。金百汇投资公司副总经理何庆介绍说,这个项目2016年底开始施工,项目由ABC三座组成现已经建设了15层,年底封顶。

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▲金百汇投资公司副总经理何庆

中国南通市达欣工程股份有限公司与本地的百汇投资有限公司(PARKWAY)合资成立金百汇投资公司(Parkway Investment Company),双方联合开发项目。整个楼盘项目有1600套房子,在金边是个大项目。

“不只本地人有能力投资,还有外国人,包括中国人、新加坡人、韩国人都有来投资买房的。项目已经销售了半年,销售情况还不错,接下来他们会进行二期项目开发。 ”

柬政策有什么特点?
何庆认为,目前柬埔寨政治稳定,和中国政府关系很好,柬埔寨用美元是流通货币,对于公司的换汇成本来说,汇率上是划算的。资金进出自由,没有管制。

柬埔寨相比较各种政策比较优惠,很多政策甚至是可以变通的,投资回报率比起周边国家也高,能够吸引更多的投资者,金边房地产市场至少近五年内有很大的上升空间。

金边公寓供大于求?
NO!
世通君(微信ID:shitonghk002):金边常住人口300万,其中常住的外国人有30万人,到2018年底,金边市区完工且可供使用的公寓数量大约在2.5到2.8万套,严重供不应求。

伴随外国人不断融入这个地方,加上房屋租售长期处于供不应求的状态,租金一直在往上涨。

现在金边核心区域投资回报率不同项目年化高达10%~20%,金边租金回报达到6%~10%,目前是处于全世界前列的。


人口增加 交通堵塞
居住状态料改变
华谊(柬埔寨)律师事务所专门从事房地产案件代理业务,该所来自中国的陈晓华律师谈了她对房地产的看法,她认为柬埔寨的公寓有一定的需求。
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▲陈晓华律师

她说,金边城区面积已由原来的300平方公里,扩大到692.64平方公里,人口已达到300万。面对未来严重的交通堵塞以及人口的不断增加,本地人将重新思考居住地点与工作生活路途耗费的时间成本。

房地产政策将规范化
陈晓华认为,外国人投资房地产,也是看好柬埔寨的长期的发展。接下来,随着项目开发的激增,房地产政策趋向于收紧及规范化。

她表示,柬埔寨因为关于房地产还没有全面系统的法律条文,所以很多政策弹性大,政策与执行的一致性较弱。

“现在每年都有新的要求出台。从前,公寓单位与停车位的配比主要是1对0.7,现在较普遍强调是1对1。”

她说,政府要求开发商须有《建筑许可证》、《开工许可证》、《销售许可证》,齐全了才可以销售,实际操作中很多楼盘项目在报建阶段就开始销售了。

“如果银行接受开发商的项目土地抵押贷款,日后若出现纠纷,就可能限制私人房屋的买卖和过户。”

投资宜谋定而后动
基于金边房地产也发生了一些烂尾楼项目和土地产权方面的纠纷,陈律建议投资者谋定而后动。毕竟外国投资人在柬埔寨维权不容易,成本高。

高档公寓 
吸引海内外人士
金边柬埔寨皇家大学对面,俄罗斯大道旁,一座名为皇家一号(TKK Royal One)的19层高楼已经装饰一新,开始正式投入使用。皇家一号是中港皇家公司投资的一座高档楼盘。

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▲皇家一号投资总经理邱珍逸

投资方看好柬市场
该公司投资总经理邱珍逸介绍,公司在台湾已经有30多年的房地产开发经验,公司老板看好柬埔寨市场,投资购买了土地,设计建造高档公寓。项目2015年初开盘,2018年5月份交房。楼盘已销售了80%。

本地投资者大部分是生意人,他们是以投资为目的,一部分是从海外回来的柬埔寨人,他们已经习惯了在国外居住公寓,无论从安全性,共用设施,方便性方面考虑,他们都首选购买公寓。

涨幅三成至四成
皇家一号房产从开盘到现在涨幅达三成至四成,每平方米从2015年的均价2300美元,到现在的3400美元。

邱珍逸预测,柬埔寨大选后政治将持续稳定,外国人投资会更多,房价也会大涨,五至七年金融市场开放,借款利率下降,房价上升空间会更大。如果现房贷款可以提高到八成,银行出台支持房贷政策,房地产发展就会更快。

金边未来繁荣可期
由于外国投资者入驻柬埔寨越来越多,尤其是大量中资、中企、华人为柬埔寨带来经济发展力量的同时,也带来了大量的外来人口及购房、租房、投资需求带动了柬埔寨房地产的繁荣。  来自:世通海外投资

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