房价是涨还是跌?如此才能“破局”。

听过《得到》开课的宁向东教授讲的管理课，他把管理看成老板设的一个“局”。当听到这个定义管理后，顿时开悟!

难怪我要天天主动加班，原来是已经钻进了设计好了局？

但是，没办法。小至个人，大致公司到国家，哪一样其实不都是被自己和他人设计好的“局”
呢？除非你能跳出世俗的商业社会，那么你就无时无刻不在“局”中，关键是有些人是真不明白，有些人在装糊涂而已。

设局：人+制度，还有钱

房地产的大佬们，这一两年都经历起起落落，去年风光无限，今年灰头土脸，对于大佬来说，房价降不降，国家政策严不严并不是问题，中小房企才要担心活不活下去的问题。

关键是大房企本身就是问题，他们有钱有人，基本不怕行业过冬，但是，摊子大了，怎么管好才是大问题。





先看看海底捞，真是无限感慨，为啥？

底捞的服务精神你学不会，餐饮业其实是没有技术含量，门槛最低，但也最难成气候的行业，就像人人都能唱歌，但巨星就那么几个。海底捞就是餐饮业的巨星，还是把最没技术含量的事做绝的巨星。

核心在哪里？关键是老板的“局”好，比星巴克还要好。

在海底捞员工可以有清晰的从店员升级到区域总监，甚至是公司合伙人的完整通道和体系。这一点国内也只有华为能做到，企业的强大不仅是有人，而且有培养人的系统。

很多老板都很慷慨，送钱送股份的公司多了，为啥做大的就这两家。想当年，刘强东也开过饭馆，玩过甩手掌柜，真放权，结果是饭馆3个月就关门，不是员工不懂道理，是经不起小利的诱惑，制度不行？

从此，强哥给自己定了规矩，每天必须开早会。

再回头看碧桂园为啥会出事就很明白了。

碧桂园成功的地方就是用了博士来盖房。好处就是老板丢一个眼神，下面这些清华北大的博士们，对你要表达的前因后果，实施方案计划还不是门清。

全公司上下一心，强势谁能挡。

借房改的春风下一路高歌猛进，但公司有个bug：监理公司。自己设计的房子，别人来盖，怎么也要有第三方监管吧！可是，杨老板的女儿说“她来干”。结果，女儿情长。从此，碧桂园有了后门。

碧桂园设的“高周转”的局，全国一盘棋，来钱快，结果把造房变成复制房，可不是吗？时间紧，任务重，把人逼急了，可不就变成生搬硬套，不讲质量了吗。

碧桂园有人没系统，快了容易出事，而万达则是有系统的快公司。

根据秦朔采访万达商业规划研究院院长赖建燕解密万达的成长历程和核心竞争力，才发现原来我们都低估了万达，万达没消息，是因为你所谓的冬天在万达看来根本就不是事。

万达已经在十年前开始商业转型和公司制度化、智能化的管理。如果说碧桂园用最优秀的人在管理公司，那么，万达是用制度管理公司。

是制度强大还是人强大，不言自明。

万达从2008年就开始不仅对公司制度进行修编，对建造标准进行量化，到2010年，已经开始筹划慧云系统，还是王健林亲自主抓，到2012年，万达自主研发完成了慧云智能化管理系统1.0版，2015和2016年迭代实现了2.0版和3.0版。

没有慧云前，维护一个广场的“风火水电”问题，只能派驻工程师，一个广场平均要配43个工程师。有了慧云，通过一个按键就能完成对所有弱电子系统的控制，20多个人就够了，还能更好地保证运行品质，降低运行能耗。




▲昆明西山万达广场慧云机房

你以为这就算是房地产的极致了吗？在这一个层面上恒大、融创、万科都算是得道高手，但，还有更高级的玩法！

王总说过，商业地产追求的是稳定持续的现金流，盖房子创造现金流能比得过开银行保险的公司现金流多吗？听说恒大玩养老地产就有点不起劲。但，对保险行业来说，这都不是事。

马明哲已经杀入地产业了。当地产界的大旱来临时，平安和保险公司的大鳄们守着水库，正等着快干死的猎物们上门呢！

现在的房地产业的玩法或许变了，更高纬度的竞争已经开始了，那些玩不下去的，要么转型，要么等着被吞并。


能被吃掉还是好事，就怕连顾客都不想来“吃”你。

你我的钱途

大佬们的事可以不管，但房价能不管吗？

刚刚，任大炮的看法依旧是看涨，时间就在2019年。是不是好消息难说，但恐怕不会普涨，原因就是，政府盯着呢。

从大的趋势来看。中国在转型自然有竞争力的城市会继续发展，而没有竞争力的城市只能是等着被掏空。但，更大的逻辑阻碍了房价继续上涨。国家要严控房价上涨，让资金回流实体经济。


如果如任总所预期的，那么，谁还想把钱投资到实体上来，这是大局。

今后最大的问题是什么?投资渠道少了。

特别是中小投资者，股票不能玩，又不敢买房，该怎么办投资呢？不投资，每年的通货贬值就是让自己的钱白白损失，更何况还有汇率下跌。

“破局”之道，基本可以从两方面去发现投资机会。

1、国内产业继续升级带来的向上的机会。现在地方政府已经开抢优质公司了，比如武汉抢到小米，成都或痛失锤子科技，当相信还有吸引其他公司，刚出炉的地方统计数据，该地区受益“一带一路”明显。

2、低端产业转移到穷国的向下的机会。

中国人工、土地不便宜，但是东南亚国家相对什么都便宜，就在各发达国家限售和房地产遇冷的情况下，东南亚穷国依旧“涨”声一片。

根据世通海外最新季度报告显示，第三季度中国大陆买家对泰国住宅房地产的询价量同比增长215.4％，比上一季度增长29.7％。东南亚多地惊现“看房游”。参考《国庆都去哪里呀？“看房游”成潮流！》

面对房产投资，你是选择现金为王，还是继续关注国内产业升值的机会，还是愿意南下寻找机会呢？这就看个人偏好和喜好。


东南亚房地产投资其实已经相当成熟了，只不过是这些年国人因为预感到国内楼市已经到顶而慢慢转向海外，从欧美逐步地转向东南亚投资。

其次和国内高企的房价相比，东南亚房产的性价比高，就不说租金回报率这些投资的硬指标，就是宜居指数、养老、教育等方面优势都给东南亚房产加分不少。

如果非要推荐一个城市？金边。

当然世通君是站在纯投资的角度上看这个问题，如果你想当海外房东，偶尔还能在异国有个住所休闲旅游，泰国有大把这样的好房，愿意冒险，资金少的还可以选越南和菲律宾。

柬埔寨首都金边不仅投资回报高，而且比较稳健。

穷得刚刚好！

为什么不选东南亚富国而是穷国，除了门槛高外，就是富国的转型升级是困难，中国如此有实力尚且如此，其他国家就真不看好。穷也有好处。

说到东南亚的穷国，还有缅甸、老挝等等，但是，这些国家都在某些方面存在或多或少的问题，比如政局、基础建设。

在西方经济学中有一个“人均1000美元”标准线，意思就是一个国家人均GDP超过1000美元，那么该国从解决温饱开始慢慢地开始转向消费和投资。而柬埔寨现在人均GDP是1384美元。

柬埔寨是2013年过了该指标，到2015年房地产市场火起来。到今天已经过了随便买都能赚钱的地步，但是你对比东南亚首都的房价来说，金边依旧是低估的。




在投资方面，今年突然暴涨。今年前9个月，美国对柬埔寨投资11亿，相比2016年3.3亿翻三番，之前都没有过4个亿的。中国更是不用说，从16亿上升到28亿。今年，还有一个季度，翻番是没问题的。


投资产业主要是房地产和农业。而这两个产业带动的产业和就业也是非常多的，难怪，各大金融机构都非常乐观的预期柬埔寨未来两年的GDP增长在7%左右。


最重要的是，柬埔寨的产业重心都在金边周边。


为什么不在西港，贡布、暹粒周边，主要还是基础建设的问题，首都金边相对来说是最成熟的，而其他西港和暹粒，还没有达到成熟的地步。


产业如此，房地产市场也是如此。也就是柬埔寨可炒房的地方就是金边。

了解炒房套路的人都明白，这是最佳的炒房选择。柬埔寨就相当于中国的一个省，且该“省”只有一个房地产市场，能不炒吗？

其次，还真有基本面支撑！

大道理不说了，看供需。柬埔寨产业都集中在金边周边，导致每年都有30多万人涌入金边，而且，这几年房地产火了之后，有更多的柬埔寨人希望在金边买房，这比例远超过在其他地方。

你可能会感觉金边的公寓对于当地人来说太贵了，根本买不起，找不到接盘侠。这件事就有两说：1、随着经济发展，总有人买得起，数量虽少，但肯定越来越多。2、金边还有30万的外国人，他们很多是在金边外籍高管和做生意的，他们不可能住廉价的排屋。

30万外国人，而金边到年底也就只有2.5-2.8万套公寓，也就是金边公寓连老外都满足不了，大家都只能挤在老式排屋中，结果，就是好的公寓往往是被“秒光”的。

这也就不奇怪金边公寓的租金回报率如此高的原因，是巨大的供需不平衡。

也就是，当柬埔寨的基础建设只要不发达，金边的虹吸效应就会存在。金边市政府计划2020年金边人口突破300万，但实际已经突破400万人了，而规划2035年金边人口突破500万，恐怕也只会双超。


金边人口扩大一倍，城市自然也要扩大，那么，现在在金边的区域是不是都变成核心区！看看北京至今还有四合院，但是，其价值已今非昔比了。