这次实地考察，柬埔寨刷新了中国人的投资观！

随着近年来东南亚新兴国家频频交出亮眼的GDP成绩单，大批投资者蜂拥而至，以往投资只看成熟的发达国家市场的思维似乎也被彻底颠覆了。

相比英美澳加这些传统的热门海外投资市场，其所吸收的投资目光早已达到了饱和，投资预算上来看，现在也已经处在了一个相对来说比较高的价位。若说其资产保值意义，相对东南亚国家来说的确处在更高段位，但也正因如此，资产增长的天花板似乎也已经早早地被定义下来。

在此情况下，以国内中产阶级群体为主的、愈来愈多的初级投资者将目光投入到了如今方兴未艾的东南亚市场。

而纵观整体的东南亚新兴国家，柬埔寨近五年可以说是迎来的经济增长的爆发期，年均7%的GDP增长，位列全球第六。顶着经济增长”小旋风“的光环，我们实地考察，柬埔寨，究竟值不值得投？

柬埔寨为什么叫“柬埔寨”？

既然要进行实地考察，我们不妨来一起追本溯源一下：柬埔寨，为什么要叫“柬埔寨”？身边的不少朋友都会开玩笑说，是因为真的很“简朴”吧？说是玩笑，其实也并不是毫无根据的，就在两年前的2016年，柬埔寨才刚刚脱掉“全球最贫困国家”的帽子。

言归正传，说起柬埔寨名字的由来其实众说纷纭，但一种有一种比较流行的说法和我们中国有着莫大的关系：“柬埔寨”的英译为Kampuchea。因为当年移居到柬埔寨的中国人中，广东人居多，在广东话里的”柬埔寨“跟”Kampuchea“发音类似，所以这个国家就被叫成了”柬埔寨“。

地理位置的临近使得柬埔寨自古以来就和中国有着千丝万缕的联系，时间推进到2018年，中柬建交六十周年，时任总理、著名的“邓小平理论推崇者”洪森继续连任，稳定的政局和亲密的两国关系使得中国成为了柬埔寨最大的投资国，过去的二十年，中国对柬埔寨的基础设施等项目投资超过100亿美元，而近十年，中国企业开始大规模地进行全面投资。

本次实地考察柬埔寨金边的时候也发现，柬埔寨当地人无论是对中国还是对中国人，好感度都不错，在他们看来，“我们有千丝万缕的联系”，金边当地人说到。

金边初印象

柬埔寨国土181,035平方公里，和国内的广东、湖北省差不多，人口却只有1600万，其中有十分之一的人口集中在首都金边。

放眼望去，整个城市的市容和国内的三四线城市差不多，摩天高楼的密度没有国内那么高，远处能眺望到的就是著名的湄公河。

而说起柬埔寨黄金的地理位置，那绝对有目共睹：处于东盟的正中心，拥有黄金海岸线，首都金边位于湄公河一岸，其战略位置极其重要。

黄金的战略位置带给柬埔寨丰富的市场资源，据统计，共有来自18个国家的外资企业在此领域进行投资。众所周知，出口、投资、内需是拉动经济发展的三驾马车。目前柬埔寨，或者说是掌握了该国大部分经济的首都金边，主要是一个投资驱动型的经济体，外商直接投资占了柬埔寨全部投资的72%以上。

金边随处可见脚手架和正在兴建的大楼。

这些年，金边仿佛是一个大型的“施工现场”，诸多国际资本的持续涌入，不断刷新这里原有的贫穷落后的相貌。

柬埔寨的初印象之一还包括其遍地的摩托车，但你以为这是全部吗？你可能不知道的是，除了大部分的摩托车，劳斯莱斯、兰博基尼、奔驰、路虎、宝马等豪车金边也从来不缺！

我们要知道的是，柬埔寨的汽车进口关税甚至比中国还要高！

柬埔寨值不值得投？我应该关注哪些点？

国内生产总值（GDP）

GDP是衡量一个国家经济发展水平的最重要指标，是各个行业的镜子。这个道理放在房产行业就是，一个经济体的发展程度与该地区的房价有非常大的正相关性。

柬埔寨20年来经济年均增长率达7.7%，经济增速排名世界第六，且自2011年以来连续5年GDP同比增长达到7%左右。当然，起点不同，柬埔寨在这方面肯定无法与英美澳等成熟的发达国家相提并论，但不得不承认的是，我们的确看到了改革开放的中国、刚刚兴起淘金热的美国的影子。

外来投资

适才我们也提到过，投资、出口、内需是拉动经济增长的三辆马车，截止2018年8月，柬埔寨外商投资高达8亿美元，占全部投资的72%，占国内生产总值的13.4%，国家整体属于投资驱动型经济。

另一方面，柬埔寨凭借其廉价的劳动力成本，其实已经成为了一个名副其实的承接全球中低端制造业的转移地，“抢走“了不少的中国、越南等地的制造业生意，试图从一个传统的农业国向工业国转型。柬埔寨主要出口产品是服装品、纺织品、鞋子和大米等，2018年6月，总出口额达到31.27亿美元，环比增长了18.4%。

但即便成绩单亮眼，不少人还是认为，柬埔寨的经济发展存在泡沫，外来投资的比重过大，估计是被多数赴柬炒楼的投资人尤其是中国人捧起来的，单一产业支撑下的经济体必定摇摇欲坠。

果真如此吗？大家也许只关注到了投资比重，而忽视了更加重要的——投资结构。市场不同，同一指标显示的结果必然不同。数据显示，2016年柬埔寨收到了超过20亿美元的外国直接投资，其中5.39亿美元投资于银行，3.9亿美元投资于制造业，3.7亿美元投资于房地产和建筑业，2.32亿美元投资于农业。可见，房产行业并非一家独大，柬埔寨的外来投资结构相对均衡，而非大家以为的，单靠房产行业拉动，自身的经济发展驱动力同样不能忽视。

房产市场现状

柬埔寨，尤其是金边的房价，的确在涨，而且长势“凶猛”。根据有路的《一带一路十国房产数据报告》显示，2017年，金边凭借16.7%的房价涨幅高居榜首，而今年的最新数据也显示，金边核心区域的房价甚至有高达30%的涨幅。

可只看房价涨幅就判断房产能否入手，也着实片面了。是真实的繁荣还是炒房客蜂拥而至带来的泡沫，还要仔细衡量过才知道，这其中重要的衡量标准就是——供求关系。

有需求的地方就有市场，而柬埔寨房产行业就是这个地方。投资之前你需要准确思考的是：短线投资的话，谁来接盘；长期的话，租客是谁？

首先，大家都很好奇，柬埔寨的人均GDP仅有1260美元，但是金边的平均房价在1500-2000美元/平方米，最新数据显示，一户面积65平方米的公寓每月租金可达800美元左右，120平方米的可达1700美元左右，金边的租金回报率高达6.92%，成为东南亚第一，全球第四。

如此严重脱离的收入水平和住房成本，卖房、租房真的有市场吗？

首先，哪些人会在金边买房？柬埔寨本国来说，富人、企业主、地主、官员、工厂老板等都属于当地的高收入人群，是金边房产市场最有力的支持者。而购房人群的另一有力群体，就是金边大量的外籍人士。根据最新的柬埔寨移民总局报告，生活在柬埔寨的外国移民有17万人，这其中还不包括外派至金边的企业中层、NGO组织成员等。

许多开发商已经甚至已经瞄准了金边庞大的外籍人群，扬言“这些房子就是卖给外国人，而不是柬埔寨本地人的”。

需求猛增，供应也在紧随。据柬埔寨国土规划和建设部的报告显示，2000年到2017年9月，柬埔寨由外资公司开发的房地产项目共有287个，面积多达1200万平方米，总投资额共42.97亿美元，其中中资公司拥有110个项目，总投资额为16.56亿美元，是柬埔寨房地产行业第一大投资来源国。

本次实地考察金边，在建楼盘和售楼处随处可见，不少售楼处甚至还有大量的中文“即买即住、现房立拿”标语。中国购房者的根据地地位看来是坐实了。

柬埔寨房产最大的优势是什么？

美元资产

从前也许大家对于这个词汇并没有这么敏感，但近年来全球经济大幅波动，股市频频受挫，大家纷纷寻找资产的避风港。随着上个月美联储的第三次加息，美元指数上升，大量新兴货币遭遇重挫连连贬值，唯有美元资产屹立不倒。此时柬埔寨房产凭借其“美元结算”的独特优势，成为了最大的赢家之一：花3-5万美元购买一处柬埔寨房产，就相当于拥有了未来涨幅可期的美元硬通货。

长期看人口，短期看经济

著名经济学家任泽平给房产行业的周期性下过一个非常有意思的结论：长期看人口、短期看经济。柬埔寨的经济腾飞状况我们之前已经谈论过，现在来看看人口：在柬埔寨的1600万人口中，17岁以下的占38%，18至60岁的占53%，平均年龄仅仅是27.8岁，无论是旺盛的劳动力还是购房租房需求都达到了空前的状态。经济发展的红利也必将正面波及至房产市场。

百分百开放的外汇政策

柬埔寨的外汇政策是完全开放的，换句话说，带多少资产入场，无管制，即便把所有的钱都买了房，也无管制、甚至不限购。获得的资产收益要带走，依旧无管制，这是一个开放的国家，相较于其他国家的外汇政策，这一点绝对充满着吸引力。

投资一片蓝海

东南亚房产市场，大家最先试水的就是泰国，如今泰国的房产投资已经颇具规模，房价也在持续拔高。而对比之下，柬埔寨，是东南亚绝对的蓝海市场。

涨幅一带一路十国第一，租金回报全球第四，不少人都将柬埔寨金边的房市发展历程比做二十年前的北京，对其未来一片看好。但我们要知道的是，2000年北京的房价不过三、四千人民币，而如今的金边的房价已经成功过万，并以每年百分之10-20%的速度非标猛涨。历史总是惊人的相似，却也不尽相同。最成功的投资，就是寻找到最大的价值洼地，现在的柬埔寨，就是这片洼地。     来自：柬闻圈