[社会] 最详细的柬埔寨首都金边,房产投资实操技巧

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发表于 2018-11-19 13:36:19 | 显示全部楼层 |阅读模式

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本人是柬埔寨金边专业资深地产人士,带领大家寻找更大的收益,专业靠谱诚信,交流加微信:dichan567我写一篇比较全面的柬埔寨房产投资实操细节普及,是买卖实操技巧。至于为什么买柬埔寨,柬埔寨怎么好,之前已经有写过文章

本人柬埔寨金边专业房产人士,靠谱守信,欢迎大家加我微信交流,微信:dichan567

正文开始:

最近这两年其实柬埔寨房产开始变得火爆起来,越来越多的人也开始关注甚至进入这个市场进行投资,

但是还是有很多朋友因为对金边这个城市的不熟悉,或者是在海外投资经验不多,一直都有一些疑问及持观望态度。

我们是国内最早进入柬埔寨房产领域的公司,很多地产圈的朋友也都说,是因为我们的进入柬埔寨才开始变得火爆起来,

所以也是因为受益于此,然后加上我之前的经历和公司的职务原因,所以对柬埔寨的房产可能会有一些更深入的一些认识。
今天以私人身份与朋友们讲一讲干货,给大家一些精准的投资意见。

所以今天呢,我们就算是一个线上朋友的聚会,我希望能够以这个私人身份给到大家我在柬埔寨所看到的、所经历的、所帮客户做到的一些东西,然后大家来听我唠一唠关于柬埔寨到底是怎么一回事。
同时在开始之前给大家做一个温馨的提示,因为接下来我讲的内容可能更多的是在实操层面,所以关于金边、甚至柬埔寨的投资优势,那就不在这里多讲了。

另外,就是接下来的内容我也不涉及任何项目的推送以及也不涉及任何形式的广告。
【正题】

今天我们主要聊四个部分。

第一个是聊现在金边房产区域分布及特点情况。

第二个是当下金边市场的供需关系。

第三个就是在柬埔寨购房的一些基础的知识流程。

第四个就是我们如何在柬埔寨挑选值得投资的房产。
1、

金边房产区域分布及特点。

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那首先给大家看一张金边的行政区域图,这个是柬埔寨政府公布的,规划了在2015年到2035年整个的大金边的地图。

我们可以看到这个图上有12个行政区,而实际上在今天普遍情况下,大家所认为的金边市区可能只有其中的四个区,就是隆边区、桑园区、马卡拉区以及堆谷区

那其他八个区几乎都是非常非常欠发展的,可以说是非常郊区的那种状态,我们知道房产其实是跟人的密度相挂钩的,做的是人的生意,

所以今天我们谈金边的房产,主要也是集中在这四个区内,就是隆边、桑园、马卡拉和堆谷区。

所以接下来我们会详细的针对这四个区域,谈一谈这四个区域的特点及价格、租金情况的分布。

为了方便大家更直观的了解,我在手机谷歌地图上又专门截了一个屏。

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大家可以看到我们前面提到过的堆谷、马卡拉、隆边、桑园,其实就是我画圈画红线的,包括绿线黄线黑线的部分。

如果我们再仔细把这张图片放大,你会发现在这些区域范围之内,都是有非常清晰的一些道路规划的。

而在这些区域范围之外,其实几乎没有什么路,可以说路的规划都是比较杂乱的。

所以从地图上我们就可以非常清晰的看出来,这个金边市区是由哪几个区构成的。
A、隆边区

接下来,我们先谈第一个区域就是隆边区。

隆边区靠近洞里萨河,是靠河的一个区域,也是金边最古老的区,同时也是比较早的商业区,所以这里有很多的小商小铺,

同时也是景点最多的区域,比如说皇宫、乌那隆寺、金边的发源地塔仔山、还有酒吧街,还有上个世纪二十年代,法国殖民者帮助柬埔寨建立的中央市场等。

所以这个区域传统商业比较多,但是因为可能相对来讲城区比较老,所以商业也偏原始一些。

隆边区有一些项目,这些项目的价格目前大约是在2800美金到3300美金之间,并且租金也都表现不错,差不多都是在一千美金以上左右的水平。

当然以下我们所说的一切都是单纯的限制在金边的住宅公寓这个方向。
B、马卡拉区

在隆边区的左侧,我们看到是今天另外一个也非常老的城区,它面积不是很大,这个城区里面的商业也非常不少,叫做马卡拉区。

现在玛卡拉它正处于一个大范围的一个现代化的建设当中。

譬如说现在柬埔寨的国家奥林匹克中心,柬埔寨总理府、国家议会等等,都还算是比较现代化的建筑,都在这个区域范围之内。

这个区域的项目品质高中低都有,如果我们只挑具有投资性的稍微中高档的项目来看的话,它们的价格都会是在2500美金到3200美金之间,那租金的话差不多也会是在800美金到1300美金左右这样的一个水平。

C、堆谷区

那如果我们继续看这个地图,在隆边区的西侧,我们可以看到有一个区叫堆谷区。堆谷区在金边属于一个文化大区,为什么这么说?

因为在这个区域范围之内,学校非常之多,比如说金边大学、国际大学,各类的国际学校等等都非常的多,

因为堆谷区面积也比较大,分为南堆谷和北堆谷,尤其是在南堆谷有非常多的国际学校。同时堆谷区也算是金边贫富差距最大的一个区。
因为这里面有非常多的老式别墅、各种排屋都在这个范围之内。同时因为更靠近内陆,所以在市区中的这四个区,堆谷区算是比较落后一些,设施建设也比较欠发达,但是生活配套基本上也都还算是比较全面。

所以我们会看到有些公司的员工,被派驻到金边,因为金边的房租租金很贵,有些公司为了省钱,可能就会员工租房选在堆谷这边。

所以堆谷现在它的整个的房租价格可能是在500到这个900美金左右的价格,相应的这边房屋的价格也比较低,目前还处在1700到2300美金左右这么一个价位的水平。
D、桑园区

我们说了金边市区四个区中的三个区,还有一个区没有讲就是桑园区,因为这个区是目前金边最现代化的一个区域,所以我们把它留到最后来讲,

那为什么说它最现代化?因为在这个区域范围之内有非常多的现代化的酒店、公寓、娱乐场所生活场所。

譬如我们所熟知的金边唯一的一个赌场--NAGA赌场就在这个区域范围之内,

金边第一个现代化超市永旺超市也在这个范围之内,

金边甚至可以说是最好的五星酒店之一索菲特酒店也在这里,

当然还有各国的大使馆也都聚集在桑园区,

所以说在最近这两年,这个区域也是房产最火爆的一个区域。
因为桑园区面积比较大,它其实有一些重点投资区域,所以我们把桑园区拆开来讲。

在桑园区有几个房产的聚集投资区域,叫做BKK1和百色河分区

BKK1相信很多关注金边房产的朋友都知道,在金边被很多人称为大使馆区,因为最早在柬埔寨对外开放的时候,各国大使馆进入柬埔寨几乎都是建在BKK1内。

所以BKK1虽然面积其实不大非常的小,但是因为随大使馆吸引而来的外国人很多,所以外国人比较喜欢的餐饮、特色小店、便利店这些基础的一些生活设施也是最多的。

所以在BKK1你可以吃到各国正宗的料理,在BKK1可以吃到非常正宗的法餐,非常正宗的柬埔寨菜、越南菜、泰国菜、印度菜、中国菜、韩国菜等。

所以这个区域其实蛮适合生活的。

它也是目前金边生活设施可以说是最齐全的一个区域,同时也是目前金边房价这个最贵的区域,地价几乎也是最贵的。

今年春节大年初二的时候,我刚好在BKK1看地,我们当时看中了一块地,这个地的价格是要到7000美金一平米,划分成我们今天中国的计价方式,也就是说差不多要3000万人民币一亩,我们3000万人民币一亩是什么水平呢?

因为之前我们做开发商,我们比较了解一些,在2016年底的时候,中国南京拍了一个地块,叫G68,当时的拍卖价就是3000万人民币一亩;上海浦东的世博园地区也曾拍过一块地是3200万-3300万左右一亩。

所以我们可以看到在BKK1的地价跟中国一线城市几乎已经相仿了。

所以BKK1的房价也非常的贵,都要在三四千美金左右的水平,当然离中国一线城市房价还有很大差距,所以投资价值非常的高。

同样的,因为生活设施非常全面,它的租金水平也非常高,一房基本上也都要在1200美金到2000美金左右,我们今天所谈到的金边的一房差不多面积都是在40平到80平左右之间的面积,这里再稍微强调一下。
从我个人角度上来讲,我觉得如果说在整个金边投资风险最低的区域,那可能也就是BKK1这个区域了。

但是相应的,对于资金的预算要求也会稍微的高一些。所以要看大家自己的一个整体预算。
桑园区除了BKK1是比较不错的一个地区之外,还有一个区域叫做百色河分区。

百色河分区是因为很多人称这个分区为娱乐区,因为在这个区域里面有金边的唯一的最大的赌场—NAGA赌场,然后还有非常多的一些其他的一些夜总会、夜场、酒吧、酒店等等。

未来这个区域还会有一个香格里拉酒店也会在这里开业。所以这个区域其实是非常的娱乐化,非常的现代化的一个区。

那目前百色河分区的价格也差不多是要在2500到3500美金左右的水平。
桑园元区除了百色河分区和BKK1分区以外,还有一个地方也比较知名,这个地方其实也属于百色河分区,就是钻石岛

很多人应该去过金边都会了解到这个岛屿,有些人认为它是富人岛,是未来非常不错的地方,是明日的陆家嘴。

因为钻石岛先天地理条件好,它是一个独立的小岛,很有私密性。但是还有些人认为这个地方没那么好,觉得是炒作的太多了。

大家如果真的去岛上去看一下,你会看到这个岛上的公寓的品质其实是参差不齐的这么一个状态。

比如说,我们单看租金,在这个岛上你可以租到一千美金左右的一房房子,也有很多房子,甚至三四百美金也能租到1房,而这些房子都是最近几年建成的。同时这个岛上普遍的售卖价格都会比较贵,几乎都是在3000美金以上。

所以就我个人来看,我觉得这个地方是非常不错的,但是可能因为在开发的时候,没有做好一个长期的整体规划,它的今天的价值其实与开发的时候想象的价值是有一些出入的,当然未来如何我们拭目以待。
除了我们谈到的这四个主城区以外,在机场附近也有些项目,机场就不是这四个主城区了。

那在机场因为南侧有金边的 一个工业园,那这个工业园里面差不多有120家企业,主要都是以外资企业为主,

比如说我们所熟知的中国的新希望集团,就是老板是刘永好的这个新希望集团,泰国的正大集团和马来西亚的一些企业等等都在这个区域范围之内,

而这个区域外资企业比较多,中高层管理人员也基本上都是外籍人士,所以他们也有租房这个重要的需求,而附近也没有其他的能够拿得出手的一些公寓。

所以有些开发商看中了这个机遇,在附近建了一些项目,这些项目其实出租也都还不错,但租金可能会低一些,可能就一房一个月在500美金到600美金这个水平。

那房价相应也会便宜一些,价格会在1700到2500美金之间的水平。
所以以上就是金边房产聚集化分布的一些区域。

当然这些区域并不能完全作为房产投资的根据,那只是给大家做一个了解。因为毕竟在实际投资中,我们还要具体看项目的具体位置、周边配套、建筑理念、物业服务、项目产品品质、本地市场特色等等。

哪怕是在最核心的区域,它也有一些项目是并不那么值得投资的,所以以上是给大家做一个区域上的一个了解。
2、

金边市场的整个供需关系、市场行情。
我们先把这个东西先分开,我们先来看一下柬埔寨目前的房产供应链。

那在金边目前主要有三种房屋形式:别墅、排屋和公寓

别墅和排屋,因为都是有土地的,都是传统的居住类型,外国人是没有办法购买带土地的房屋的。

所以我们外国人只能购买公寓。所以我们今天看的主要也是看公寓的整个的供需关系。
金边从2010年开始颁布《外国人房屋产权法》,外国人可以在这边合理合法的购买本国的房屋,并且享受和本地人一样的房屋产权。

当然也有限制,限制就是你只能购买两层楼以上的房屋,什么意思?

举个例子,比如说这个楼有十层,那外国人只能买二层,三层四层,五层一直到十层。如果这个楼有三层,那外国人只能买二楼和三楼,是这个意思。

因为一楼带土地是没有办法买的。

因为在柬埔寨它所有的土地都是私有制的。

如果说它的土地能够被外国人买的话,我们一直开玩笑说,其实哪怕中国的一个浙江省或者是中国的一个广东省,就完全可以把柬埔寨全国土地都买下来。

但这种情况是不允许在柬埔寨发生的,因为发生了这个国家就不是他的国家了。

所以我们可以看到在2010年颁布外国人房屋产权法之后,为了这个外国人在金边的居住、在金边的房产投资,同时也为了城市现代化,他们开始建了现代化的国际公寓。
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这个是第二季度结束的时候,就是7月份,柬埔寨世邦魏理仕公布了一个从09年到2020年已经发生的以及对未来进行预估的一个中高低三档公寓的这么一个供应水平。

我们可以看到三个供应加起来,其实在2018年可能才只有2万多套左右,而实际上这也是差不多今天在首都金边目前可入住的现有的公寓的这么一个供应量。
看完供应链,我们再来看一看需求方。

在需求方我们其实可以分为两个部分,一个部分是外国人的需求,另外一个部分是本地人的刚需。为什么说第一部分是外国人需求,因为今天的金边其实是一个靠外商推动经济发展的一个城市,金边政府非常聪明,早些年他们知道靠自己搞经济也是搞不了的,那怎么办?

所以他们就想了一个办法,也是今天中国政府都在想的办法,就是招商引资,所以他们给了非常丰厚的一些政策,所以今天你在金边路上也可以看到非常多的外国人生活在金边。

所以有很多朋友也说,其实金边是非常国际化的一个城市,因为它对于外国人的接纳度是非常高的。

那刚好前段时间我也看到一个国外的旅游网站,他们做了一个数据统计,他们统计了在全球所有国家里面对外国人最友好的前十个国家,我记得第一个国家是葡萄牙,而柬埔寨是能够排到第四位的。

在前十里面只有两个东南亚国家可以上榜,一个是第四位的柬埔寨,一个是第九位的越南。
当然越南是因为有自己的特殊情况,但是我们可以看到在柬埔寨他们因为这个要靠外国人发展经济,所以他们对外国人非常友好。

现在金边也有媒体统计过,在今天金边一共有多少外国人?

他们统计下来的,金边常驻的外国人差不多是有15万,而这15万外国人是指比较发达的国家和地区的外国人,譬如说中国台湾人、中国香港人、中国大陆人,还有日本人、韩国人、美国人以及还有一些欧洲人,而东南亚其他国家的他们没有算在这里面。

那光这样就已经有15万人,我们前面看到其实公寓才有2万多套,我一直跟我很多朋友开玩笑说,我说哪怕这些外国人都是夫妻、两口子来到金边的,那现有的房产依然也是不够住的,所以今天我们看到金边的租金非常的好,尤其是在市中心区域,租金几乎都是在一千美金以上,而且有很多不错的项目都是处于一个供不应求的状态,就是因为外国人太多了!
那很多朋友也会问,说让外国人住除了你刚才提到的三种类型的公寓,那外国人不住公寓住别墅和排屋不可以呢?

当然是可以的,但是都有一些自己的小问题,譬如说别墅,其实别墅因为都不在距离市中心很近的位置,基本上稍微偏僻一点,所以很多人为了上班方便,几乎都不太会选择住的远一点。

那有很多朋友也会问说,好像这个差距并不太大,那今天我也稍微讲一下金边的堵车情况。在中国你今天看到的所有的堵车,然后如果去到金边,你会发现今天中国所有堵车都不叫堵车。

因为金边完全就是一个车轮上的城市,所有的金边人他们要么有两轮车,要么就有四轮车,如果今天你在金边看到一个步行的人,那有95%你可以判断他是一个外国人。

车辆很多,路也不好,因为它土地私有,政府很难去扩建当地的道路,所以你们看到金边现有建成能够通车的最大的道路也就是四车道。

这种情况下,如果你上班可能有五公里六公里,如果驾车在15分钟20分钟左右车程,那在柬埔寨你几乎可能就需要40-50分钟,有些时候堵车可能需要一个小时甚至一个半小时。

所以很多人就几乎不太想要住的离工作单位太远,而别墅虽然价格会稍微的便宜一些,但是实在是太不方便了。

而排屋,外国人就完全更不可能住了,因为排屋的居住体验非常的不友好,很多老式的排污,净深有12米到13米左右,只有三四米宽,两边几乎都是没有窗户,采光、通风只能靠前方和后方。

大家可以想象一下,排屋几乎没有任何好的居住体验,当然柬埔寨这几年也有一些新式的排屋,但依然没办法和公寓的舒适性相提并论 ,同时外国人这么多年下来一直也习惯住公寓,所以今天我们会看到在市中心的公寓一旦出来,尤其是物业比较好的,几乎就是立刻被外国人抢掉,所以这是一部分的需求。
那第二部分需求是本地的刚需,因为金边目前差不多有300万人口左右,而关键是什么?目前金边的刚需人口还在逐步的在增长。我们可以看一下这张图,

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这个是官方媒体统计的全球198个国家和地区当中的各个城市的人口增长率,这个图上面是显示的是前15名。

金边是在人口自然增长是名列第一位的,每年以5.12%的自然增长率排名全球第一名。

所以现在金边市的人口每年都是非常非常多的。

而另外一个因素在于今天的柬埔寨是一个人口非常低龄化的一个国家,柬埔寨国家的平均年龄只有24岁到27岁,他全国1800万人口,70%的人口都是在40岁以下,都是非常年轻的人口。

所以今天在金边看到像35岁甚至接近40岁左右的人,我们往往就会开玩笑说这些人可能就是已经是中老年人了。

因为我很多金边的朋友,他们自己做生意,自己是老板,年纪都非常小,都在27、28岁,顶多也就是在30岁左右,所以我们可以看到这群人其实正处于一个刚需的一个前沿阶段,所以说金边未来的刚需是非常强劲的,因为这些年轻人尤其是白领也都在市中心上班,而市中心几乎也都是公寓,所以他们也是要在中心区域去买房子,然后用来居住。
所以我们可以看到,不管是外国人租住需求,还是金边这个刚性需求,在整个的公寓市场都是完全的供不应求的一个状态。

我刚才说的这两类的需求,也反映了接下来几年时间柬埔寨整个的投资时机。因为我们会看到它的刚需可能还需要3到5年时间,因为人口大部分还是偏年轻一点,所以在未来3到5年之内,可能我们现在买的房子更多的是以出租为考量,那在3到5年之后,可能我们的接盘侠就会变成本地的刚需人群。

而在近3到5年,可能我们经常想的接盘侠应该是投资客,所以这个是一个非常重要的一个关键点,因为这个点决定了你的整个的投资逻辑。
3、

金边的购房的基础知识。

我把这个金边的房地产购买放在最后面,因为我觉得要先了解一下购房基础知识。
那目前金边的房产还处于早期的发展阶段,所以你会看到在这个国家的这个城市它是可以炒楼花的,跟中国早期的房产阶段也是非常相似的。

因为发展的比较早期,所以它整个的购房和租售过程都是非常非常简单的。
我们先来看一下它整个的购买过程。

金边在公寓里面有两种的房屋形式,一种是期房,一种是现房。

那期房的购买过程是这样子,就是客人要先交定金锁定房源,锁定房源以后,与开发商签订购房合同,并且支付首付款。如果你选择这个全款方式也就是支付全款。如果是分期支付,就每隔一段时间支付固定比例房款,然后等待这个房屋交房,那等到快交房的时候,开发商要为你办理产权证,办理产权证的时间一般是3到6个月左右的时间,所以期房的购买是这个样子的。

那现房购买就比较简单,首先第一交定金,然后锁定房源。

第二步,签订合同付款。那这个付款基本上是全款,如果不是全款的话,最多也只有3到6个月时间之内你要把全款交付完成的。

所以我们可以看到,买期房的话,它的支付的压力可能会稍微的小一些。

目前柬埔寨的付款方式分为三种,一种是全款支付,一种是分期支付,分期是不具备利息的。

譬如说你的房子,如果两年之后交房,他会是在交房的那段时间,支付完最后一笔款项。因为柬埔寨的房产是按照你建到哪一层,支付到哪一层的房款这样方式。

还有第三种比较少,有些项目可以贷款,但是柬埔寨本地银行几乎是不给外国人贷款,因为追款比较麻烦。

除非这个项目开发商他有自己的金融公司,那他可以给客人贷款。但这个贷款利率其实非常之高,贷款利息差不多在9%到11%之间。
  
在购房的时候会产生一定的费用,那我们可以把它理解为购房的税费,税费的比例是在4%左右,4%是房屋评估价的4%,所以这里一定要注意是房屋评估价,不是房屋的合同价。

政府一般会对你的这套房屋进行一个评估,然后你需要按照评估价的4%缴纳你的购房税费,一般情况下评估价会是在房屋总价的三分之二、百分之六十、百分之七十左右这样的一个水平。
那在购房过程当中,我们可以选用多种的支付方式,目前大部分都支持两种。

第一种就是使用美金支付,

美金支付是这样的,首先你从中国国内某家银行电汇转账到开发商的账户,那在这个过程当中,根据开发商银行账户的不同,开发银行的不同,可能需要15到30天左右的时间,你的这笔款才能到达开发商的账户。所以各位到时候如果付款之后,一定要问一下开发商这笔账什么时候到、有没有到。

那第二种就是人民币支付,

因为有些开发商为了开拓中国市场,所以支持人民币支付。人民币支付一般是这样,就是开发商他自己在中国开一个人民币账户,客人按照当天的人民币对美金的汇率,把人民币打款到开发商的账户,一般需要再额外支付1到2个点左右的手续费。
所有的购房手续完成之后,接下来我们持有这个房屋,我们有一个成本叫做房屋持有税。那房屋持有税其实是比较低的,规定房屋的价格超过25000美金以上,才开始起征,征收超出部分的1‰。

举例说明,譬如说今天我们这个房屋评估价格是10万美金,所以我们的房屋持有税是10万美金,减掉25000美金,75000美金乘以1‰,那差不多等于75美金一年,也就是不到500人民币一年,这个持有成本是非常之低的。
那接下来是租赁问题,如果我们已经购房完全成功之后,因为大家都在国内,很少有人能够在柬埔寨自己居住的,所以要把这个房屋租出去。

在金边有些项目是提供包租的,有些项目是不提供包租的。

如果是包租的话,一般开发商会按照季度把租金打款到这个业主的账户,当然有些项目可能不一样,可能是按月或者按年。

这里建议大家一定要去开一个柬埔寨的美金账户,因为这个物业公司它往往会把这个款打到你的柬埔寨账户的,他不可能把这款打到你中国账户上。所以这点一定要注意。

在出租过程当中,如果是个人形式出租会有租赁所得税,那这个租赁所得税是在14个点左右,但是基本上没有实行下去。

因为这个柬埔寨有很多个人出租这个税也没有人去报,所以几乎就是形同虚设的。

但是我们要提醒一下,如果各位你是用公司的形式买了这个房子,然后来出租出去,那你这个出租租赁所得税是完全跑不掉的。

所以我们会建议大家,如果你要在柬埔寨投资房产,请一定要以个人形式购买,除非万不得已,否则不要用公司的形式去购买,而且企业的税会更高。

当然还会碰到一些不包租的项目,那像这种项目的话,大家可能就要委托当地的中介,或者是服务你的中介机构,或者是项目的物业公司来帮你租出去了。需要支付一定的中介服务费用。

中介费一般是一个月的租金,租期一般是一年,和国内基本上是一样的。
那如果说大家想要把这个房子抛售、想转卖出去,在柬埔寨是这么个情况。首先还是要看各位的房子是什么房子,如果你的房子是期房,那这个就很简单了,因为你还没有拿到产权证,你可以自己卖,你也可以委托中介卖。你只需要支付一个房屋合同的更名费,一般情况下是在一百美金到一千美金不等,这个是开发商收的,因为他对合同进行更名,这个也就是大家比较知道的炒楼花的形式,快进快出赚快钱。

那如果说你买的房子已经交房了,已经拿到产权证了,是个现房,那你卖的时候买方需要承担此时房屋评估价的4%。

所以各位我们可以看到,这个在卖的时候是没有任何其他的税的,是不存在这个租赁所得税,是完全没有的。

所以柬埔寨房屋的买卖非常方便,大家只要记住一件事情,就是当你在买的时候,买方承担评估价的4%。当你在卖的时候依然是买方承担评估价的4%,就这么简单,没有其他形式的一些费用。

当然如果你要让中介帮你去卖,那这个时候中介会收一个中介费,当地的中介费现在的水平基本上是2%到3%左右的中介服务费。
目前金边的整个资金回报在6%到8%之间,当然有一些物业非常非常好的项目,它的租金回报可能会更高一点,能够到10%左右。

那很多人会问到说目前柬埔寨房产的这个投资回报,我们知道在过去的五年柬埔寨房产投资回报是在15%到25%之间,因为那时房产才刚开始发展,所以回报率会偏高一点。

那今年大选又刚刚过去,然后在未来整个的国内政局经济形势都还非常的漂亮,所以我们很多业内人认为,可能在接下来这五年之内,整个金边房产的这个升值水平应该是跟过去五年基本上是保持一致的。
4、

如何挑选房子。

其实这个话题我不太爱讲,因为我觉得这里面涉及的内容更多一些。
对我个人来讲,我既是一个地产从业者,也是一个地产投资者。那根据我这么多年的经验,我觉得在投资房产前有三个事情是要搞清楚的。

第一个事情就是自己的真实的投资预算到底是多少,一定要明白,不要把自己全部身家都放进去,你在金边这市场,你的投资预算是多少?

第二个就是你的投资目的是什么?你只是做一个简单的资产配置,还是说你看中这个市场的发展,你想要在这里搏一搏等等。要看你的目的来决定你的投资的方向。

第三个就是投资的时机。

今天我看到一位专业人士写的公众号,是做金融理财的,它里面就说了句非常重要的话,他说其实投资就是看时机,我是非常认可的,我觉得那大家卖投资房产也是这样的,你一定要挑好你的投资时机。

这个投资时机是指什么时候进以及什么时候出,这些都是非常非常关键的。
譬如我们前面讲到过,在最近3到5年,我们的接盘侠可能还是投资者,因为更多的是针对租赁市场,那在五年之后可能针对的是本地刚需市场,接盘侠就是本地的一些年轻人,这是两种完全的不同投资时机,决定了你能够买什么样的产品。

如果是你是看重租赁市场的话,很简单,那你当然是要买一房,如果你是看重本地刚需市场,那一房可能就稍微的有欠一些妥当。

所以反过来说投资目的也是一样的,如果各位你只是想做一个资产的简单的配置,只是想保保值而已,那我就肯定建议你在金边买市区的,中心地段的优秀物业的高档公寓现房,因为他的租金回报是非常非常优厚的,而且几乎是没有任何风险,所以保值能力会比较强。

如果说你是想搏一搏,单车变摩托,想要在这里面攫取更大的一个财富,那很简单,那我就会建议你买一些期房,完全的快进快出炒楼花。因为金边现在的这个期房,我们前面提到过,付款方式是跟着建造节奏来进行这个。

比如说我几个朋友我们在去年买了一个项目,当时因为还是一块空地,价格只有1880美金,但是今天已经建到20多层了,相应我们已经付款到20多层的钱,但是它的价格已经涨到了2200多2300美金左右的价格,我相信在明年交房之后,肯定会有更高的一个价格水平。

但是我觉得如果交房前我把它抛出去炒楼花,那可能我的这个金钱的投资收益就会更高,所以我采用的是这种快进快出,资金高周转的方式。
当然如果我们已经考虑完基础的投资方向之后,那接下来在选择房产的时候,有几大因素可能更加需要考虑。

第一大因素就是开发商,因为开发商的风险决定了我们这个项目的施工风险,决定我们项目的产品品质风险。

第二个我们要考虑的因素就是关于项目的情况,比如说一个项目的地段,项目的地段决定了整个房产的一个升值空间及基本价值,所以无论任何时候,只要投资房产,地段永远是重要选项,因为中心区永远是中心区,不要想着说有些人会说这里是明日陆家嘴,这里是什么地方,然后就完全的去认为那个地方可能未来更有升值空间,尤其是在柬埔寨。

因为金边这个城市、柬埔寨这个国家跟其他国家跟中国是有非常大的不同的,我们就举一个方面来讲。

譬如说我们中国政府经常订一些五年规划,然后我们往往在三年左右、四年左右,就把这个规划完全就实行下来。所以中国是一个大政府,而柬埔寨是完全相反,柬埔寨是一个小政府。所以你会看到柬埔寨政府其实曾经也提出过一些非常多的非常美妙的一些规划,但到最后都没有完全的能够实行。

因为整个柬埔寨政府它是非常穷的,而这个国家很多的钱都几乎集中在最顶尖的那群商人手里。所以今天我们看到说这里要建一些新城,这里要做一些更大规格的一些规划,都是商人牵头去做这个事情。

所以对于说“未来……”我们是一直都是持有谨慎意见,因为可能会比想象中需要一些更长的时间,但是我们投资一个区域时间是有限的,投资尽量不要有太长的等待。

我之前曾经听我一个金边的朋友说过,一个很有意思的事情,当时有一个金边市长曾经想在堆谷区建一个垃圾处理厂,就是焚烧垃圾的,结果这个市长是从刚上任就这么说,直到这个市长下台了五年之后这个垃圾处理厂依然没有任何动静,所以这也是整个金边政府目前他们的一个施政情况。

所以今天在金边最核心的地段,在未来它依然是最核心地段,所以这是考虑金边房产投资非常重要的一个因素。
那第三个因素,是要考虑房产的产品品质,就像前面讲的,因为现在有各个国家的开发商都跑来建房子,那很多的产品品质其实是非常的不好的。

譬如说我们很多比较熟悉的一些开发商,他们在当地建的房子的容积率就非常之高,可能都要到容积率甚至十以上这样的一个水平。那这些产品其实是没有办法去居住的。
第四点就是我们还要考虑这个项目的物业管理服务。

在柬埔寨可能跟中国最大的一点不同,就在这里。

中国可能都不太会重视物业管理,而很多朋友去到柬埔寨之后,他们才会发现原来柬埔寨的物业管理才叫做真的物业管理,因为他们可以把物业做到非常细致,服务到非常优秀的地步。

举个例子,比如说我们在市中心,我曾经住过一个公寓,这个公寓只有110户房,但是它的物业人员有70位物业工作人员。

也就是说你在这个房间里面,你只要发生一点问题,比如说你的电磁炉或者是你的遥控器,没有电池了,一分钟之内是绝对可以上门帮你处理的。
物业在金边的重要性还体现在另外一个方面,就是如果在同一地段,物业高的那个项目,他的租金水平是要比物业低的那个项目是要高非常非常多的。

同样的本地人在购买房屋的时候,他们也会非常重视物业水平,所以物业的好坏,决定了我们的租金水平,同时决定了我们的转手流通度是否足够快。
除了第四个物业管理以外,还要注意第五个因素就是支付方式,因为现在有些项目还不能支持人民币支付。像这种情况对于现有的中国市场其实会有一些不太方便,因为我们知道今年整个中国的外汇管制是已经是加强得非常厉害了。

所以这一点是一个要稍微注意一下的地方。
第六点就是说各位如果要在柬埔寨购买房产,请一定要挑一个好的中介服务机构。

为什么这么说?因为好多人可能并不太习惯用中介,他们可能更习惯于去开发商手里去买,但其实价格都是完全一致的,柬埔寨市场跟其他市场不太一样,有些市场它会是中介加价出来卖,但在柬埔寨开发商的定价几乎都是全球统一价,而中介的主要盈利是来源于开发商的营销费用,中介是不会在客户身上赚钱的。价格方面透明的,大家可以不用去过于担心,而最应该考虑的是什么?

如果这个房屋在海外,那后续跟开发商、跟物业有非常多的沟通,而作为我们个人来讲,恐怕是没有这么多的时间以及专业度来去跟开发商、物业公司打交道,而一个好的中介机构它是其实可以做到这些方方面面,并且在你整个投资过程中,譬如何时出手等都会给你专业的建议。

所以我个人认为这也是非常重要的一个点。
还有最后一点,第七点,我觉得是尤其重要的,就是在柬埔寨购买房产的时候,切记不要把中国的那一套思路完全的照搬,因为几乎可能是完全不适用的。

举个很简单的例子,其实金边市中心的房屋有很多,那最早的时候金边市中心的房子可能体量都会比较小,只有一两百套这样的水平,那到今天我们会看到金边市区的房屋的体量会越来越大,有些项目可能有三四百套,四五百套,有七八百套。

当然中国开发商有一个很牛的开发商过去,它的项目有这个六七千套的,这个体量就更大了,那这个体量大小在金边会有什么不一样的影响?

如果是作为中国人来讲,因为中国人就会觉得我要买一个大的这种花园式,但是各位如果在金边的话有一点需要注意是什么?

就是一定要注意你的交通和停车位。

前面说过金边因为车非常多,它的道路非常拥挤,所以如果各位你要买这个项目,它虽然在市中心风险很低,但是如果它的体量非常大,可能他有个七八百套五六百套,那如果它门前的路可能只能是双向车道,甚至说最多只能四车的,你可以想象一下,在金边几乎是家家都有车,不管是摩托车还是四轮车,一个项目七八百套,基本上他的车是非常多。

如果完全的拥堵在你门口路上,是一种什么体验?

所以很多不了解这个柬埔寨市场的人,他往往就会不太会考虑这一点。所以最后一点,大家在考虑海外市场的时候,一定要从当地环境出发。

如果真的对柬埔寨市场感兴趣,还是要实地的去考察一下,去看看当地的生活方式、生活环境等,因为这样才能更好的来做决定。
【结束】

以上是一篇比较不错的网上分享的四大块的一些内容,有些地方可能讲的并没有特别的全面,大家如果有什么问题,或者后续有什么问题想起来,那也可以直接微信咨询地产老兵:dichan567。
【提问】

1、有什么中介推荐吗?

这个今天我们说了不谈任何广告,所以没有办法推荐你可以自己去网上去找。比如说你可以直接咨询地产老兵公众号留言。
2、付款方式可以刷信用卡吗?

其实之前还行,但是今年的话可能开发商已经不支持刷信用卡,所以各位如果真的要在金边买房的话,你如果要到金边当地订的话,只要带个两三千美金的定金定下来,回到中国之后或者是选择人民币或者是选择美金电汇就可以了。
3、觉得目前金边市场主要都是中国买家,你怎么看?

我觉得这个其实还真没有说完全是中国买家,因为据我所知在过去的几年时间,台湾客人、韩国客人、日本客人、马来西亚客人、新加坡客人过去的都非常非常的多,只不过是最近两年啊们中国很多做住宅房产的公司,可能宣传的力度突然大了起来。很多中国人也了解到了这个市场,然后来才过去。

从整个所有现有的房产适用程度上来看,中国人持有的物业其实也还没有到那种程度。
4、开柬埔寨银行账需要什么条件?

在金边开账户非常方便,只要一百美金,然后带着护照就可以了。

因为金边银行特别多,所以如果各位要在金边开户的话,如果你要买房的话,你最好问一下开发商建议你开什么银行账户,因为到时候转款会更方便一些,不管是你转款给开发商,还是开发商转租金给到你们都会更方便。
5、本地人愿意买二手房吗?

有朋友问本地人愿意买二手房吗,你们真的是特别敢问,其实无论从哪个国家来看,没有人愿意买二手房。

作为我个人来讲,如果我是一个消费者,我也不愿意二手房。但是现在的金边最大的一个问题在于金边市中心房子就非常非常之少,几乎已经没有了,而本地人又都愿意住在市区,因为工作单位在市区,所以不管是不是二手房,已经不是他们选择的一个重要的标准,他们选择更重要的一个标准可能就是生活配套是否离单位近,然后价格等等包括最重要一点是物业,这些可能是他们更加热爱选择的。

6、西哈努克的楼盘有前途吗?

我们之前也曾经调研过西哈努克的市场。西哈努克市场其实我们之前还蛮看好,因为它是目前柬埔寨的经济特区,是完全按照中国深圳的方式来发展的,但是因为发展的比较晚,所以现在整个人口体量还比较少,只有20万人口左右。

然后相关面积也比较少,所以今天我们在西哈努克看到的盘都还比较少,坦白来讲这些盘真的值得投资的,从我们专业的角度来看,从地段物业产品品质来看,可能几乎是不太存在的。

而且西哈努克有一个小小的问题在于,西哈努克的地价其实跟金边的地价差距非常的大,可能只有金边的1/2或者2/3这样的地价水平。

但是西哈努克的房价已经跟金边几乎是一样的,所以我们觉得里面的泡沫水分可能还是会要比金边要大一些。

当然如果说你很喜欢西港这个城市,那你可以在西哈努克购买,这个是没问题。
7、柬埔寨官方统计的空置率怎么样?

官方统计的空置率,这一点其实也是我们柬埔寨房产圈非常大的一个痛点,因为柬埔寨这个市场不管是房产市场还是各个市场、国家市场,它的咨询业这种数据是非常非常缺乏的,所以它不存在官方统计的空置率,我们只能根据这么些年我们对于这个市场的判断,对于这个市场的实际的跑盘看下来的情况,我们可以看到在金边市区的公寓几乎全部都是满住的,当然在稍微偏郊区一点的话,可能满住率会低一点。
8、物业会影响到房屋出租吗?

当然如果说物业不好,那这个租赁水平可能就还要下降一点。

但是即使如此,金边的租赁水平在亚洲里面也是排在前列,因为在它市中心的公寓入住率都是在90%以上。
9、金边市区的房价都在2000-3000美金?

金边市区的售价现在几乎都是在2500美金到3500美金左右的水平。

当然不是绝对的,有些项目可能要低一些,有些项目是要高出这个水平。
10、二手市场怎么样?

目前还不存在二手市场。因为一手市场都还远远不够,所以现在还没有二手市场。

二手市场可能还要等个三年左右,因为金边现在的现代化的公寓也才刚刚交房没多久,所以还没有什么二手市场。
11、柬埔寨经济发展前景如何,还会一直上行吗?

我的答案绝对是肯定的。

因为经济发展前景是否上行其实取决于几个层面:第一个层面就是政治的内外稳定性,那目前因为柬埔寨大选刚刚这个结束,上任领导班子尤其是以首相洪森总理为代表的他还是当选了新一届的首相,所以政治非常稳定就代表了投资者对这个国家非常有信心,那相应的这个外商经济对于这个国家的推动也是依然会继续保持下去。

另外一点是因为中国近几年“一带一路“政策推进发现柬埔寨是非常重要的一个战略节点,因为在所有的东南亚国家里面,柬埔寨是跟中国关系最好的一个国家,它是一个完全轻松的,因为国际上一直有个说法叫做”巴钢柬铁”是中国的两个朋友。

“巴钢”就巴基斯坦,“柬铁”其实就是柬埔寨。再加上这几年中国“一带一路政策”推进。那尤其是这两年我们特别明显感觉到中国对柬埔寨的支持是越来越大、越来越大,所以我们相信在未来中国对柬埔寨支持也将会足够的巨大,这意味着这个国家当地也会有更强劲的一个推动力。
除了政治以外,还有一个层面是在于经济层面,那柬埔寨的经济现在很有意思,因为它是有点仿照新加坡,它是要做东南亚的金融自由港,所以现在金融业是他们国家非常重要的一个支柱产业。

除此以外就是制造业,因为中国的服装纺织制造业有很多迁到了柬埔寨,当然还有我们今天谈的这个不动产建筑也是它非常重要的一个产业,当然还有它的农业和旅游业,那这几个产业其实在未来在柬埔寨现有的经济情况下都有着非常强劲的推动力。
所以在过去7到8年,整个的GDP增速预计是东南亚第一名的,那在未来我们相信它的GDP增速依然也是最稳健的那一批,所以经济是完全没有任何问题,绝对是上行。
12、为什么海外购房有5万美金的一个限制?

有很多朋友问为什么海外购房有5万美金的一个限制,这个因为并不是海外各行业领域限制,具体是指中国的外汇管理,这是咱们中国政府的规定。
13、现在柬埔寨买房可以贷款吗?

这个要看具体的项目,在柬埔寨大部分项目是不能贷款的,可能偶尔有那么一两个项目能支持贷款,那也是因为这个项目方有自己的关联公司而已。

所以你姑且理解为柬埔寨的项目是没有办法贷款。
14、柬埔寨和菲律宾比较哪个更值得投资?

因为菲律宾市场其实我也关注很久了,而且我在10月份的时候我可能会去一趟菲律宾,去详细的考察一下市场。其实在我看来东南亚这么多国家,我觉得除了印尼和文莱之外,其他国家都值得投资,只不过投资的时机、可能投资的额度,投资的目的是不同的,所以我觉得不存在哪个国家不值得投资的情况,所以具体还要看您想要通过海外房产投资来达到一个怎样的目的。

作者介绍:北京地产老兵,我的微信dichan567,资深房地产人士,操盘北京项目60多个。国内房地产随着城市化进程接近发达国家75%平均水平,后期升值乏力。我们寻找像20年前中国刚开始发展的国家,享受城市化进程带来的长期巨大红利收益。

柬埔寨金边的房产总价50-100万是主流,不能贷款,可以分期付款。有资金预算的朋友可以联系我咨询。一定要选对板块地段靠谱项目,擦亮眼别瞎买,跟着专业的人做专业的事。



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一步错,步步错。在现在复杂的经济形势下,一起做对的投资。


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