这里是下一个深圳?别扯了

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柬埔寨精灵

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发表于 2019-2-21 17:54:55 | 显示全部楼层 |阅读模式

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深圳成了中国开发商最喜欢提及的城市。
金边就是30年前的深圳、20年前的上海、10年前的新加坡。”这是一家中国开发商在柬埔寨首都金边打出的广告标语。
无独有偶,在2017年之前,碧桂园森林城市所在的马来西亚新山市,也一度被看成“下一个深圳”。直到森林城市受困于外汇管制和大马政府干预之后,这种声音才销声匿迹。

2018年年中,一众开发商扎堆东北边境城市丹东,房价一天一个价,铺天盖地都是“丹东是下一个深圳”的说辞。

在自媒体里,“下一个深圳”的说法更是泛滥。武汉、成都、长沙、青岛……深圳成了城市崛起的共同想象。

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显然,拿“下一个深圳”作为卖点,无非是想给人以“复制深圳奇迹”的心理暗示。

短短40年,深圳从小渔村变身国际大都市,进而楼市水涨船高,如此巨大的财富效应,不能不让人心迷。
然而,深圳奇迹真那么容易复制吗?
01
金边是30年前的深圳?
在炒房者的眼中,柬埔寨金边就是下一个深圳。
过去一年,金边房价涨幅之快,令人瞠目结舌。

根据胡润报告,2018年,金边跃居全球房价涨幅第一位,涨幅达16.7%。如果加上租金回报率以及汇率变化收益,金边的投资回报率高达29.4%,超过美国的拉斯维加斯和圣何塞,成为海外置业投资回报最高的城市。
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这背后,是中国炒房者的击鼓传花。

在柬埔寨开发的房地产项目中,四成来自于中国投资方。而中国投资方开建的楼盘里,近八成购买者都是中国人。
的确,柬埔寨处于城镇化和工业化初期阶段。2017年城镇化率仅为22.9%,而30岁以下的人口占比高达70%,且GDP增速多年保持在7%左右,可以说经济发展红利、人口红利和城镇化红利都一应俱全
但任何一个落后国家,城镇化率和老龄化率都很低,但这并不意味着能产生城镇化红利和人口红利。这其中,最为核心的因素,就在于能不能保持强劲的经济增长势头。
显然,在金边是要打问号的。
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2018年,柬埔寨整个国家的经济总量只有200多亿美元,仅相当于广东省排位垫底的韶关市。

而柬埔寨的经济增速仅为7%左右,在东盟国家的确位居前列,但经济体量是柬埔寨20多倍的深圳,如今的经济增速依旧超过了7%,历史平均增速更是高达23%,这岂是东南亚国家所能匹比的?
在人均GDP方面,2017年柬埔寨人均GDP为1300美元,排在世界第154位,不到中国人均GDP的1/6,不到深圳人均GDP的1/20。至于收入,金边的月收入普遍在2000元左右,而很多房子价格已经卖到1万元以上。
至于产业层面,目前柬埔寨的四大支柱产业为建筑业和房地产业、制衣业、旅游业、农业,产业层级相对较低。
可见,无论是经济规模、人口体量还是发展水平,柬埔寨都还处于初级发展阶段。即便认为柬埔寨存在后发优势,可以复制中国改革开放的历史进程,但以如此之小的经济规模和人口总量、相对贫弱的人均GDP和均居民收入,显然支撑不起快速上涨的房价。
所谓复制深圳奇迹,也只是开发商的噱头而已。
02
炒房者的游戏
中国炒房客买遍世界,却一直不愿看清背后的真相。
炒房客们习惯性忽略的一点是,往往以为一个地区的房价相对较低,就有了投资的价值。柬埔寨首都金边的房价仅为1万多元,和国内诸多县城处在同一水准,以中国的收入水平来衡量,的确很廉价。
但如同广大三四线城市,房价高低与否,与当地的收入水平相关,如果一个城市本地居民缺乏购买力进行接盘,而经济增长完全跟不上房价涨幅,那么楼市都只能沦为击鼓传花的游戏,这在海外表现得尤其明显。
炒房者习惯性忽略的第二点是,把落后等同于优势,以为所有城市都能复制渔村奇迹。显然,后发优势并非因为落后就能产生,而在于落后者能否迅速复制先进者的制度、技术和发展经验,能否保持长久不衰的改革动力。
一些海外城市,不仅经济和产业还处于初级发展阶段,而且法治环境和经济生态环境都还在草创之中,能否保持持续的改革步伐更是令人存疑,在这样的地方进行投资,豪赌高过价值投资。
炒房者习惯性忽略的第三点是,高房价的出现,只是经济发展和人口涌入的结果,而非原因。所有炒房者都拿深圳说事,但深圳房价的飞速上涨,正是经济、产业和创新力不断拓进的结果,是资金和人口不断涌入的结果。
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如果经济增长停滞,产业升级遇挫,创新动力枯竭,资金和人口自然会弃之而去,这方面,美国底特律就是第一个典型的反例。
03
击鼓传花
击鼓传花,鼓声终有消停时。
还记得1990年代的海南吗?当时炒房者遍布整个海岛,土地一天一个价,所有房子都只是在空转,从一个人手中高价卖到另一个人手中,本地人没有实力接盘,外地人没有居住的想法。
击鼓传花,最终只落得个“天涯海角烂尾楼”的结局。
如今的海外投资,也像是一场击鼓传花的游戏。所有人都觉得,自己不是最后一棒的接盘者,而是房地产盛宴的分食者。
与国内投资受制于不稳定的楼市调控相比,海外投资面临的风险更加复杂。
除了法治环境和经济生态的不确定性之外,海外投资还面临愈发严峻的外汇管制,外汇向来被禁止用于投资房地产,如今地下换汇又被纳入强监管,海外投资一旦断绝了资金通道,击鼓传花的游戏如何维持?
投资一个城市,投资的不仅是现在,更是未来。但未来,应该奠基于经济基本面,而非一厢情愿的击鼓传花游戏。

这个世界上,只有一个深圳,没有那么多深圳奇迹。   来自:今日吴哥

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柬埔寨新人

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发表于 2019-3-5 11:47:32 | 显示全部楼层
实话实说,这边没有高科技产业,更没有支柱产业维持国家经济
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