柬埔寨投资价值
柬埔寨，旧称高棉，位于中南半岛，首都金边。柬埔寨西部及西北部与泰国接壤，东北部与老挝交界，东部及东南部与越南毗邻，南部则面向暹罗湾。国土面积约为18．1万平方公里。2014年国民生产总值达到167亿美元，人均GDP约为1017美元。2014年人口1547万，其中18岁以下公民占总人口比重40%，出生率4.35%，死亡率1.2%，人口平均年龄25岁，人口结构非常好，为柬埔寨的发展建设提供源源不断的廉价劳动力。高生产力的人口为柬埔寨的经济发展提供充足的人口红利。由于柬埔寨国内经济发展水平低下和政府财政有限，导致对国内基础设施投入严重不足，大大滞后于经济发展需要，国内基础设施落后、交通不便、运输成本高昂、电力能源供应不足成为了外商大规模投资的主要障碍。进一步加快建设和完善国内基础设施是柬埔寨有效吸引外资和发展经济的首要前提。
房地产行业是一个国家经济的晴雨表，房地产行业的兴衰，反映了一个国家经济状况。随着我国外汇储备的不断增长，越来越多的投资者开始把目光转向了海外投资市场。那么，目前我国海外投资现状是怎样的呢？随着中国“走出去”战略的不断深化，越来越多中国的企业为实现快速发展，开始选择投资境外，开展加工贸易，与境外企业合作开发资源，发展国际工程承包业务等。但是出于全球贸易保护主义的影响，个人进行海外投资还有着各种门槛。中国M2泛滥，2006年26万亿，2016年130万亿，当前可能已达到150亿体量。近10年里，每年以13%的速度上涨，所以人民币在不断贬值。（M0=流通中现金狭义货币（M1）=M0 银行活期存款广义货币（M2）=M1 定期存款 储蓄存款 证券公司客户保证金。M1反映着经济中的现实购买力；M2不仅反映现实的购买力，还反映潜在的购买力。若M1增速较快，则消费和终端市场活跃；若M2增速较快，则投资和中间市场活跃。中央银行和各商业银行可以据此判定货币政策。M2过高而M1过低，表明投资过热、需求不旺，有危机风险；M1过高M2过低，表明需求强劲、投资不足，有涨价风险。）货币增发也导致物价也在快速上涨，因此2015--2016年房价也是上涨最快的时期。由于人民币的逐步贬值，我国居民在新的社会背景下投资渠道变的更加有限，如何让财富保值和增值成为人们最为关注的焦点。
纵观我们目前投资领域，实体经济投资由于我们已逐步丧失人口红利优势，整体回报率太低，虽然政策导向鼓励资本向我国实体经济投入，这恰恰说明我国实体经济整体低迷。包括我们国家也不是一个经济高度开放的国家，存在着经济管制，比如年初规定的每年兑换5万美元额度的限制都是防止本国资本的外逃，从一定程度上限制了海外投资的步伐。从人们迫切需要换购美元规避投资风险中也看到了本国经济发展速度放缓。面对人民币贬值的情况，目前投资以美元计价的有升值潜力的固定资产是最好的选择。
什么样的海外地产具备投资条件，如何选择海外地产投资？应具备五个必要条件：一、目标项目必须是美元资产。海外地产投资最佳选择是美元资产，因为汇率风险是海外投资的重要风险之一，美元做为国际结算货币，只有投资美元资产才不存大上述风险。分析东南亚各国，只有柬埔寨是美元资产，因此投资该国有效规避了汇率风险。比如购买一套马来西亚的房子，使用的货币是马币，马币兑美元也是有汇率的，一年后房价上涨，但是马币兑美元贬值，总体来说还是得不偿失。所以目标项目必须是美元资产。
二、资金进出境的便利性，资金管理自由度高。众所周知，我国和世界上大多数国家都属于外汇管制国家，对外汇进出都有相对严格的规定，对外汇的使用同样如此。但柬埔寨的资金管理是自由的，不论从国家政策上，还是鼓励外资进出方面都有极方便的自由度，从近些年该国外资使用以及进出口行业的增速指标都可表明其资金管理的自由度所带来的优势。自由度高就是具备流动性溢价，资产评估就高。如我国同样A股评估相比香港股市评估要高，A股是标准的散户市场，因为流动性好，资金量大，换手率高。交投活跃，有人愿意买卖，所以价值高。总之资金流动性好，资产投资价值就高。再比如香港房价是全世界房价最高的地区之一，支撑香港房价的是全世界的资金。因为香港是一个自由港，资金进出方便，没有经济管制。只有资金进出方便了，外资出入境也就少了一道障碍。所以经济的开放程度也是考虑投资的因素之一。
三、国家经济发展形势向好向上发展。柬埔寨近二十年来，GDP总量快速增长，国家资产价格自然随之上涨。过去10年来，GDP始终保持在每年6.5-7%增速上。由于长期处于经济落后，该国经济后发优势明显，起点较低。中国人常说的一句话，买涨不买跌，说的就是这个道理，打个比方，屋顶离地面2米，一个人一米八，另一个人一米六，你长的再高也只有20CM的弹跳空间，矮个子呢就有40CM的弹跳空间，两者相比肯定后者发展空间巨大！对不对。而且柬国的经济处于刚刚起步的阶段，它不可能停滞。其次是这个国家人口结构优势突出，平均年龄25岁，劳动人口占70%左右，生育率高达4.35全世界平均2.1，也就是说世界平均每个妇女是生育两个孩子，但是柬埔寨妇女达到生育四个。所以说一个新生命诞生周期过后，世界人口维持平衡，但是柬埔寨隔代人口总量已经翻一番。所以该国具备明显的人口结构优势，人口红利将长期持续，确保经济在20-30年里平稳快速发展。
四、分析国家房地产内在规律，判断地产行业所处的发展阶段。房地产行业属于长周期产业。咱们从周期的哪个点做比较好呢？从上涨到下跌周期通常在30-40年时间，上世纪90年代末至今，我国房地产还没有经历下跌阶段，对此并没有很强的风险意识。从周期看呢，中国本国的房地产上涨空间趋于饱和。回看日本、香港等区域已经过一到两次房地产发展周期。反观柬埔寨从2013年开始国家允许外国人置业投资，房地产行业才刚刚正式进入到上涨阶段，按柬埔寨的发展局面和人口结构，房地产不论从本地刚需或是海外资本投资都将有20-30年左右的持续上涨可能性。上涨空间是巨大的！所以分析房地产周期也是很重要的。
五、国家间坚实的政治关系，具有完善的法律保障体系，确保投资安全性。中国与柬埔寨坚实的政治关系，是确保投资安全的基础。积极的国家开放政策和法律保障是海外诸多国家不具备的投资基础。说明在海外地产项目投资中，柬埔寨相对东南亚多数国家，如泰国、马来西亚、印尼、菲律宾等国具备更多的务实优势，并没有像上述国家掉入中等收入陷井。与之相比人口结构没有出现老龄化趋势，人口红利突出，经济结构和战略优势更加合理，海外资本运用灵活，具备更强的发展活力与动力，为长期高速发展奠定了基础。其次，美元资产的优越性规避了汇率风险，较上述国家有着极强的贸易优势。政治稳定和对中国经济的依存度，使我国资本投资柬埔寨有了更为理想的空间。
那我们把目光转到柬埔寨的房地产开发上。随着国家经济稳定发展，柬埔寨房地产需求量保持增长态势，金边——首都，经济、政治、文化中心，全国交通枢纽。金边是柬埔寨唯一的经济和工业中心，也是柬埔寨地产业发展最集中的地区。柬埔寨房地产业最热门的地区。西哈努克是除了首都金边以外柬埔寨第二大城市，目前是全柬唯一一个经济特区，其地位类似于中国的"深圳"，为鼓励投资，1998年立为免税港。这里就以金边为例。柬埔寨85％投资公司和商业企业在金边。
金边市2013年初的房地产价格保持10%到20%的增长幅度。金边市房价今年初保持增长，但增长幅度是根据地区和位置而定。部分地区增长率从5到10%，也有的地区增长幅度达15到20%之间。甚至一些商业区，如位于万景岗1分区、沿西哈努克大道、莫尼旺大道和施梳越大道的房价增长从20%到30%之间。2014年上半年，金边市各重要建筑房屋地区的土地价格呈现增长趋势，增长率为13.7%。同时建筑豪华办公室大楼地区的土地价增长约7.6%。近几年活跃于柬埔寨房地产市场的本地公司和国外公司约100余家，其中金边约40家，暹粒约30家，西港10余家。2014年前8个月，柬埔寨金边市俄罗斯大道的土地价格同比增长10%至20%,每平方米价格上升至2000美元左右。俄罗斯大道是重要的商业大道，是到金边国际机场的必经之路，该大道排名仅在莫尼旺大道和诺罗敦大道之后。
近1、2年柬埔寨金边市超炒地风气盛行，金边市中心地价飙涨，每平方米平均售价约3000到6000美金，金边郊区住宅土地平均售价则在100-400美金，增幅约20%-30%。目前柬埔寨首都金边最黄金的地段，房价也仅在2300-3200美元每平方米，与三年前相比，增值幅度大概在35%左右，但相较于国内一线城市房价，还远远处在一个低点。以金边的房产为例，其房租投报率约8%，房价每年上涨约20%。2016年前4个月，柬埔寨全国的建筑业大幅增长，投资总额突破57亿6000万美元，与去年同期相比增长787%。金边房产市场发展的现状似乎可以让我们看到些许早期深圳的影子，城市规划刚刚起步，不少基建项目正在落实。随着金边基础建设落实的越来越完善时，柬埔寨房价的增值空间也会越来越大。在柬王国经济发展过程中，房地产业始终占有着重要的地位，在国民生产总值中占有总量的7%左右。随着政局的逐步稳定，柬埔寨国内低价偏低，加之国内居民消费能力的不断提高，另外，亚投行将进一步推动柬埔寨基础设施建设，使柬埔寨楼市未来看好。为什么要选择柬埔寨房地产呢？
先来看下柬埔寨的现状：柬埔寨因长期内战和内乱困扰，导致其目前国内经济发展水平仍极端低下。2012年柬埔寨GDP仅为140亿美元，人均GDP尚不足1000美元。国内经济产业结构十分落后，尤其第二产业发展严重畸形，其中，服装纺织业所占比重较大，其他制造业发展极为缓慢，同时，国内相关配套产业发展严重匮乏和滞后，导致外资经营生产所需原料不得不依赖外部进口。柬埔寨房地产的优势：1.势柬埔寨经济东盟十三国中发展迅速。GDP从2011年到现在一直保持着7%以上的增长率2.金融自由零外汇管制（柬埔寨的外汇政策是100％开放的，换句话说，你带多少钱进来，没人管，你把所有的钱都买了房，也没人管不限购。你赚回来的收益要带走，还是没人管，这是一个开放的国家。）3.以美元计价交易（不必担心汇率的变动影响实际价格）4.政治稳定5.流动性溢价比率高（资金流量大，资产估值高）6.劳动力成本低。7.人口结构好（出生率4.35%，死亡率1.2%，18岁以下占比40%，所以有源源不断的劳动力）8.泛亚铁路2022年完工，中南半岛区域整合即将实现，直飞中国杭州的国际线已与2015年一月正式启航，进一步加强了中柬经济往来。9.可投资利用资源众多。10.丰富的旅游资源。
柬埔寨的房地产政策：柬埔寨国会已审议通过《外国人不动产产权法》。根据该法律，外国人将有权按规定在柬埔寨购买房屋并拥有合法产权。法律规定，允许外国人在柬埔寨购买高层建筑第二层以上的房屋并拥有合法产权。该法律还规定，不允许外国人在距离边界30公里以内或政府明令禁止地区购买不动产，但经济特区、重要城市以及政府特许地区除外。这一法律能够为在房地产领域投资的外国人提供便利，从而吸引更多人来柬投资兴业。按宪法规定土地所有权只限于该国人民方能拥有，一般公司只有在其51%的股权属柬资情况下，才可申请购买土地，申请投资批准后的土地必须在3个月内进行开发。另外，也可利用租赁方式租用所需土地，租期最长可达99年。买房税收成本：4% 房产税：房价总额减去25000美金后的0.1% 租金所得税：有，可以忽略 房屋增值税：无 遗产税：无 房屋面积按照建筑面计算。这个时代，着力全球战略思考的投资选择，也许更胜于个人的埋头苦干。柬埔寨作为居住典范与投资增值的完美结合，对有资产配置需求的高净值人群来说，无疑是一个权衡之后仍觉不错的选择。准备好了吗？
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