一文搞懂柬埔寨房地产的“所有权”
柬埔寨与其他3个邻国不同的是“柬埔寨公民可拥有土地所有权”。根据2010年所有权法律条规，驻柬埔寨的外国人也可享有某些特定房产产权。这一法律将为有意在柬埔寨进行房地产领域投资的外国人提供便利。然而，所谓特定房产产权仅限于已获得所有权的大楼或建筑。而且，只适用于新建的公寓楼。根据规定，外国人不能合法获得“底层房产”（只能购买第二层以上的房屋）。而且，购买限额最多达房产的70％。尽管如此，外国人租赁土地最长期限可达50年，而且可以续约50年。【关于土地产权】话说，新买家对于柬埔寨土地所有权分类可能比较混乱，所以下面就给各位好好分析一下！-1975年至1979年间，柬埔寨土地所有权的全部记录被摧毁。这意味着战后，所有权证明几乎不存在。-1989年，柬埔寨通过了《土地法》，2001年发布了《土地法》修订版，允许公民拥有私人土地所有权。-2001年《土地法》创建了土地登记系统，迄今为止仍然适用。此后，有200多万个柬埔寨土地产权证向人民发放。
现在，柬埔寨土地产权所有权有3种形式：硬产权，软产权和分契式产权（即业主对土地并无所有权，只是购买了土地上的有限空间）。另外，还有一种高度安全的LMAP产权。
1）硬产权：
[*]硬产权是柬埔寨房产权中最强有利的形式，也是最好的土地产权。
[*]硬产权是国土管理规划局提供的所有权证书。
[*]硬产权是得到国土部的国家级认证的土地详细信息。
[*]转让硬产权需交付4%的转让税
2）软产权：
[*]软产权是最常见的所有权形式。
[*]软产权是柬埔寨土地所有权获得地方政府认可的形式。
[*]软产权是由当地区/县办公处获得，不是国家级的，但仍被视为一种所有权。
[*]为了避交转让税，大部分房地产交易仍然以软产权的方式进行。
[*]但是，大多数新项目的交易都通过硬产权的方式进行，因为硬产权是柬埔寨土地所有权中最可靠和长久的。
3）分契式产权
[*]分契式产权是最新的所有权形式，允许外国人在柬埔寨合法拥有房产。
[*]是购买高层建筑第二层以上的房屋产权，这种产权在柬埔寨不太普遍，但是正在快速增长中。
[*]2010年5月24日柬埔寨发布了外资所有权法。
[*]这项法规限制外国人共同拥有房屋产权。但，外国人依然不能拥有土地产权。
[*]这项产权是指有多个业主的大楼或建筑，大楼的某些部分是某个业主专有的（私人单位），某些部分是所有业主共同拥有的（公共区域）。
[*]分契式产权最近已经扩展到商用大楼，尤其是合租的办公楼。
*LMAP产权
[*]LMAP（土地经营管理项目）产权系统由世界银行引入柬埔寨，通过柬埔寨国土、城市规划和建设部来改善土地产权的安全性。
[*]在这种模式下，国内所有土地都必须注册GPS坐标。
[*]如果你已经有了LMAP产权，与周边各方都达成边界协议，那么所有的边界争端都能解决。
[*]这是最安全的产权类型。
外国人在柬埔寨购买或租赁土地的方法有许多人会这样问：“外国人是否可以直接购买柬埔寨土地”，答案是“不”。即便如此，我们仍然有办法让外国人可以管理和使用柬埔寨土地：通过本地公司购买，通过租赁土地，通过获得本地国籍购买，通过本地人代替购买。
1）通过本地公司购买你可以与柬埔寨公民合伙成立一家公司，以公司的名义买卖及转让土地。但是要确保柬埔寨合作伙伴拥有51%的实权。具体方法后面介绍！
2）通过租赁土地
长期租赁土地是外国人常用的一个方法。长期租赁可以管理和使用柬埔寨土地。长期租赁被给予权利发展土地和施工建设。
租赁期限非常灵活。租赁一般持续50年，70年或99年。请记住，长达15年以上的租赁必须在土地办事处登记才能生效。如果您正在租赁政府土地，租期最长可达40年，具有延期性。
值得注意的是，在租赁合同中应该加入条款，即所有者在转卖土地之前必须获得租赁者的同意。或者禁止所有者转卖土地，除非新买家承认租赁继续生效。以保障你的权益！
3）通过获得本地国籍购买如果你获得了柬埔寨国籍，你就有权利合法购买柬埔寨土地。至于如何移民，根据柬埔寨王国《国籍法》规定，外国人投资12亿5000万瑞尔（约31万美元）并符合法定条件；或者通婚入籍以及由出生入籍 ：如父母一方为柬籍，其子女可获柬籍；在柬境内出生的新生儿可获柬籍；通过婚姻获得柬籍：申请者与柬籍配偶在领取结婚证并共同生活三年后，可申请柬籍；办理费用：约5万至6万美元左右。
4）通过本地人代替购买以本国公民的身份购买土地是最容易和最省钱的方法。但是，这个方法就等于忽视宪法禁止外国人对房产的直接所有权。所以，这似乎是不合法的，而且法律上也不支持投资者这么做。
简而言之，方法是通过本地人代理购买，投资者与土地所有者签署信托协议，以获得土地管理权。所有者再抵押土地并将其租给外国人。当然如果事情没按照计划发展，土地很容易遭受国家的征用，或被迫出售土地。如何通过本地公司在柬埔寨买房！柬埔寨宪法－第六章第16条明文规定：“为进行推广投资活动而进行的土地所有权 仅归属于持有柬埔寨公民身份的自然人，或归属于持有柬埔寨公民或法定实体直接拥有51％以上权益资金的法人单位。”
总结起来就是：外国人不可直接购买柬埔寨土地。
怎么办？跟柬埔寨人合伙成立公司后投资地产！
若想以公司名义投资地产，必须与柬埔寨公民合伙成立一家“有限责任公司”或“私人有限公司”，并确保柬埔寨合作伙伴拥有51%的实权，随后，就可以以公司名义进行任何土地买卖及转让事宜啦！
51%给本地合作伙伴，也太冒险了吧？一切投资皆有风险。在购买土地这事上，最重要的是要自己衡量您的柬埔寨合作伙伴，他们到底值不值得信任，是否绝对忠诚。
这里小编的一些小建议可以帮您管理风险：
＊避免仅跟一名柬埔寨人合伙，将51%分摊给两个以上柬埔寨合伙人，确保您个人的财产持有比重仍然是最多的；
＊分配股份和规定股东权益大意不得！一定要事无具细的写在的草案上，确保每位股东签字并严格执行（记得在公司销售文件上强调：“本公司外籍持股人购买土地时需独立支付100%费用，如决定出售不动产，出售的100%就卖给外国人。”）
＊你还可以选择用额外的抵押、担保和授权委托书文件，以确保在法律上强制执行您对公司的土地或其他不动产的控制权；
成立公司的具体要求？总结起来只有以下四点：1.至少需要两名股东，一名董事2.起始资本至少为1,000美元。3.一个柬埔寨文的公司名 和 一个企业银行账户4.经认证的真实办公场所以上所有您都可以通过找正规律师帮您代办，大约八周时间即可完成。具体的手续办理流程：第一步：花10美元去商务部检查您公司名称是否注册过。（通常5天办理完成）第二步：选择一个信得过的银行存入494美元。（存款单一定要留好）第三步：去柬埔寨投资委员会拿到公司登记表和正式的公司印章。（表格5到15美元，印章15美元）（这个步骤要求提交身份证2份，董事，股东护照2份，股份出让决议2份，股东及董事照片2份， 2份备忘录和公司章程，2份报纸出版申请书，2份合格证明文本，以及登记申请表副本。）
第四步：选择公认的知名报刊公布公司摘要。（摘要应包括公司名称，公司形式，办公地址，业务目标总结，现金总额，公司期限，备忘录，附则，章程，董事或审计人员的详情 ，以及公司注册地点。）这一步需要大约七天的时间完成批准和发布工作
第五步：公司注册30天后，您需要商务部设立公司商业登记册。随即通过金边税务局批准并盖章（约需26美元）
第六步：填写实体税务局所需的表格和文件，获得正式的税务登记。做完所有这些之后，你就是有公司的人啦！
备选：额外担保费用：
担保文件：约1000美元／份委托授权书：约500美元／份抵押贷款：约1000美元已登记地契所有权：500美元。
一共算下来 公司文件和许可证等书面文件将花费1200美元。如果加上额外担保，准备好5000美金钞票吧！
页:
[1]