“一带一路”之柬埔寨投资法律规则与实践(下)
2.关于外资企业获得土地的规定 （1）土地法的主要内容柬埔寨《土地法》于1992年颁布，并于2001年8月修正。2001年土地法修正案主要目的是明确不动产所有权体制，以保障不动产所有权及相关权益。该法还旨在建立现代化土地注册体系，以保障人民拥有土地的权利。土地法指定土地管理城市规划和建设部作为不动产权属证明文件的核发部门，并负责国有不动产的地籍管理工作。在所有权规定方面，严禁外籍自然人和法人拥有土地。《宪法》规定：全部自然人或法人均可单独或集体拥有所有权。仅限于柬埔寨籍自然人或 法人有权拥有土地（第四十四条）。2001年《土地法》还规定仅限于柬埔寨自然人或法人可拥有土地所有权，外籍人士伪造身份证件以在柬埔寨拥有土地的，应受到惩罚（第八条）。柬埔寨籍法人是指柬埔寨公民或公司持有51 %或以上股份的公司。此外，《土地法》规定：除为公共利益外，不得剥夺所有权。需剥夺所有权的，应按法律法规规定的形式和程序进行，并应提前予以公平、公正的补偿。2001年《土地法》关于不动产所有权的主要规定如下：①1979年以前的不动产所有权体制不予承认（第七条）。②本法生效以后，以任何形式占有国有公共或私人财产的，均属无效（第十八条）。③自1989年起，获得认可的不动产占有可构成不动产诉权，并依据本法规定，由不动产持有人取得所有权（第三十条）。④本法生效后，无权属证明即占有不动产的，应视为非法占有者（第三十四条）。⑤有转化为所有权，应明确、非暴力、公开、持续并蓄意的占有不动产（第三十八条）。⑥占有转化为完全所有权之前，符合法律规定的占有构成对该不动产的诉权。权属证明本身为占有证明。而非不可争议的所有权权属证明。土地登记不动产所有权无争议的，占有权属证明才构成明确、无争议的不动产权属证明。发生权利主张争议的，应通过对全部相关证据的调查，确定该不动产的合法占有人。不动产占有权属证明可作为证据，但本身不具有决定意义（第四十条）。关于不动产所有转让：销售、交换和或赠与合同在地籍登记处登记后，方可实施排出第三方的所有权转让（第六十五、七十和八十一条）。关于土地特许：柬埔寨土地特许分为三类：社会特许、经济特许及适用开发或开采特许。社会特许受益人可在国有土地上修建住宅和/或开垦国有土地谋生。经济特许受益人可整理土地进行工业或农业开发。使用、开发或开采特许包括矿产开采特许、港口特许、机场特许、工业开发特许、渔业特许，不受2001年《土地法》管辖（第四十九条、五十条）。土地特许仅在特许合同规定的时间内设定权利（第五十二条）。土地特许面积不超过1万公顷，特许期限不超过99年（第五十九、六十一条）。关于土地租赁：土地租赁分为两种：无限期租赁和固定期限租赁。固定期限租赁包括短期可续租租赁和15年或以上长期租赁。长期租赁构成对不动产的诉权，该权利可用于等值回报或继承转让（第一百零六条、一百零八条）。关于抵押：不动产所有人可以其不动产作为抵押品，通过抵押或质押方式保证支付债务（第一百九十一条）。关于土地使用的限制：1994年颁布的《土地使用规划、城市化与建设法》管辖柬埔寨全境范围内的土地使用。本法和很多土地使用规划均极其笼统，投资者在实施投资项目之前应认真核对实际的规划规则。2010年12月，柬埔寨内阁通过法律草案，允许外国人购买柬埔寨业主房屋一楼以上的房产。（2）外资企业获得土地的规定根据柬埔寨《土地法》（2001年）规定，禁止任何外国人（包括自然人和外商控制的法人）拥有土地，但合资企业可以拥有土地，其中外方合计持股比例最高不得超过49% 。由于近30年的战乱，柬埔寨土地体系遭到严重破坏，许多土地所有权权属证明文件及地块登记资料丢失，造成目前仍有大量与土地所有权相关的纠纷。因此，很重要的一点是投资者在与柬埔寨公司订立土地使用、租赁或按土地所有权分配利益的合同之前，应核实土地所有人的所有权。柬埔寨政府暂停批准经济特许地。2012年5月7日，柬埔寨首相洪森签发《提高经济特许地管理效率》的政府令，宣布自即日起暂停批准新的经济特许地。该法令要求政府各部门、各有关单位必须认真执行政府关于提供经济特许地的合同规定，不影响社区和当地居民的生活环境；对于已经获得经济特许地，但未按法律原则和合同规定进行开发，或者利用特许地经营权开拓更大土地，转售空闲土地，违背合同，侵犯社区人民土地的公司，政府将收回其经济特许地；对于之前已获政府批准的经济特许地，政府将继续依照法律原则和合同执行。2012年9月底，洪森首相宣布将从投资开发的第六年起对经济特许地征收租金，每公顷5美元，并逐年增加1%，并再次表示不再新批经济特许地，直至其政治生涯结束。3.关于劳动就业的规定（1）劳动法的核心内容1997年颁布的柬埔寨《劳工法》，是完全参照西方发达国家劳动标准制定的，要求较为严格，现实执行中更强调保护劳工权益。该法规反映出柬埔寨政府劳工政策的原则思路：积极实施技术人才本地化战略，千方百计地解决其国内劳动力大量过剩的问题，努力寻找国外就业市场。严格控制外劳输入，只有柬埔寨缺乏的技术、管理人才，才能获准在柬工作。①原则规定《劳工法》为劳动者权益提供全面保护。该法主要原则性规定如下：(1)严格禁止强迫或强制劳动；(2)雇主雇佣或解雇工人时，应在雇用或解雇之日起15日内向劳动主管部门书面申报；(3)雇主用工人数超过8个的，应制定企业内部规章制度；(4)允许就业的最低年龄为15岁，工作性质涉及危害健康、安全或道德的，最低就业年龄为18岁。②签订劳动合同劳工与雇主通过劳动合同建立工作关系。劳动合同受普通法管辖，以书面或口头形式订立。雇主签订或存续雇佣合同时，不得要求交纳抵押金或任何形式保证金。工作合同分为试用（一般雇员不得超过3个月，专业工人不得超过2个月，非专业工人不得超过1个月），定期（不得超过2年，可一次或多次续签，续签期限也不得超过2年）和不定期三种。③终止劳动合同固定期限劳动合同通常在指定截止日终止。但经双方达成协议，也可提前终止合同。该协议需以书面形式订立，劳动监察员在场见证，由合同双方签署。合同双方未达成协议的，除非因严重不当行为或不可抗力，不得提前终止。合同一方以上述以外原因提前终止合同的，另一方有权获得至少与其合同终止日期应得报酬或遭受损失相当的赔偿金。合同一方拟不予续签时，应提前通知另一方（合同期限超过6个月的，提前10天；合同期限超过1年的，提前15天），未提前通知的，合同应按其原始合同相等期限予以延期。不定期劳动合同可由合同任一方自由中止（例外情况除外）。拟终止合同的一方应书面提前通知另一方。④劳工报酬《劳动法》对劳动者工资作出如下规定：劳动主管部门制定最低保障工资标准，劳工工资至少应与最低保障工资相同。工资应以硬币或纸币形式直接支付工人本人，工人同意以其他方式支付的除外。工人工资每月应至少支付2次，间隔最多不得超过16天，雇员工资每月至少支付1次。⑤工作时间工人工作时间（不论性别）每天不得超过8小时，或每周不得超过48小时，严禁安排同一劳工每周工作六天以上。因特殊和紧急工作需工人加班的，加班工资应为正常工资的150%,在夜间或每周休息日加班的，加班工资为正常工资的200%。工作计划需进行轮班的，正常情况下企业仅可安排两班（早班和下午班），夜间工作须按照上述加班工资标准支付（“夜间”是指包含22点至凌晨5点，且至少连续11小时的一段时间）。⑥假期同一工人每周工作时间不得超过6天，周歇班应至少持续24 小时，且原则上安排在星期日。全部工人均有权享受带薪假，按每连续工作1个月休假1天半计算，在此基础上劳工资历每增加3年，带薪假增加1天。发生直接影响工人直系亲属的事件，雇主应准予该工人特别假（最多不超过7天）。女工有权享受90天产假，产假期间，应发放其一半的工资和津贴；产假后返厂工作的2个月内，应指派其从事轻微劳动。⑦工会无论劳工或雇主均有权不需预先核准，自主组建专业组织，以集体或个人方式研究、促进组织章程所涉及人员的权益、保护其精神和物质利益。劳工组建的专业组织称为“劳工工会”，雇主组建的专业组织称为“雇主协会”。禁止组建雇主及劳工同为会员的行业工会或协会。（2）外国人在当地工作的规定柬埔寨于1997年颁布的《劳工法》，2002年1月18日颁布了关于雇用外国人在柬埔寨王国就业的申请办法及相关规定。根据有关法规，任何企业雇用外国劳工必须向柬埔寨劳动与职业培训部申请，并遵守以下规定：①需要雇佣外籍专业技术和管理人员的企业，必须在每年11月底前向劳工部申请下一年度雇佣外劳的指标，每个企业所雇佣的外劳不得超过企业职工总数的10%。未申请年度用工指标，将不被允许雇佣外劳。②雇佣外劳必须满足以下条件：雇主必须提前取得在柬工作的合法就业证；必须合法进人柬埔寨王国；必须持有有效护照；必须持有有效的居留许可证；必须有足够的适应企业需要的技能，且无传染病。（3）外国人在当地工作的风险柬埔寨外籍劳务市场秩序的管理有待加强。一些不法中介利用外籍劳务急于谋职的心理进行欺诈，并由此引发一些劳务纠纷案件发生。为解决有关劳资纠纷等问题，柬埔寨于1999年成立了由政府部门、工会和雇主协会三方代表组成的“劳工顾问委员会”，专门研讨劳工政策。在国际劳工组织（ILO)和美国政府的帮助下，柬埔寨于2003年4月成立独立的“劳工仲裁委员会”，由劳动与职业培训部、雇主和工会代表组成，裁决协商无果的劳资纠纷及相关事项。由于柬埔寨纺织、制衣业用工人数多，为应对在该行业的劳资纠纷及福利待遇等问题，主要企业雇主还专门成立了柬埔寨制衣厂商协会（GMAC）。劳动与职业培训部为柬埔寨劳动就业的政府主管部门，负责管理所有来柬埔寨就业的外国劳工。该部于2002年12月成立“外国劳工管理委员会”（FWAC）,负责制订申请接受外国劳工来柬埔寨就业的各种手续，协助外国劳工与雇主协会解决外国劳工相关事宜。4.关于外汇管理的规定根据柬埔寨《外汇法》规定：允许居民自由持有外汇。通过授权银行进行的外汇业务不受管制，但单笔转账金额在1万美元（含）以上的，授权银行应向国家银行报告。只要在柬埔寨商业主管部门注册的企业均可开立外汇账户。5.关于外资企业参与证券交易的规定柬埔寨《非政府债券发行和交易法》于2007年1o月19日颁布，政府鼓励境外投资和参与柬埔寨证券市场。6.关于承揽工程的规定 （1）许可制度柬埔寨对外国公司承包当地工程无特殊限制，具有一定资质的外国承包公司均可承包当地工程。（2）禁止领域柬埔寨对外国公司承包当地工程无禁止领域的规定。（3）招标方式一般采用公开招标，小型项目也采用议标的方式。7.关于保护知识产权的规定（1）当地有关知识产权保护的法律法规尽管柬埔寨已于1995年成为世界知识产权组织成员，并于1999年加入《巴黎公约》。进入新世纪以来，柬埔寨政府已通过一系列保护知识产权的法律法规，取得长足进步。最新颁布的法律法规包括：《商标、商号与反不正当竞争法》（2002年）；《版权与相关权利法》（2003年）；《专利、实用新型与工业设计法》（2003年）《育种者权利和植物品种保护法》（2008年）。此外，柬埔寨政府还准备颁布下列法律：《未披漏信息与商业秘密保护法》、《集成电路版图设计保护法》、《地理标志保护法》。①商标商号2002年颁布的《商标、商号与反不正当竞争法》（下文简称《商标法》）是柬埔寨第一部知识产权保护法，该法规定应通过注册取得商标专有权。如申请人在申请材料中能够证明其已在《巴黎公约》任一成员国提交该商标全境或区域注册申请的，可取得商标注册的优先权。该法还对注册程序、失效、集体商标、商标许可、商号、侵权和赔偿、环境保护措施、所有权转让或变更等均作出规定。柬埔寨《商标法》仅认可“一国用尽原则”，因此，权利所有人对分销和进口享有专有权，并可通过委托或分销协议方式转让给独家分销商。②版权2003年颁布的《版权与相关权利法》（简称《版权法》）旨在为作家、表演者提供与其作品相关的权利，保护文学作品、文化表演、表演者、唱片制作人、广播机构节目，以保证这些文化产品能够得到公正合法的使用作品作者对该作品享有可针对任何人行使的专有权，包括精神权利和经济权利。作者的精神权利永久有效，不可剥夺，且不得扣押或设定追溯期限。作者的经济权利是指通过授权复制、公开发表或创作衍生作品等，实现其作品价值的专有权，经济权利保护自作品创作完成之日起开始，至作者去世后50年止。③专利、实用新型和工业设计2003年颁布的《专利、实用新型与工业设计法》，主要目的为保护在柬埔寨授予的专利、实用新型和注册的工业设计。专利是指为保护发明所授予的权利，有效期为20年。实用新型证书主要是为保护具备新颖性及可实现产业化的实用新型，有效期为7年，不可延期。具备新颖性的工业设计可申请注册，有效期为5年，注册后可连续延期两次，每次5年。（2）知识产权侵权的相关处罚规定目前，柬埔寨关于知识产权的保护工作尚待进一步完善，主要是商业部负责打击假冒伪劣商品的部门对盗版光碟进行没收和销毁，尚无明确的处罚细则。8.关于环境保护的规定（1）环保管理部门柬埔寨环境保护主管部门是环境保护部，其主要职责是：通过防止、减少及控制污染，保护并提升环境质量和公共卫生水平；在王国政府决策前，评估项目对环境造成的影响；保障合理及有序的保护、开发、管理及使用柬埔寨王国自然资源；鼓励并为公众提供机会参与环境和自然资源保护；制止影响环境的行为。（2）主要环保法律法规名称柬埔寨国民议会于1996年11月18日通过了柬埔寨第一部《环境保护法》。环境保护部与柬埔寨其他有关部门制定了一系列环保规章，就柬埔寨领空、领水、领地内或地表上进口、生成、运输、再生、处理、储存、处置、排放的污染物、废物和有毒有害物质的来源、类型和数量；噪音、震动的来源、类型和影响范围都进行了明确规定。（3）环保法律法规基本要点根据柬埔寨《环境保护法》，任何私人或公共项目均需要进行环境影响评估；在项目提交柬埔寨王国政府审定前，由环境保护部予以检查腾；未经环境影响评估的现有项目及待办项目均需进行评估。环境保护部与有关部门有权要求任何工厂、污染源、工业区或自然资源开发项目所在区域的所有人或负责人安装或使用监测设备，提供样品，编制档案，并提交记录及报告供审核。环境保护部应依据公众建议，提供其相关作为信息，并鼓励公众参与环境保护和自然资源管理。企业不得拒绝或阻止检查人员进入有关场所进行检查，否则将处以罚款，有关责任人还可能被处以监禁。来自：柬埔寨房产投资咨询
这个很好用，谢谢
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