柬埔寨新一波致富浪潮，谁赶上谁赚钱

*转载自：柬埔寨国际地产与新农业投资

过去十年中国一线城市的房价暴涨，大凡进入这个行业的人起初都能发家致富，即便是一些人既没素质又没文化，但“跟对了风头，猪都能起飞”，照样阔起来，至于他们这几年倒了霉，那也是以后的事情了。现在这种风吹到了柬埔寨。从2011年起，柬埔寨特别是金边的房价飞速飙升，俨然取代中国成为新一波致富浪潮的发源地，特别是首都金边市地产业那真是不得了。

要投资柬埔寨金边的房地产，必须对这个城市地产发展史做一番考究。近40年来，柬埔寨的金边房地产业发展大致经历了以下五个阶段。

第一阶段：初始期

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1979年解放后（指越南占领金边，金边政权建立）到1991年10月“巴黎协定”前后是金边地产的初始期。在1979-1984这几年中，柬埔寨几乎不存在房地产行业。长久的战乱中已经耗尽了这个城市的元气。遍布全国各个角落的战火硝烟的痕迹，城市的市政设施和工业基础已经被破坏殆尽，难民和战争让很多生活在这里的人们过得日益艰辛。

在那时人们可以在金边免费占用房子，只是找不到粮食。在1984年以后，随着局势日渐稳定，金边也开始有人像卖白菜一样买卖房屋，这是金边地产业的开端。

第二阶段：发展期

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1992年至1997年7月是金边地产的发展期。自1991年10月关于政治解决柬埔寨问题的巴黎协定签订后，数以万计的联合国维和人员和大量外国人陆续进入柬埔寨，房地产价格或房屋租金开始飞涨。虽然期间由于政局的不稳造成了房地产价格和市场的波动，但很快金边房地产业又很快得到了恢复。

当时柬埔寨没有核心技术，没有管理经验，没有经营能力。而一些长线投资项目，还要有精益求精的管理，这是柬埔寨投资者不愿意干的。最后都是被短线投资给拉过去了，就是炒房子，炒地皮，当时由于这个国家刚刚告别动乱迈入发展的正轨，所以金边地产业迎来了第一个兴盛期。

第三阶段：增长回落期

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1997年到2011上半年，是金边地产的增长回落期。自1997年7月柬国内武装冲突事件后，柬埔寨迎来了亚洲金融危机。之前很多柬埔寨人，都不明白金融危机是怎么回事，但他们很快尝到了金融风暴的苦头。当时金融危机让整个亚洲包括中国的许多企业家倾家荡产，还让第一批金边炒房者破产。真正欲哭无泪的是那些利用高杠杆、高成本借钱的炒房者，他们本想半年一年就翻倍，炒一把就跑路的，没想到经济危机，时间成本耗不起，要么忍痛割肉，要么投资失败烂尾在柬埔寨了。

第四阶段：兴旺期

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2011年下半年至2015年中期，是金边地产业的兴旺期。由于柬埔寨经济发展一直十分迅猛，还加上与中国结盟，得到中国国家资本的力挺，大搞基础设施建设。因此房产的价格一直保持在12%以上的增长。更因为柬埔寨享受28个欧美国家给予的“普惠制”（GSP）待遇，几年之内，国际资本纷涌至该国。同时柬埔寨旅游业迎来了大发展，大批酒店也在金边和主要旅游地区兴建。柬埔寨地产业这几年达到兴旺发达的顶点，哪怕你是一个农民，只要你能用锄头在金边敲出一栋楼都能发大财，就跟过去第一批炒北上广房子的人一样赚得钵满盆溢。

第五阶段：新时代

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2015下半年至今，金边迎来了商业地产新时代。随着大量外资的涌入，无论柬埔寨当地人也好，还是中国人、韩国人也好，都在金边大搞房地产，住宅建设据说增加了七倍。

在城市化发展极为迅速的金边，土地资源尤为稀缺。城市更新热潮的出现，如同新陈代谢一般自然与必然。相比单纯的住宅产品，商业地产不仅可以最大化利用土地价值，而且能快速带动区域格局升级。在人口稠密、经济发展水平日渐高涨的金边，提供优质购物环境的同时也会拉动项目价值的上涨。

金边，已悄然进入商业地产的崭新发展阶段。每座国际大都市都需要有带领步入国际化的商业综合体，柬埔寨地产业发展至今，发展商业地产已经代表了一种趋势，一种潮流，一种地产品牌持续发展与城市地产价值最大化的必需。

但令人感到担忧的是，一些到柬埔寨投资的中国人，受一些柬埔寨地产中介公司的忽悠，思想仍然停留在第四阶段，看不到住宅地产的风险和柬埔寨新的发展形势，盲目投资，如瞎子夜路，步入险坑，令人不得不扼腕叹息。