涨幅全球第一 柬埔寨房地产泡沫大

近日，胡润研究院发了一份《胡润2018年度全球房价指数》，报告显示，柬埔寨金边过去一年跃居全球房价涨幅第一位，涨幅达16.7%，远远超过中国主力城市北上广深的涨幅。

报告指出，柬埔寨金边成为海外置业投资回报最高的城市。笔者认为，在金边房价飞涨之下，有人赚的盆满钵满，有人则成了接盘侠。需要注意的是，金边的房地产泡沫不可忽视。

政治稳定仍是颗雷

柬埔寨政局可能是颗会炸的雷，稳定仍具有不确定性，这是投资柬埔寨房地产最大的风险之一。以碧桂园在马来西亚的森林城市项目为例，马哈蒂尔上台后便表示，森林城市不能卖给外国人。之前在国外铺天盖地进行宣传的“新加坡旁 森林城市”广告也已经销声匿迹。

当前，柬埔寨政局稳定，归功于政治强人洪森，然而洪森今年已经67岁，柬埔寨坊间也一直在传洪森还能再干多少年。房地产投资需要一个长周期，不光考虑3年，还应当考虑10年以后。那么，后洪森时代的柬埔寨政局将会面临哪些变数，向左还是向右，想必很多人都看不清。

洪森已经解决了最大的政治隐患，将反对党救国党取缔，救国党主席沈良西也难以再回到国内，对于洪森而言，下一步需要考虑的就是如何将总理的位置传给自己的儿子，或者亲信。如此一来才能够延续政局的稳定，但是，能不能做得到呢？

对于下一任上台的统治者会不会承认中资在柬埔寨的地位的问题，笔者是倾向于承认的。中国对柬埔寨进行了大量的援助，柬埔寨的经济发展已经严重依赖于中国，下一任统治者翻脸的可能性不大。

但是，柬埔寨在政权更替的过程中，如果出现街头运动，那么多中资来说都是灾难，更何况房地产。需要警惕的是，柬埔寨有过街头运动的历史，在2013年的大选中，高棉人游行长达数月之久，要求洪森下台，最后人民党与救国党进行政治妥协以及使用武力才评定了下来，现在仍有很多柬埔寨人因为制衣厂工作问题频繁罢工游行。

柬埔寨确实对华友好，对于柬政府而言，其中也获得了不少利益和好处，前两天洪森访问中国就收获颇丰。但是，读史使人明智，回看30年的柬埔寨史，不是没有反华的问题，红色高棉时期，波尔布特虽然与中国亲近，但仍有很多华人遭到迫害。

抄底柬埔寨房地产，底在哪里？

柬埔寨经济落后，很多人喜欢拿80年代的中国来做对比，再加上房地产中介的吹嘘，柬埔寨的未来蓝图一片美好，甚至有人将曼哈顿经济特区比绘成深圳，将西港描绘成澳门，相信这种观点的人要么对柬埔寨不了解，要么就是人傻钱多，不差钱。

深圳是中国在闭关锁国之下开放的窗口，早期所有的改革开放红利都集中在深圳，深圳依靠珠三角地区的人口劳动力优势，引进外资，打造了庞大的制造业产业链，早就了华为、OPPO、中兴、创维、TCL等知名制造业企业，这些企业现在仍然是深圳的纳税大户，也是中国的品牌名片。那么，柬埔寨有没有这种经济可持续发展的发动机呢？有没有如此庞大的人口红利呢？显然没有。

目前，柬埔寨的经济发展主要依靠旅游业、农业和制衣业，在大量中国房地产进来之后，想必柬埔寨政府正在享受卖地轻易获得的税收，GDP肯定也在高速增长，逐步走入类似中国经济发展的困局，大量资金开始脱实入虚，房价高涨不下，制造业萎缩，工厂倒闭关门工人失业，政府各种刺激经济发展的政策失灵。

因此，不是所有贫穷国家的房地产都是底部，因为这些国家的天花板本来就低，价格过高就容易形成泡沫。

柬埔寨人是不是购房刚需？

那么，到金边和西港购房人群有哪些？柬埔寨人是不是刚需？在柬埔寨的中国人是不是刚需？

哪些人是金边和西港购房的人群主体呢？笔者分为3类人，柬埔寨人、中国人、其他国家的老外。

其他国家的老外肯定不是消费柬埔寨房地产的主体人群，即使有也不多，这一点和在柬埔寨的中国人一样，很多人到柬埔寨是为了淘金，而不是为了定居，柬埔寨也并不适合定居，医疗设施非常差，柬埔寨的权贵阶层生病基本都跑到越南、泰国和中国治疗。教育环境一般，并没有什么国际知名院校，对于柬埔寨华人而言，小孩能到中国的大学留学就已然是镀金了。公共基础设施也很差，现阶段，柬埔寨的很多公路仍需其他国家援助修建，也有乡下的高棉人日常的饮用水是雨水。

笔者在一个柬埔寨房地产的网站找到报价，目前金边的房地产排名前7的房子，房价在2000美金至3700美金之间，即人民币1.4万人民币至2.6万人民币之间。

推介柬埔寨楼盘的理由是，小区周边有知名国际中小学，在这里上学的小孩基本都送到国际名校去留学。售房中介以中国“学区房”的模式去套路柬埔寨的楼盘，也就是说，跑去柬埔寨买套房子就是为了让小孩在金边读书，再送到欧美国际知名院校去读。生活在金边的朋友告诉笔者，柬埔寨的国际幼儿园和小学价格非常高昂，一个学期花费近4000美金，想必中国人是不会为了送小孩到金边读书而买套房子的。

那么，柬埔寨人是不是这些楼盘的刚需？以柬埔寨的普通公务员来看，他们的月收入是300美金左右，金边一套房子一平米是2000美金，100平米的房子售价差不多是20万美金，普通公务员不吃不喝一百年也买不起。当然，有隐性收入的除外。

柬埔寨的制造业工人月收入差不多在200美金左右，这些人就是不吃不喝200年也买不起。

更何况，柬埔寨贫富差距非常，有钱的权贵阶层非常有钱，通常会自家买地盖小别墅居住，穷人则住在偏远地区乡村的茅草屋里。因此，柬埔寨人也很难成为这些地产的主力消费人群。

吸引中国人到柬埔寨买房的最佳理由是，投资。中国人投资柬埔寨房地产不是没有缘由，近些年国内房价高涨，在“房只住不炒”的高压政策下，大量资金无处投资，外流东南亚成为一个选择。

从中国包一架飞机，拉一帮有钱的中国大妈飞来金边，安排好固定路线，皇宫、政府、砖石岛、金界、楼盘、西港转一圈，一个个抄底柬埔寨房地产的宏伟决定就这么产生了。

到底是抄底金边，还是被抄底，就看入场的顺序了。来自：今日吴哥