我们想让你知道的是

金边这几年市区景观会有这麼大变化，很大部分的原因是开放外国人购买公寓。由於租金投资报酬率比起其他东协国家来的高，所以2013年开始许多建商开始狂推建案。

小绿是最近被派来柬埔寨金边驻点的成衣辅料业务，她经由FB找到我，向我询问金边的一些基本生活资讯。由於小绿办公室在市区，因此需在市区找地方住，考虑到小绿才刚来，人生地不熟，因此我请在柬埔寨经营房產仲介的保罗，帮忙小绿寻找合适住所，之后也顺利找到，对新住处似乎很满意。

几个礼拜后，小绿通知我和保罗，说想请我们吃个饭，算是答谢之前的帮助。小绿选了在市区的美式餐厅，这家店的汉堡非常有名，份量也很足够。到了餐厅见到小绿和保罗后，我们先问了小绿在金边生活的感想。

「吃的还习惯吗？」保罗问著。一般初来柬埔寨的朋友，一开始都不太能适应当地饮食，因此前几个礼拜会显得消瘦。当然也听过反面状况，是那种被餐厅价格吓到后，為省钱乱吃而吃到肠胃炎住院的案例。

很好啊！柬埔寨菜很像泰国菜，之前我常在泰国出差，所以没有什麼问题。小绿高兴地说著，红润的气色代表她所言不假。而且除柬埔寨菜，购物中心也有很多连锁餐厅，日式、韩式、中式和美式都有，我觉得都很好吃。小绿飞快地说著，细数著柬埔寨的餐厅名称，看来这几个礼拜小绿除上班外，下班时间应该都花在探索美食餐厅上了。起初我还觉得可能会很不方便，不过实际上吃的、用的大多都可在购物中心买到，还亏我一开始带了水晶肥皂来，想说要自己洗衣服，真的是想太多了。

妳说的是Aeon Mall 吧？在市区要买东西，去那边的确非常方便。除了Aeon Mall外，北边的TK Avenue和即将要开幕的Parkson，附近也很方便喔。保罗说著，如数家珍般用手指头一边数著。这几个地方都算是很热门的商圈，附近也有很多商家，生活机能好，店面租金也不便宜。保罗说道。

在柬埔寨经济开始起飞同时，国际品牌也开始进驻柬埔寨，抢占市场，產品范围包含美妆、美食、衣服等，因此各品牌们也在首都金边积极寻找合适零售点。地段好且热门的购物中心空位大多被抢佔一空，这让零售点租金直线上涨。

对了保罗，说到租金，我们办公室有打算另寻新空间，有什麼建议吗？既然保罗都开了话题，也趁这个机会请教一下，免得像无头苍蝇一样乱窜。

这要看你们公司要求如何，像是租金预算和地点要求等。不过总的来说，办公室依地段方便性可以分A、B和C三级，A级最好，C级则為一般。目前A级使用率比较低，约50%左右，原因是租金较高，一般公司难以负担。另外B级和C级入住率则同為88%。不过你要注意，以前办公室市场是以C级办公室為主，但最近因A级和B级办公室数量增加，慢慢在蚕食C级办公室客源，如果你们不嫌弃的话，可用很便宜的价格租到C级办公室。他们為留住客人，在内部装潢和租金上都下过功夫，应该不会让你太失望。

不愧是保罗，这些数据细节都记的非常清楚，每次有柬埔寨房產相关问题，肯定都可得到满意答案。

之前去拜访客人的时候，閒聊时客人有提到在金边投资旅馆，不过就我观察金边旅馆有很多，这样还有机会吗？小绿提问道，同时点了炸鱼薯片。

赚赔我不确定，不过可确定的是，来柬埔寨旅游人数每年约成长5%左右，但同时金边市区有大大小小约400多家旅馆，平均分一分后可能所剩不多，加上暹粒的吴哥窟那边有约500多家旅馆，这样一稀释下去，住客可能就更少。保罗说著。当然这是整个平均分下去的结果，如果旅馆经营的有特色就另当别论，毕竟要在市场上别树一格，特色很重要。

根据柬埔寨旅游工会资料，柬埔寨5星级饭店并不多，且入住率普遍偏低，约只有50%，原因是多数游客会选择精品酒店（Boutique hotels）。入住旅客总数中，有95%為外国人，这与柬埔寨境内有世界遗址吴哥窟这点有关，因此全年造访的旅客中，59.9%為纯粹游山玩水，14.9%為公务造访，10.9%為出差访客，10.8%无特别目的。有如保罗所说，如果旅馆经营出特色，倒是一个卖点。

不过说到旅馆，就要说一下饭店式管理的公寓。例如小绿妳现在的住处，整栋公寓所有权為同一人，屋主或负责管理的人员，负责所有入住、清扫、收取租金等事宜。这样型态的公寓入住率很高，约85%。主要因生活方便，出入单纯，且所有房间屋主都是同一人，有什麼状况处理起来也方便。保罗继续说道。

对啊，现在住的地方还不错，生活机能方便，有问题也是直接到楼下跟屋主沟通即可，省了很多麻烦。小绿边说还双手合十地向保罗行礼。

感谢保罗帮忙。这样行礼方式為柬埔寨特有，看来小绿也渐渐融入当地文化了。

说到公寓的话，金边也有很多开放给外国人买的公寓对吧？保罗对此有什麼看法？由於最近金边建案一个接一个，因此我也趁这个机会询问一下专家意见。

那些公寓是在柬埔寨开放外国人购买二楼以上的政策执行后，才开始的。在开放投资的政策下，外国人可合法拥有二楼以上的公寓单位產权。目前金边租金投资报酬率不低，大约落在6%到8%间，同时房价潜在增长性也颇受期待，因此也吸引很多国外买家来柬埔寨置產。

听起来不错，难怪这几年金边市容变了很多，高楼慢慢增加，原本的生活型态也在改变。这也许也是城市化过程吧，我这样想著。

柬埔寨

金边这几年市区景观会有这麼大变化，很大部分的原因是开放外国人购买公寓。由於租金投资报酬率比起其他东协国家来的高，所以2013年开始许多建商开始狂推建案。但在这样的爆量供应下，市场上出租出售案件真的太多了，因此公寓租金也开始下调，新建案销售速度也慢了下来，进入了竞争时代。

听起来的确是这样，之前台湾也有很多柬埔寨的包租公广告呢。小绿歪著头说到。

是啊，柬埔寨公寓出租市场，80%是外国工作者在租，大多有较高预算，一开始投资报酬率的确不错。不过到现在这时间点，关键在於品质，除了拚租金外，大楼管理公司的专业度，相关设施如游泳池健身房齐不齐全，还有周遭环境方不方便等，都是能否顺利出租的关键因素。

那公寓买卖如何呢？我想到最近海外置產盛行，有许多买家為更好的投报率，纷纷投入海外市场。

这很难说，我也只是个房仲，没办法预测，但可确定的是买家越来越聪明了，在可选择案件越来越多情况下，买家倾向选择已完工交屋的案子，至少看的到摸的到，比起预售和盖一半的房子来的安全。而且买下后就可立刻出租，很合部分投资客口味。不过供应爆量是事实，后续的发展仍有很多挑战。

语毕，我们点的餐点上来了。保罗拿起自己那份巨无霸汉堡餐开心地笑著。不过能吃到好吃的汉堡就好了，对吧！想想保罗的话也不无道理，身為柬埔寨四大產业的建筑业，成长开始趋缓，要如何保持成长趋势，甚至是抓住这个趋势，是每个投资人应要好好了解之处。而我们的生活还是会继续，就在拔地而起的建筑之间。