上次讲了，最近一周就几万华人撤离西港，回大陆的为主。有人说是因为中秋效应，很多人回国。但是看着连人带钱一起跑的架势，不要说回家过中秋，这群人估计回家过春节的心都有！没个三五年，这个重创之后的城市很难恢复活力。

我们今天继续讲西哈努克港的繁荣盛衰,同时来分析研究一下我们的投资需要知道和防备的要害。最简单的，大家现在觉得西哈努克港是一片热土，就像30年前的深圳，但是你一问它，就知道里面有的很多的问题，包括土地的里面的很多猫腻，听上去都让人有点头疼。

因为中国房地产投资商的涌入，直接推动着当地地价、房价的不断上涨。据有关媒体报道，西港的地价三年内已经翻了10倍，就连房租也在两年内都翻了5倍，有些地区的地价甚至达到了每平方米4000美元。不过，你当时听别人说，买西港的土地可能是一两万一亩，现在已经变成几十万一亩，所以你的上家一亩已经赚了几十万，在这个时候你去接盘，是不是太危险了？

（今天的西港）

同时，本来当地的法律制度也是非常堪忧的，比如，包括同样一块地，它就有各种不一样的产权，有硬产权软产权，甚至连出租的访客也能把产权证办下来——有网友爆料，硬产权对应的国家土地管理规划局颁发的，软产权是由当地颁发的。更奇葩的事情也有，比如，租客办出房产证把房子卖出去比如。具体来讲是，长期租赁的房子也是可以和土地分开作为一个实体单独注册的，同时还能办出来一张软产证，然后把软产权卖了。

一句话来说，就那边的整体的营商环境和法律制度，跟中国现在的环境还有一段很长的距离，就我们为什么要把一个正当的生意投入到那么高风险的地区呢？对吧？就我们要的是持续的稳定的盈利，而不是说博一把赌一把，这个事情我们不能干。

西哈努克港将进入了一个漫长的“熊市”，撤了再说吧！

事实上，这个西哈努克港，也就是西港，它的热闹去年已经热度很厉害，今年上半年已经到了一个高潮。然后到最近随着政策的改革，未来的赌场的牌照不增加。今年8月18日，柬埔寨首相洪森签发政令，即日起禁止颁发各种形式的网络赌博执照，全面整顿网络博彩业。还有特别是现场的那个饱和程度，就是去的中国人已经很多了，热钱也很多，所以你也找不到机会了。

现在出现了大量的人往回走，包括连做烧烤摊生意的中国人都往回走。根据最新的数据统计，在西港的娱乐、餐饮、酒店等行业，90%以上为中国人投资。如果你到了西港，会发现路边摊小吃几乎都是中国人在做，“大中华”“富豪烟酒”“重庆码头”等熟悉的字眼熟悉的语言在西港街道和景点，遍街的沙县小吃一夜仿佛让你有种在中国三四线小城生活的错觉。

所以在这种情况下，这个城市就有个反转趋势，一旦这个趋势转到了这样的一个局面，就是说我们看一下就跟股票进入一个漫长的熊市，它不是一天两天的事儿，甚至也不是一年两年的事儿。

从这个角度来讲，大家不要再津津乐道那个过去的西哈努克港了，以前有一个创富机会，不管是一个港口，一个城市，一个产品，一个股票，它一旦过了这个繁荣期，进入了衰退期，就要坚决清仓，坚决离开。因为这样才能够尊重趋势，才能够躲开凶险，否则要花多少时间，再花多少资源，在那样的城市里，在那样的市场，也是没有什么价值的。