柬埔寨创业问答之-土地和物业拥有权

柬埔寨在2001年规定现行的土地法，建立了国家登记系统。在这系统下，向国家登记系统登记的地契，是拥有权的决定性证据，而且所有的土地转让都必须通过注册，才能转移土地拥有权，这个系统的性质与澳大利亚采用的多轮地契系统相似，是地契登记系统，并不是备案登记制度，就像美国和日本般，为了证明有效的拥有权时，并不需要追踪地契。

问：柬埔寨土地权有几种类别？
答：土地权有五种类别，永久权（freehold）；租赁权（leasehold）；特许权（concessions）；寺院地契（monastery title）；与土著地契（indigenous title）。

问：外国人或公司在土地利益上，是否受到任何法律限制拥有权？
答：普遍禁止外国人拥有土地，宪法及土地法，并没有例外。外国人可以透过成立一家柬埔寨公司来拥有地契，但公司的51%或更多的股权需在柬埔寨国民的名下，外国人可以 拥有49%的柬埔寨土地控股。
注意，禁令只适用于土地，外国人拥有其他形式的动产没有受到限制，如租赁，、特许权和抵押，无论如何，在建筑物方面，目前允许外国人购置底层以上公寓，任何一栋公寓，必须确保该公寓外国购买者比例不超过70%。公寓如果要开放外国人购买，整座瓜公寓首先必须向政府土地管理局注册为共同拥有物业（co-ownership)。

问：有什么文件证据来证明房地产的拥有权？
答：地契就是决定性的拥有证明，然而有很多的文件的证明是“受占者”，的状态，最普遍的就是”转移权信件“，或者“占有收据”。
在国家登记系统下，地契要想地籍信息管理局登记，首先到县层级登记后，然后再由金边的地籍信息管理局总部定夺。

问：注册有多可靠？
答：注册是决定性的证明，不过如今有很多的交易都是没有注册的，法律有利于注册权，不过这套系统是新的，法庭还是有可能承认未注册的权利，虽然如此，不能确定法庭会以未注册的权利为先，还是之后登记的权为主。

问：是否是公共注册？办理注册的过程是如何？土地和建筑物的注册程序是否通过智障填写，还是电子表格？
答：注册时公开性质的，然而，为了跟进注册，通常需要提供地契的副本以及其他有关产业的确是状态，所有到地籍信息管理局查询的都是有关土地注册的问题。未登记土地的疑问，则可以到当地或县属土地办公室查询，注册同时使用纸张和电子表格，不过不久后，系统将会全面电子化，

问：土地和建筑物是否能一起注册？
答：只有一笔注册，所有物业依据其土地位置来注册，然而，目前有一种分别注册建筑物拥有权的情况，例如公寓，为”共同拥有“的建筑物。

问：产业和转移，哪一方需要注册？注册程序需要多久的时间？
答：产业转移需要双发到地籍信息管理局签署任何有关登记的文件。注册程序可能三至六星期的时间等候过户登记完成，要视产业的所在地。
如果一方都可以前往注册，除非有关当局需要会见双方。如果是公司，地方当局需要所有股东授权给公司的签署人的授权书（POA）。如果是已婚人士，其配偶也需要签名，对未婚者，需要签署”宣誓单身状态“的文件。

问：有什么法律与惯例允许政府征用产业作为公共用途？
答：土地法内是有一种征用土地法，可是这条例尚未开发，不过目前金边市政府正成立一个委员会以处理这些征用的程序和赔偿。
问：在柬埔寨是否惯用标准的贷款和抵押合同？
答：在柬埔寨并没有”典型“的抵押协议。不同的贷款人有不同的协议，抵押文件需要呈上至地籍信息管理局，这是标准的柬埔寨文政府文件。
在土地法下，拥有三种担保贷款，抵押、担保（antichrese）和抵押品（gage）。在担保方面，债权人可占有产业；抵押品方面，债权人则可以占有地契，而抵押方面，债权人有权取消抵押品被赎回，但不能占有产业或者地契。按照实际情况，贷款机构会要求在贷款人在贷款时候抵押地契，这限制业主与其他的债权人定制其它的抵押协议。

问：当债权人在抵押协议上违约，债权人可以采用那项法律管道？
答：在债权人欠付贷款的情况下，债权人可以入稟法庭提出民事诉讼，唯一的方法就是向法庭申请，以招标或者或拍卖债务人的产业，然后从出售所得的款项偿还债务。

有用，了解了

现在金边及周边省的土地价格大概是多少了

讲解很详细谢谢楼主