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事实上在柬埔寨投资特许土地与投资其它产业一样并不容易找到一条捷径。
1，基本情况：
联合国粮农组织的一份报告显示，2000—2005年柬埔寨的森林面积减少29%。联合国粮农组织的网站发表的《全球森林资源2005年评估报告》，该报告把柬埔寨列为第三个森林资源砍伐最高的国家，前两位是尼日利亚和越南。
该报告指出，如果包括改良的森林和种植园，柬埔寨的森林面积为1040万公顷，国土森林覆盖率为59.2%，比2000年的1150万公顷下降了10%。
但是，2008年，来自柬埔寨农林渔牧业部的资料显示，柬埔寨森林面积正在逐年增长，这得益于政府的特许地开发政策有效地刺激了私人领域向林业种植领域的投资。比如在柬埔寨东部及东北部出现大规模的人工柚木林、橡胶林、腰果林等，与此同时，作为造纸工业原料的桉树、马尾松种植也在一些土地上展开，而在沿海地区及豆蔻山脉、扁担山脉附近的一些地片则有人成功种植了附加值更高的沉香树。 目前，柬全国有441个森林社区，覆盖面积达逾40万公顷的林地，政府正在实行发展森林社区的30年政策（2010至2029年），让森林社区居民在30年后，能拥有200万公顷的合法土地使用。 森林社区项目旨在遏止非法砍伐树林，以及促进发展森林社区，使人民的生活和健康水平获得提升，同时还展开宣传相关保护森林和砍伐森林的相关法律；加强管制和保护森林；加强所有合作伙伴的关系。政府的目标是在2015年，把森林覆盖面积增加至占国土地总面积60%的目标。 林业种植使柬埔寨森林覆盖率止跌回升，同时又为当地居民提供了就业机会，大大改善了他们的生活。比如这些投资公司修建了很多的道路；资助建设了很多的学校；公司的消费带动了当地市场的繁荣；直接的用工让许多贫困家庭解困。公司投资的同时也把新文化、新观念带给当地社会，特别是在一些偏远地区，与现代文化及观念的直接接触，让当地社区和人民焕发出活力。 2010年柬埔寨农林牧渔业部的统计资料显示，到2010年为止，橡胶种植总面积已达到181000公顷，比2009年增长39%，比原定2015年15万公顷的种植计划超额121%。其中家庭式的橡胶种植面积约8万公顷。截至2010年，共有38406公顷的橡胶园开始割胶，当年橡胶出口约42000吨。
2，特许地开发的目的
柬埔寨政府现行的法律体系鼓励特许地项目的开发；其开发原则是国家通过这样的开发使所在人民的生活得到改善；以可持续发展的种植、养殖及农副产品深加工项目改善自然环境、社会环境、经济环境、人文环境；通过对特许土地开发过程中所收集到的木材资源的加工利用使国家获得税收、创造更多的就业机会并以此鼓励长期投资行为。
特许地开发合同由中央政府总理授权农林渔牧业部长与公司签署。在此之前开发项目要首先取得环保评估报告，以确认公司的开发行为对环境有助益，而不是破坏。
特许地的使用期通常为70—99年。
按法律的精神，通常每个独立法人企业获得的特许土地不超过10000公顷，实际使用面积6500-8500公顷左右。在最后确认土地面积时，政府会将不可以砍伐的密林区、主要沟壑150米防止水土流失区及沼泽地区划出，另外还会适量预留原居民的生产生活土地。 特许土地一般是那些属于疏林或次生林地，这样的林地其环保价值与经济价值相对较低，而国家与民众也难以从这样的土地上获得收益。把这些土地变成特许土地，鼓励民间资本投入到这些土地上种植具有高附加值的林农产品，可谓利国利民。 种植常绿林符合联合国REDD方案，既减少毁林及森林退化造成的温室气体排放。沉香树及马尾松都是常绿林，而且是密植的常绿林，符合京都议定书减碳换汇（CDM）的条件。目前奥多棉芷省近6万公顷的森林区被列入REDD计划，政府也计划把蒙多基里省林区列入该计划。 透过造林与森林经营不仅可增加吸收与贮存二氧化碳，同时也可提供民众所需之绿色材料，促进木材工业与林产品市场繁荣发展，同时兼具经济与环境效益。健康的森林除具有碳吸存效益外，同时也有生物多样性、水源涵养、国土保安、生态旅游等多元效益功能。
3，申报特许地的基本程序：
A.在柬埔寨商业部合法注册的投资企业向柬埔寨农林渔业部提交资料申请获得特许土地。农林渔业部审查通过后将公司的申报材料呈报洪森首相。洪森首相批准后经由首相府向柬埔寨政府各部委转发洪森首相的批准令。
B.农林渔业部接到首相的批准令后即根据国家特许土地资源的分布状况为公司划出不超过10000公顷（15万亩，通常是8500公顷左右）的特许土地，同时在国家地图（开发）上标示出土地的坐标位置，注明公司名称。
C.农林渔业部对特许土地的标示确认后，公司就要委托专业的获得国家环境保护部认可的独立环境评估机构对特许土地的开发作环境评估报告。这份报告对于特许土地的最终批准及批准的面积有至关重要的意义。
D.公司制作详尽的投资报告和总体投资规划报柬埔寨投资委员会审批。投资委员会批准后，公司方可获得投资优惠待遇（比如设备及相关材料的免税、税收优惠、投资移民等）。 E.上述文件齐备后，农林渔牧业部会组织有关部门再次对开发计划进行评审，评审通过后由农林渔牧业部牵头，组织农林渔牧业部下辖的森林管理局及环保部、投资委员会、特许地所在的省市县乡村政府代表成立一个混合委员会前往特许土地实地定桩确认。
f.公司正式进驻特许土地，落实开发工作。
G. 最初开发程式：设备进场——所有设备报备农牧渔业部属下的省森林管理局——公司申请修建进入林场道路——修建进入林场道路——申请小规模砍伐清地用于工厂、办公、居住用地——林官对公司申请的小规模砍伐用于工厂、办公、居住用地地面木材资源进行评估——公司根据林官的评估缴纳资源税——开始砍伐、清地——申请工厂加工区建设、苗圃地建设、生活区建设、储木场清地等——木材拉入储木场后由林官检尺——按照林官的检尺单缴税——加工——销售。
林业部门通常向每个特许地开发公司派驻3个林官，他们会应公司的要求随时到公司展开相关工作。公司根据每个林官职责的不同分别付给100——350美元的补助金。
4，开发方案通过国家相关部门批准后，企业必须按照批准的开发计划进行开发，开发过程中企业不得随意变更已获审批的年度生产计划，也不得随意变更股东；
5，.可开发的特许土地资源大多数集中在上丁、拉达拉基里、蒙多吉里省、柏威夏、桔井、磅通等省，距柬埔寨首都金边约有300-600公里，特许土地为平原或半丘陵状态。有些土地距离主干线公路较远，开发商需要自行修建进入特许土地的道路。
注：柬埔寨环保部管理的特许土地申请程序与上述大致相同。
6.开发模式：土地开发使用期为70—90年，砍伐后按计划种植树苗或实施经由政府批准的开发项目。 特许地开发是相对粗旷的投资项目，应尽量压缩在基础设施方面的投资，尽可能避免大量招用外籍劳工及管理人员。当年的开发计划完不成时应向农林渔牧业部写出报告，申请延缓开发或是并入下一个开发年度计划。通常政府会采取宽容的姿态，并以工作组形式协助开发公司寻找原因，拟定解决问题的方案。
目前育苗一般由公司自行解决，橡胶苗、沉香苗有商品苗供应，但价格相对较高。目前柬埔寨柚木、沉香育苗采用种子育苗，育苗期为6个月，可以当年育苗当年种植。柚木种子从泰国、缅甸引进。
一般情况是当年砍伐、清地，当年种植。政府更关注种植，因为这是特许地开发的基本内容，事实上这也是公司的长期利益所在。
橡胶苗大都是越南品种，预期产量在每公顷2吨左右。目前，中国、泰国、马来西亚的优质品种每公顷产量可以达到3-4吨。开发公司应考虑引进高产的橡胶品种。 橡胶苗圃地应选择在靠近水源的地方，满足每年1500公顷种植开发量的苗圃占地面积不少于50公顷。苗圃地建设是特许地开发的关键环节，投资量相对也较大。 特许土地开发允许招商合作，但法律禁止转让，因为特许土地所有权是国家的，并非公司的。公司如果要转让特许土地就必须获得国家的授权，事实上这是绝无可能的。 一个有效的规避法律障碍的方式是以国外的公司法人到柬埔寨注册特许土地开发公司，这样股权的转让就可以不在柬埔寨进行，因此也就不受柬埔寨法律的制约。 当然，一些变更股东的行为在前些年也曾悄悄进行，但最近这种变更的难度变得很大，在商业注册上的变更几乎不可能了。因此，投资者要想从投资商手里获得特许土地，就需要先把法律的精神弄清楚。需要提及的是法律允许特许土地上所开发的资源成果转让或抵押。 7，柬埔寨商品木材的来源 在柬埔寨只有特许土地开发公司才会获得政府的木材出口批文。
柬埔寨已经有条件禁止砍伐森林（不含特许地开发的砍伐），目前市场上的商品木材是特许地项目开发过程中收集到的木材缴纳资源税后的加工品，除此之外都被视作非法。
政府规定，出口或国内销售的木材直径或厚度不得超过25厘米，长度不限。原木严禁运输，这就意味着未经加工的原木无法成为商品销售。
木材资源税按等级缴纳，特级木如酸枝每立方米350美元；一级木（如毛榄仁、缅茄等）每立方米180美元；二级木（如龙脑香等）每立方米80美元。出口的木材还要缴纳出口税。
直径30厘米以下的原木资源税按棵缴纳。每棵为500—15000柬币，杂木杆每堆5000柬币。
柬埔寨市场上的木材深加工企业（家具厂）只有从特许地开发公司购买依法缴纳资源税的木材才能进行深加工，并依此取得合法销售许可。柬埔寨有丰沛的木材资源，却见不到具规模的家具制造企业，其根本原因就在于合法取得木材并不容易，而且当产成品出口时制造商需要提供证明木材合法来源的文件，这使到出口手续变得十分繁琐，成本难以控制。 作为柬埔寨邻国的越南木制品年出口30多亿美元，而80%以上的木材原料依赖进口。对比柬埔寨木材资源的浪费及家具产业的式微，不能不令人扼腕叹息。
8，木材出口许可证
木材出口程序相对繁琐、严谨，只有特许地开发公司有资格向政府申请木材出口许可。其程序是：农牧渔牧业部森林管理局局长根据洪森总理对公司特许地开发的批文及公司的申请，在实地审查了公司的开发计划落实情况后，向农林渔牧业部部长呈递相关报告，请求批准公司的木材出口申请；农林渔牧业部部长根据这份报告，向总理府分管副总理呈递相关请示报告；总理府副总理审查全部的文件资料，符合批准要件，向总理请示后以总理府文件发出批准函；公司凭总理府批准函分别向商业部、财经部、海关总局等相关部门申办出口所必须手续。
总理府的批准函明确规定了出口木材的种类（只要是特许土地上收集到的木材，已经依法纳税，其直径或厚度在25厘米以下）、形态、出口口岸及有效时间等。
目前柬埔寨有很多人声称自己可以办理木材出口事宜，其真实性大都值得怀疑。另外有一些人很肯定地声称柬埔寨木材不可以出口，这些人完全不懂特许地开发是怎样的一个项目，也完全搞不懂柬埔寨的木材出口程序。
由于办理出口手续的程序十分严谨，对公司的实际开发（与政府签订合同的履约程度）要求很高，一些公司不得不放弃出口计划。另外一些特许地开发公司则忽略木材收益，选择放弃木材资源的收集。还有的开发公司为了尽快获得收益，在缴纳资源税后对木材进行简单加工，以低廉的价格进行国内销售，这种方式表面上获利较低，但操作简单易行，实际收益反而更好。
柬埔寨也有神通广大的人通过特殊渠道将木材出口，这毕竟不是合法交易，容易发生问题。
9，柬埔寨木材价格
柬埔寨木材价格呈逐年增长趋势，目前二级木工厂交货价360——400美元，一级木工厂交货价500——800美元。特级木（酸枝）离岸价5000--5600美元左右。
酸枝木分红酸枝和白酸枝，其实白酸枝并非白色，只是相对于红酸枝其颜色略浅一些，中国福建的木材商人习惯称白酸枝为花枝。本地人则非常形象地区分其颜色为鸡血红与猪血红。已经打去边材的酸枝经过一段时间的储藏，表面颜色已经氧化，通常来说仅凭目测是不容易区分红、白酸枝的。事实上柬埔寨销售的酸枝木不仅不会作出这样的区分，而且还会把一些花梨木混在其间。这是购买柬埔寨酸枝木特别需要注意的。 砍伐的树木缴纳资源税后应进行加工销售。（缴税的同时公司会获得销售许可证，也就是路单），加工后如果内销就可以直接销售，不再缴纳成品税，但林官通常只按原木的60%核定成品数量。优质木材出口的最大尺寸（宽、厚）为25厘米，长度不限。出口税的征收标准是销售价的10%，这个销售价的依据是公司的销售合同。出口税并非是按木材种类分别征收。同时还需缴纳离岸价1%的出口手续费。 10，越南酸枝及花梨大都出自柬埔寨
有一些中国人不知道是故弄虚玄还是卖弄其木材专业的博学，总是把越南酸枝或花梨与柬埔寨酸枝或花梨做理论上的撕裂。事实上，目前越南市场上出售的酸枝或花梨商品材或家具，其原木大都来自柬埔寨。
众所周至，上世纪80年代末90年代初，越南军队控制柬埔寨领土整整十年，这期间，越南军队的后勤部门及其支持的商业机构对柬埔寨木材进行了有选择的大规模的掠夺式砍伐，并通过湄公河以漂流形式源源不断地运往越南南方。
这些木材以高附加值的酸枝、花梨为主。越南政府和民间将这些木材以战略储备的方式储藏起来，直到20世纪的最近几年陆续投放市场。这些木材支撑起了越南的红木家具制造业，为其带来滚滚财源。 而越南本土的优质木材伴随越南森林资源的枯竭在上世纪的80年代就基本绝迹了。 自90年代中期至今，柬埔寨木材砍伐与交易受到严苛限制，一些人便以走私形式，利用柬越漫长的边境线及管制松弛的口岸将柬埔寨优质木材源源不断地运输到越南，在越南缴纳税收后转口卖到中国。进入21世纪后，向越南走私出口优质木材的国家又增加了老挝。 遗憾的是中国的那些红木专家们并不了解这段历史。
11，市场上的酸枝木为什么大都是小规格材？
酸枝木大都生长在密林沟壑相对阴暗潮湿的地方，其生长速度及其缓慢，大都受到其它树种的覆盖，在艰难的抗争性生长环境下其躯干很容易弯曲变形。另一方面，盗伐木材的人，为了搬运容易，不得不将木材截为小段。这就是市场上见到的酸枝大都是小规格材的原因。 可以肯定地讲，近年来从柬埔寨、老挝直接出口到中国或是经由越南出口到中国的柬埔寨酸枝，基本上是盗伐材。木材的四面都是油锯粗糙的锯面，而不是工厂化生产平滑笔直的锯面。
12，特许土地开发价值
a.柬埔寨森林中的茂密林区大部分已经被划为森林保护区，这些森林受到国际社会及环保组织的严密监视，因此，合法获得具有一定森林资源的特许土地是很困难的。
b.通常情况下，每公顷林森林原木成材储量在50--100立方米，在每一万公顷中划分为若干个开发区，各区的木材储量有一定差异），每公顷森林可加工出成品木材15-80立方米（板材、方材、地板条、装饰条、旋切片材等，出材率因加工成品的种类而有所不同。板方类材出口时厚度与宽度不得超过25厘米，长度不限）。如果能够综合利用，其价值会更大。 c.特级木约占3--5%，一级木占40%（主要是毛揽仁、木荚豆、缅茄），二级木占40%（主要是龙脑香），其它15%。(资源比例会有差异)
d. 种植柚木投资相对较少，每公顷1000美元左右。柚木喜欢沙质的高钙土壤，成材期10-30年，10年前是柚木的快速生长期，10年后是硬度的增长期。目前柚木的价格是每立方2000美元，30年后每公顷的柚木储量不少于50立方米，每公顷的价值10万美元。 e.如果种植橡胶木，5年后就可有收益。橡胶树5年开始割胶，前些年种植的柬埔寨橡胶每公顷的干胶产量是1吨半，最近几年种植的橡胶由于是新品种，产量可以达到2—2.5吨甚至更高。2010年橡胶价格突破了6000美元1吨，而柬埔寨橡胶的生产成本是每吨700美元。 f.种植橡胶的投入较高，金融风暴前由于高油价导致清地高成本，每公顷1200-1500美元（1台D80推土机一天的清地量1.5公顷左右，油耗300美元，另外要有挖土机、拖拉机、油料及保障车相配合，每公顷土地的机械投入成本约600美元；人工、育苗、挖坑、种植、种植后管理等也需要约600美元。另外准备300美元的不可预见开支）。
目前在柬埔寨种植2年的橡胶高度可达2米以上，这样的橡胶林每公顷的转让价12000-15000美元。
所以，种植橡胶的回报相对较快，但不是所有的土地都适合种植橡胶，只有那些灰土、半沙质土、红土才适合。所以在种植时要根据土壤结构做出选择，
g.与此同时，可以在柚木林或橡胶林套种木薯或豆类植物，至少在柚木林或橡胶林树冠形成搭接苫荫前可以进行套种，这样一方面增加土地的利用率，增加收益，另一方面通过套种可有效防止杂草的生长。
h.柬埔寨的红色沙质（含沙质灰土）土适宜种植麻疯果、烟草、花生、豆类、玉米、西瓜、香蕉、胡椒、哈密瓜与棉花（新疆投资商已经在柬埔寨试验种植获得成功）及蔬菜等农作物，利用现代滴灌技术，可实现全年种植。
i.试验证明柬埔寨所有的土地都适合种植木薯及麻疯果，当然土壤的结构会影响产量。旱季时一些沙质土壤会出现板结而变得坚硬，但在雨季里，这些土壤会变得比纯红土地更松软，对于根茎植物如木薯等的生长有助益，因此，沙质土壤的木薯产量并不逊色红土地。 r.柬埔寨目前还没有权威的特许土地的经济评估机构，中国投资商所做的特许土地经济评估大都是委托国内省级以上的林科院来做。这些评估基本可以满足投资商所希望的目标，而且具有权威性，对证交所或监管机构、金融机构、甚至股民都有很强的说服力、和公信力。 广东林科院、四川省林科院、海南省林科院等都曾受托到柬埔寨做过这样的评估。不过，这些权威的评估对特许土地实际的开发并无指导意义，因为这些评估是脱离柬埔寨实际情况的，专家们所看到的只是树和土地，所了解的只是市场价值，对于开发环节上的潜在的成本一无所知。但对于利用特许土地进行资本运作来说，林科院的报告就是资本市场上红利的基础线。这已经被事实所证实。 毫无疑问，如果一方面搞资本运作，一方面也脚踏实地搞开发，就是一个富有远见，富有经济成效、低风险的决策。
13.可能遇到的问题及风险
1．投资开发计划除了接受政府的监督外，也会受到非政府组织及舆论的监督；
2．可上岗的劳动力会因农忙或节日而不足；
3．由于贪污腐败，公司不可避免会受到一些困扰，因此会出现一些难以预见的开支，但贪污腐败往往使规则变得更灵活而在一定程度上有利于公司开展营运工作。
4．燃料与人工费上涨会导致生产成本上升
5．开发计划会因为种种原因拖后(比如：雨季时间过长会影响砍伐进度及清地作业，而旱季时间过长又会影响种植进度等)。2010年越南橡胶集团在柬埔寨的10万公顷特许土地橡胶种植计划就因为雨水偏少而没能完成当年度的种植目标。
6．由于木材量大，木材硬度高，加工难度大，会影响木材加工速度，这样就会拖累整体的开发速度。来自中国的木材加工机械（立式锯）不适用柬埔寨的木材情况，柬埔寨劳工更愿意操作柬埔寨相对简易的卧式锯，而且其工作效率也相对较高。
7.官僚主义导致政府的工作效率相对较低，这会对一些工作造成迟误。 8.森林减碳换汇项目尚处于探索阶段，过程可能会有很多挑战。
14.需要注意的事项：
由于柬埔寨近些年来森林覆盖面积不断下降，特许土地上森林资源的开发受到包括国际社会在内的广泛关注，公司必须在法律的框架内按照政府批准的开发规划实施开发，不能只顾现有的木材资源，轻视种植开发。
这个项目是高回报有一定风险的项目，如果管理到位，真正履行与政府签订的开发合约，是不会有风险的。如果公司方面违约，比如没有按总体规划完成砍伐、清地、原木加工及纳税，没有按规划实施种植等就会面临政府的处罚，直至收回特许地。通常情况下前三年没有大的闪失，其长期回报将非常惊人。
木材的砍伐、运输、加工、清地、种植都可以找到专业的颇具实力的承包体。这样就可以减轻公司的前期设备投资压力及及具体操作上的压力，而快速实现开发预期，但投资额度有可能会加大。如果管理策略妥当，在第二年度现有地面木材资源实现销售后，公司的投资压力就会大大减缓。 2007年前承包砍伐可加工森林原木每立方米（含从砍伐区运至储木场）16美元，现在这个价格已经翻番。不过，柬埔寨原木检尺的计算公式是：直径×直径×长度×0.49，也就是小头直径乘2次，这个计算方式的1立方接近等于中国的1.5立方。在检尺时还要扣除白边、空心（通常空心木拒收）。
对于外国投资者来说，在柬埔寨选择一个诚信的合作伙伴并不容易，企望通过与本地人的合作而降低风险或是走捷径，往往会因合作的不愉快而断送在柬埔寨的事业。因此，外国投资者要慎重“合作”，最大可能走独立自主之路。 有些特许土地上没有水源，甚至没有足够的地下水。大多数特许土地上没有电力供应，甚至通讯也不畅通。
15.取得特许土地的代价
特许土地是政府无偿拨付的，但办理特许土地手续通常需要支付一些环节费用，这笔费用不是一次性支付，是伴随各种批文、手续的办理而逐步支付。而且费用的高低与特许土地的地理位置、土壤结构、土地上的木材资源等因素挂钩。
其实没有一个可循的价格规律及操作规范，在办理合法手续过程中由谁去办、通过什么样的途径去办都会对成本支付构成影响。 最不应该支付的代价是有麻烦的那些特许土地，比如股东间有纠纷的特许土地，比如投资商违约面临政府处罚的特许土地，比如无法获得政府认定的具有法律地位的以各种形式转让的特许土地，这样的特许土地也许价格相对便宜，但接下来投资商可能要付出更高的代价。
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