(干货）柬埔寨地产投资菜鸟五问

前往一个陌生未知的环境里进行投资，难免面临着入乡随俗的困难。更有甚者，投资门槛怎么摸到都不太清楚……




对投资地一窍不通的菜鸟怎么破？难道就这样白白放过投资机会吗？




社长科普最靠谱啦~下面社长就请来柬埔寨专家海君，为大家解答柬埔寨地产投资菜鸟五问！




1、关于大量工地建案




现在的金边就是一片工地，大型建案有几十个在同时进行，两三年后完工时会有大量公寓房以及办公空间投入市场。




而我看到这一现状，第一个想法是：怎么才几十个，要有几百个才好。




柬埔寨经济连年增长7%，但如果你乘飞机白天进入金边，就会发现云彩下的城市总体看来还是一片红瓦绿地的乡村风貌。




金边作为这样一个高速发展国家的首都，区区几十个建案在同时进行，还要受人议论？


2、关于供过于求的风险




柬埔寨的最大特产，就是那种前后直通的传统排屋，而城市地区居住房储量主要还是以排屋的形式存在。




我知道，正在读这篇采访的你和我都是不大喜欢住在排屋里的，如果你和我也不愿意住在排屋里，那么欧美人似乎也不大愿意住，我们这些人要住哪里？公寓里。




以三年为期，我的团队估计，到2018年秋，金边地区完工的公寓量大约在一万三千到一万五千套之间（其主体为单房型），而届时在柬长住外籍人口保守估计为三十万，这三十万中不包含越南籍等东盟邻国在柬人口。




也就是说，2018年的金边有差不多20个外国人分享一套公寓，如果平均一套公寓能进去3个人的话，我们将面临的问题是：如何为剩下的17个人解决住房问题。

3、供求错位的问题




既然需求如此旺盛，那么是不是说2018年所有的公寓都会住得满满的？




答案是不会，不光住不满，甚至会出现一些个案整层空置。




原因何在？就是因为供求错位，这17个人里有人对所看到的公寓太失望，最后决定宁愿住排屋也不要住公寓。




打个比方：现在如果你进去访问一个叫PhnomPenh Housing的Facebook群，里面一天有十几条公寓求租信息，而三天才有一条出租信息慢条斯理地放出来，不出一小时就被疯抢一空。




为什么呢？因为这些求租信息的主人多数是在金边NGO或学校工作的欧美年轻人，要求住在桑园区或隆边区，而房租预算又不能超过$350/月。




我们再看一看桑园区新开发的公寓项目，$700只是起步价，因为此区段地价太高，而且人人都有不走高端豪华路线誓不罢休的气慨，最后结果就是：年轻人们从$350里拿出$200，最后在朱德奔市场旁边找了个排屋，与人挤一挤也算过去了，剩下的$150还可以买辆自行车，白天骑了去桑园区上班，傍晚经过空荡荡黑乎乎的公寓群回到灯火通明的排屋里。




这只是一个供求价格错位的例子，但可以产生错位的因素还有千万，诸如交通、人群年龄、商业与办公中心的迁移等等，其中任何一项都可以导致楼层空置。


4、业余选手时代的终结




到2014年为止，过去的几年间，在金边市区只要能找到一块空地，建起一座看上去还算体面的公寓楼，就基本上可以产生不错的收益。




总而言之，那是一个连小明小红都可以盖楼赚钱的年代。从2015年开始，小明小红玩不转了，就意味着整个房地产行业的寒冬来临了吗？




不，小明小红的出局，反而是好事，行业从此要考虑避免供求错位，也就意味着专业选手的时代才刚刚开始。




5、给投资人的建议




首先要清楚，你买房要做何用途。用途有二：居住或投资。




如果用于居住，那么就太简单，可以全凭个人喜好，看哪一座公寓漂亮，付款就可以了。




因为就2015年的金边公寓市场看来，任何一个建案都不存在买亏的可能，未来都会升值，区别在于升值空间的大小，并且因为用于居住，无须考虑出租与短期套现的可能性，可以坐看云卷云舒。




而如果用于投资，学问就大了。一套公寓短期内的升值空间与套现可能性从根本上取决于它在出租市场的表现。在需求旺盛的前提下，这套公寓要在出租市场上立于不败之地，唯一的办法就是避免供求错位的发生。




很遗憾，着眼未来五年，我认为当下金边很有一批公寓项目由于设计、地理、价格定位等因素，一出世就会面临供求错位问题。但这不是整个房地产行业的问题，而是个体项目的不足。




况且就算短期内某项目供求错位，但在金边发展的大环境下，其长远升值可能性仍然极大。作为投资者，你唯一要做、并且要做对的，就是选择未来三五年能立即表现强劲的项目。




说来也很简单，但做起来似乎有点难，在没有掌握专门针对性的信息，也不具备判断力的前提下，在未来一两年这个关键时期，你可以把投资原则简化成“只买那些靠谱、但另辟蹊径的项目”。




因为这些项目现在看来另辟蹊径，但它有极大可能成为引领未来五年投资的导向。以下我举几个例子，你就明白了。




比如说建在城区扩伸方向的边沿、而设施与规划具有前瞻性的项目，这种楼盘的优点是往往当前可以以极低单价购入，经过一段时间，等项目完工时所在区域地价与房价都经历过高速上涨，出租市场也已成形，从而为第一批投资者带来高额回报。这类楼盘现已存在的有两三处，主要分布于堆谷区边缘与金边城东北部。




另外，也可以完全反其道而行，在诸如万景岗区这类黄金地段选择设施良好、但户型极小的项目，最好是整个楼盘的户型都小到以studio公寓为主，这样一来，可以以较低的价格买入，而且一入手即可出租，由于其成本较低，租金也较同地段低许多，出租优势是其最大撒手锏。但遗憾的是，这样的项目在万景岗区还未出现。




如果实在对金边无把握，最简单的办法是投资西哈努克港，今天的西港百业待兴，房产无价无市，但可以肯定的是她已经树立起来的旅游城市地位以及海洋石油城市前景，所以西港任何设施完备的房产项目都值得购买，特别是临海而建的项目升值空间不可估量，每一座都有可能成为经典或地标。目前西港的城区项目与临海楼盘各有一个。


转自柬埔寨高尔夫与地产观察
作者：海君