柬埔寨房地产市场发展状况和前景分析（03年）

作为一个经历多年战乱的国家，柬埔寨王国首都金边乃至该国许多重要都市的房地产业发展一直很不平稳，并倍受经济界人士的关注。

　　一、柬房地产发展基本状况。

　　在柬王国经济发展过程中，房地产业占有着重要的地位，因其在国民生产总值中占有总量的7%左右。在1993-2000年的8年间，柬王国每年房地产业的产值一直维持在4500亿瑞尔（约合1.15亿美元）左右，而2000年达到8218亿瑞尔（约合2.1亿美元）。

　　金边作为柬王国首都，也是柬唯一的经济和工业中心，也是柬房地产业发展最集中的地区。柬王国房地产业在1997年第一季度曾达到最高峰，当时金边市政府批准的建设项目为264个，总建筑面积达193余万平方米，其中别墅和公寓建筑面积为8万余平方米，其它建筑面积为184万多平方米。但在1997年7 月柬国内武装冲突事件和东南亚金融危机发生后，金边市政府批准的建筑面积猛跌，到1999年的二季度，全市批准的建筑面积仅为8.5万平方米。实践证明，房地产市场是受政局和经济形势影响最为明显的领域之一。柬王国房地产价格和市场的兴衰也毫不例外。

　　二、近20年来柬房地产业发展历程回顾。

　　近20年来，柬房地产业发展大致经历了以下3个阶段。

　　第一阶段：1979年解放后（指越南军占领金边，金边政权建立）到1991年10月“巴黎协定”前后的“无业期”。

　　在这10余年中，柬埔寨几乎不存在房地产行业。1979年当成千上万的难民涌进金边时，这里到处都是垃圾和废墟。当时的房子或地皮基本不用买，人们可以任意选择自己喜欢的住房，扫干净住下来，房子就属于自己了。基于当时的历史条件，新成立的金边政权规定，必须是公务员才能住在市区，所以当时住在市区的绝大部分是柬埔寨人，华人多住在市郊的六支牌、铁桥头、长夏社或达克茂地区。

　　在1984年以后，随着金边乃至柬全境的局势日趋稳定，金边才开始有人买卖房屋，许多住在市区的当地人开始出卖自己在市区的房子，而买者多为华人，但价格很便宜。几两甚至几钱黄金便可买1间房屋。

　　第二阶段：1992年至1997年7月柬国内武装冲突事件前的房地产业迅速兴起阶段。

　　自1991年10月关于政治解决柬埔寨问题的巴黎协定签订后，数以万计的联合国维和人员和大量外国人陆续进入柬埔寨，房地产价格或房屋租金达到了当时的高峰。1992年，在柬的维和部队人数达到1万多人，他们用高薪在外边租房子或住酒店，使房地产价格高涨，各式各样新的别墅和排屋应运而生，这一时期的房地产生意十分红火。柬1993年上半年举行了首届大选，期间由于政局的不稳造成了房地产价格和市场的波动，但在大选成功完成后，柬房地产业又很快得到了恢复。1994年8月，柬王国政府颁布了《投资法》为国内外私人投资提供大量优惠政策，吸引私人投资。随着大量外资的涌入，大批商人争相购地、租地，使柬房地产市场的热旺在1995年和1996年间达到了高潮。该行业产值连续数年以20%以上的速度增长。到1997年7月柬国内武装冲突事件前夕，大量的外资涌入，不少外商和本地商人热衷于炒地皮，使房地产价格成倍上涨，并由市区向市郊、西哈努克市、暹粒市等地延伸。而郊区的大片田地也因建立大量工厂，早已大幅度涨价，特别是许多修了路的地区或工厂区附近，地价大涨。

期间，由于柬享受28个欧美国家给予的“普惠制”（GSP）待遇，几年之内，200余家外商投资的纺织服装类加工厂如雨后春笋般建立起来。为适应旅游业发展的需要，大批酒店也在金边和主要旅游地区兴建。这都大大促进了这一时期房地产业的发展。

　　第三阶段：1997年7月至今的房地产业增长回落和萧条阶段。

　　自1997年7月柬国内武装冲突事件后，受当时国内局势动荡、亚洲金融危机和1998年第二届全国大选的影响，柬房地产业开始大幅降温。一方面金边市区和郊区可供开发的土地已经十分有限，加之大批商人所占土地并未得到充分开发，房地产业已不被市场看好。房地产业开始出现“有行无市”的状态。特别是近年来，由于柬投资环境没能得到进一步改善，基础设施建设速度跟不上经济发展的需要，政府腐败和办事效率的低下等，柬利用外资连年大幅下降。不少外商撤资，缺少新的外资进入，房地产买卖日渐衰落，无论是金边市还是其他远离首都的城市和农村地区，房地产业均进入全面萧条时期。

　　三、柬房地产市场的发展前景仍然看好。

　　虽然柬首都金边的商业用地和住宅用地的前景短时期内并不被看好，但由于在已开发的房地产中，大部分都是当初为了应付形势发展的需要而进行的初步开发或建立的简易工厂，随着经济和工业生产的进一步发展，厂房改造和对房地产进行深入开发已迫在眉睫。目前，金边市政府计划建设7个标志性市场，将违章棚户区迁往远郊，再加上私营业者对商厦和商业场所的建设，使得这一方面还有很大的发展空间。

　　在金边市的普通居民中，住宅中以竹子和茅草为外墙建筑材料的房屋所占比例为9.7%，以木材为建筑材料的占39.3%，混凝土、砖、石头结构的为 47.4%。这种局面要求对居民居住条件进行大力改善，并使得新建住宅小区或是改造现有住宅小区成为今后发展的必由之路。

　　柬埔寨作为农业国，农业资源十分丰富。拥有约670万公顷的可耕种面积的土地，但目前在耕土地仅为约260万公顷，尚又大量土地待开发耕种。其中，也有部分土地已由部分商家租用，但由于受种种原因的影响尚未正式开发。柬农业开发具备广阔的发展前景。随着有关农业开发项目的实际投入，相关的产业特别是房地产业也将随之得到恢复和进一步发展。

　　柬今年7月将举行新的一届大选，预计在新的一届政府成立后，柬国内局势将进一步趋于稳定，国内投资环境有望得到进一步改善，柬利用外资将会逐步回升，随之而来的柬埔寨房地产业可望迎来新的繁荣时期。
　驻柬埔寨使馆经商参处  2003年4月整理
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2003年4月整理

这么好的文章竟然不能转载，可惜。