柬埔寨不动产产权的形式~为什么叫做：软卡及硬卡？

不动产「产权形式」常容易与「证书」搞混，前者指的是土地（与/或）建物的特定权利；而后者指的是由地政机关或有关单位所印制核发，用以证明不动产之所有权、产权形式及标的特征的书面文件。非正式的英文版土地法草案中不当地采用「形式」（title）这个术语，也导致在翻译成高棉语时与「证书」造成混淆。这是目前土地法的其中一个关键问题，也是土地管理城市规划及建设局（MLMUPC）在起草土地法修正条例时应该要积极处理的。实务上，因为相关法律中之名词尚未统一，人们对不同产权证明文件的称呼也不相同。

    一般柬埔寨人所认知的两种产权形式为：「软卡」及「硬卡」，这样的用法不存在于土地法或任何现行的法令之中，人们因为方便而发明这两个词。「硬卡」系指政府基于土地法所承认的产权持有形式；相反地，「软卡」系指未经法律所认可，而实务上对于主张该项产权的某些证据，当持有人遭遇法律问题时，视为取得产权的阶段性证明。

    由于过去对于法律证明文件的疏失，导致无法取得政府的合法认可及发给「硬卡」文件，已造成大量如产权重迭、产权争端及土地纠纷。为避免这样不幸的状况发生，政府注册单位应尽快寻求适合的处理方案，以便物业所有权人或合法持有者能够取得完全合法的所有权证书，及具体的法律保障。

    为什么叫做「软卡」？

    软卡实际上印在软质或纸品质的纸张上，有非常多种不同的型式，有些是以凭证方式呈现，可能是地方政府的认证，也可能是仅是一封简单的买卖书或是私人转让合约。

    虽然土地法在2001年通过已过去一段时间了，随后也有相关附属的法令的颁布，但大部分柬埔寨的土地仍未登录。相对于此，软卡文件的概念在柬埔寨社会之风俗及实务上仍扮演着重要的角色。

不过，在法律上，软卡的概念是未被文字定义的，表示某个产权的拥有人在法律上只是其占有者，须经法律的裁定及确认，才能认定是否为其合法所有人。

也就是说，软卡所载明之土地所有权直到占有者遵照土地法规定之程序申办并符合法定标淮始能确定，并且该笔土地亦不得为土地法或其他法令中所规定之国家产权。
    以下是软卡文件实际上应载明的资讯：
    1.前手持有人姓名（占有人）
    2.不动产所在之村/乡、公社、区及省（一般没有特定地点或路名资讯）
    3.东西南北四个主要方位接邻之所有权人或占有人
    4.标的大约的尺寸（平米、公亩或公顷）

    软卡可能会发生什么问题？

    当物业以软卡的形卡持有，只要此物业未经法定土地登记单位明确定界，就可能有别人（包括国家当局在内）亦对此物业宣称所有。

    另一项常见的问题便是与邻地地界重迭的问题。2000年之前因为技术落后，测量定界并无可靠的方法，因此地界重迭的问题也大量发生。尽管在1995年后柬埔寨引进了一些试验性的物业登录专案，国家级可靠的登录系统则在2001年土地法通过后才开始正式导入。实际上许多柬埔寨的土地及物业仍然未完成登录而以软卡文件的方式持有。

    一些较糟的案例中，被私人占有并且持有软卡文件的物业，甚至座落在国有地上。
    有些为帮助农民及小企业的微型经济机构，为了务实及效率考量，接受软卡而不要求硬卡证书做为核放贷款之凭据。然而，绝大多数的金融机构像是商业银行，因为意识到软卡的高风险，放款上大多只接受完整登录而拥有地政单位核发之硬卡证书。

    物业与接邻土地间以有效及恒久的邮戳或栅栏做为明确的定界是在地政单位尚未合登录前，减少地界重迭风险的重要步骤。法令中也要求，在土地勘察、监界、测量及淮备地籍索引图后，正式核发硬卡证书前，将有一个月的公告期。在这段公告期，持有接邻土地的所有权人必须检查这份调查报告，若有疑议需以书面的方式直接向地政机关陈情。

在公告期后，若无未解之争议，此份法律文件将做为地政机关核发正式产权之依据。除了极少见的状况之外，在完成法律授权及认证程序之后，任何第三方不得针对此物业进行所有权主张。

    为什么叫做「硬卡」？

    硬卡产权在实体上及法律上都是较为保障的。硬卡有两种：
    1.不动产持有证书（或称土地使用证书）
    Certificate of Immovable Property Possession
    2.不动产所有权证书
    Certificate of Immovable Property Ownership
    两者都是依土地法在地政机关登录之凭证，并以官方良好硬质纸张印制。所有权证书通常由各地的地政机关依物业拥有者之申请核发，因为需经MLMUPC透过跨省之国家系统登录的程序，因此也必须课征较高的地政税费。以上两种证书形式统称「硬卡」，在证书纸质及法律地位上都是较有保障的。

    严格来说，硬卡形式的所有权是最安全、明确及保障的。所有权在土地法之保障下通常不会有争议，除非该硬卡上所载明之土地大小及界限上有其他第三方提出疑议。

    试验性的登录系统在1995年到2001年正式导入后，2002年到2009年间有大约1,500,000笔的土地被登录，同时全国核发了大约一百万张的所有权证书。这样的登录作业仍以「土地管理部门计画」（LASSP）的专案名称持续进行中。
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    同时，部分地区的地政机关也受理民众申办辖区内之土地登录作业，之前登录失败却仍想获得硬卡证书的民众，必须提出申请并补齐所有规定之正式登录步骤。
    不动产持有证书或称土地使用证书（Certificate of Immovable Property Possession），一般简称「所有权」，证书记载内容如下：
    1-物业编号及登录编号
    2-核发单位及日期
    3-物业之位置：道路名称、乡镇、社区、分区及省份
    4-东西南北四方位接邻之所有权人姓名
    5-土地使用种类
    6-物业尺寸（平米、公亩或公顷）
    7-所有权人资讯：包含双亲姓名
    8-取得物业之依据：包括收据、土地分割文件、买卖合约、赠与合约、继承书或法院判决书…等。
    9-抵押权：若有租约、贷款抵押设定或其他信托资讯将予记载。
    10-备注：若所有权为公司，则须记载公司资讯。
    不动产所有权证书（Certificate of Immovable Property Ownership）
    证书记载内容如下：
    1-物业编号
    2-证书序号
    3-核发单位及日期
    4-物业之位置：道路名称、乡镇、社区、分区及省份
    5-加注GPS资讯之地籍索引图，并显示接邻土地位置
    6-土地使用种类
    7-物业尺寸（平米）
    8-所有权人资讯：包含双亲姓名
    9-取得物业之依据：包括收据、土地分割文件、买卖合约、赠与合约、继承书或法院判决书…等。
    10-抵押权：若有租约、贷款抵押设定或其他信托资讯将予记载。
    11-备注：若所有权为公司，则须记载公司资讯。
    综上所述，不动产的产权形式分为「软卡」及「硬卡」，两者因其法律登录程序之完整与否，而在法律保障程度上有极大差异。


转自：Century21