柬埔寨王国土地法（1）

总则

　　第1条：遵照1993年柬埔寨王国宪法，为了保障不动产的所有权和其他相关权利，本法旨在确定柬王国不动产所有权的政治制度。

　　第2条：本法所称的不动产包括依其自然属性、用途和法律确定的不动产：

　　依其自然属性确定的不动产指所有自然的土地，如：林地、垦地、耕地、闲地、未耕地滩涂及附着于土地的不可移动的人造建筑和改良；依其用途确定的不动产指滋生于土地或构成建筑，除非损坏或替换不可分离的物体，如：树木、建筑装饰材料等等； 依法律确定的不动产指不动产和动产的权利被法律确定为不动产。

　第3条：所有人都应尊重国家及私人合法取得的财产。

　　国家不动产的行政管理权及全柬有关不动产的权属证明的颁发权归土地管理、城市规划与建设部统一管理。国家不动产的行政管理规定和程序将由法规的形式确定。

　 第一部分：私人和公共的所有权

　第一章：所有权的原则

　　第4条：1993年宪法第44条承认的所有权依本法适用于柬王国境内的所有不动产。

　第5条：私人的所有权除非因公共利益不可剥夺。所有权的剥夺应按照法律和法规规定的方式和程序，在支付公正的补偿之后才可进行。

　　第6条：只有通过合法的占有才可以获得所有权。国家可以在本法规定的严格范围内将国有不动产提供给柬籍的自然人或法人。一切所有权的转让或变更应按照销售、继承、交换赠予或法院判决的要求进行。

　　第7条：1979年以前的不动产所有权的政治制度不予以承认。

　　第8条：只允许柬籍自然人和法人对柬王国土地拥有所有权。下列自然人和组织可以成为柬埔寨土地的所有者：

　　柬埔寨公民、公共区域的集体、公共机构、社团、协会、公共企业、民商企业和任何法律视为法人的柬埔寨组织。

　　伪造柬籍身份成为柬埔寨土地所有者的外国人应依本法第251条受到惩罚。上述情况购买的土地将会被无偿收归国有。

　　第9条：在柬注册的企业，其51%以上的股份由柬籍自然人或法人持有，可以成为土地的所有者。股权比例以公司章程为准。股东签署的违背本条款的私人协议无效。

　　如果公司章程规定的股权比例发生变更使其不再是柬籍公司，该企业有义务按照实际情况变更公司章程并依法将此变更通知主管部门。

　　第10条：无论是自然人还是法人的所有权都是独立的所有权。集体通过法律途径实现的所有权是集体所有权。某些人共同对某项财产行使的所有权是不可分的所有权。某些人对财产的某部分行使的排他性所有权（财产的其他部分由法律或协议确定）是共有所有权。每种所有权的种类由其具体情况而定。

　　第11条：不动产所有权的法律制度根据柬埔寨的社会需要有所不同,如：农业用地、森林、水道、湖泊、水库、海岸、河床、城市不动产、工业区建筑用地。考虑到社会经济需要土地管理和城市建设，特别法应对本法进行补充并规定例外。在遵照法律的前提下，法规可规定各类不动产制度的具体细节。

　　第二章 公共所有权

　　第12条：国家是1993年宪法第58条列举的柬王国境内的财产的所有者，是无继承人的或自愿给予国家的财产的所有者，是私人不能适当拥有或依本法第四章目前私人不能占有的财产的所有者。

　　第13条：除国家外，按照本章规定的条件，公共集体、公共机构及任何公共法承认的公共法人或组织可以成为不动产的所有者。

　　第14条：在特别法制度下，某些属于国家或公共集体的财产是属于公共法人的公共财产。其它按私人财产管理、可以买卖的财产是属于公共法人的私人财产。

　　第15条：下列财产属于国家和公共法人的财产：

　　任何原始自然的财产，如：森林、航道、自然湖泊、堤坝、河流和海岸；任何供一般使用的财产，如：码头、港口、铁路、火车站和机场。任何供公共使用（无论是自然形成的还是建造的）财产，如：道路、公园和保护区；任何供公共使用的财产，如：公共学校、教育学院、行政建筑和所有的公共医院；任何依法成为自然保护的财产；建筑的、文化的历史遗迹；属于皇家但不是其私有财产的不动产。执政的国王管理皇家的不动产。

　　第16条：国家公共财产不能转让给外国人，如此取得的财产所有权不符合规定。国家公共财产不能通过本法第四章的特别取得条款而取得。国家公共财产可以临时、未决、可被撤消地占有和使用，以防其不遵守本法第三章例外条款规定的纳税和交费义务。上述权利不可以转化为持有的所有权或受益权。当国家公共财产失去公共利益的使用，可依法通过公共财产转化为国家私有财产将其列为国家私有财产。

　　第17条：属于国家和公共法人的私人财产可以依法享有出售、交换、分配和转让权。上述财产可以依法出租并成为财产合同的标的物。国家和公共法人的私人财产的出售和管理的有关条件和程序应由法令决定。无上述法令不应进行销售。国家私人财产的土地可以依本法第5章规定的条件受让。

本法生效之日起，不得再侵害国家和公共法人财产，即使其遵守了本法第四章。但是，可因社会需要，依法令规定的条件将国家私人空地分配给需要土地的人。

　　第18条：以下行为无论以何形式均无效、非法：

占有国家和公共法人的公共财产，在将国家私人财产的占有转化为所有权之前未依法定格式和程序进行，无论其占有和转化的日期；将土地受让转化为所有权，无论其转化是否在本法生效前，除非受让符合社会目的；未遵守第五章的土地受让；本法生效后，以任何形式占有国家私人财产。

　　第19条：有本法第18条情况的人无权就非法取得的不动产的维护和管理费用获得补偿任何对国家和公共法人的公共财产的非法、故意和欺诈取得应依本法第259条给予处罚。如占有公共财产土地造成对大众利益工程的损坏或延误，特别是占有道路，应加倍处罚。在任何情况下，如果侵占者在主管机构规定的时限内不从非法取得的土地上撤出，主管机构应采取措施强制侵占者从该地上撤出。

　 第三章 集体所有权

　 第1分部 僧院的不动产

　　第20条：在宗教委员会的照管下，僧院中已存的土地和建筑等不动产归其宗教和其继承者永久性所有。

　第21条：僧院的不动产不可出售、交换或赠予，不受政府法令管辖。宗教委员会的一名代表保护该财产。僧院的不动产可以出租或佃租，只要其收入专用于宗教事务。选择保护宗教利益的委员会和其代表的程序由文化与宗教事务部决定。

　　第22条：其他宗教的地点和财产不适用于本法第21和22条。该财产由该宗教协会依法管理。

　　第2分部 山地社会的不动产

　　第23条：山地社会指居住在柬王国境内，其宗教、社会、文化和经济自成一体，以传统方式生活，按集体使用的习惯规则在其拥有的土地上耕作的群体。在法律确定其法律地位前，目前实际存在的此类群体应继续按其传统习惯和本法管理其社会和不动产。

　　第24条：一个人满足山地社会的宗教、文化和社会条件，被该群体大部分承认为成员接受能纳入该社会的隶属应被视为该族的一员，有权享受本法规定的权利、保障和保护。

　　第25条：山地社会的土地是该社会已建立居所并进行传统农业的土地。山地社会的土地既包括实际耕作的土地，也包括因其正使用的农业方式需要而必要的轮耕并受主管机构承认的保留地。山地社会不动产的测量和划界应按该社会的实际情况、与邻居的协议及本法第六部分及相关法令决定。

　　第26条：第25条所指的不动产所有权由国家以集体所有权授予山地社会。此集体所有权包括私人所有者的所有权的一切权利和保护。但是山地社会无权处置属国家公共财产的集体所有权给个人和团体。

　　该社会相关不动产所有权的行使及土地使用的特殊条件应由该社会传统主管和决策机制按其习惯负责，并应遵守有关不动产的一般执行法律，如环境保护法。

本条款不是国家因国家利益或国家紧急需要实施工程的障碍。

　　第27条：为促进山地社会成员文化、经济和社会的进步并使他们自由地离开该群体或摆脱其束缚，可以将该社会使用的土地中充足的一份转让为其个人所有权。

上述私人所有权的不动产不属一般意义上的国家公共财产。

　　第28条：该社会之外的机构不可以取得属于山地社会的不动产的权利。

第二部分 所有权的取得

　　第四章 通过特殊取得占有另取得不动产所有权

　　第29条：1975至1979年危机后，在柬对不动产所有权的另取得及不属不动产一般法令管辖的例外情况：自1989年起承认对不动产的占有可以构成不动产的权利并可由财产持有者依本法取得所有权。

本法生效后，应停止任何开始占有。

　　第30条：任何人在本法生效前和平地、无争议地占有私人可合法占有的不动产不短于5年，有权申请明确所有权的权属证明。

　　如果授予所有权的权属证明有人反对，其必须证明他和平地、无争议地占有有争议的不动产不短于5年，或证明其从该不动产原始持有人或其法定收益人或所有权受让人或他们的继承人处购得。

　　第31条：本法生效前享有占有权的任何人如果满足成为财产所有人的要求，可被主管机构给予继续占有直到5年法定期限后，将取得所有权的权属证明。如果该占有是和平、无争议的，主管机构不能否决其继续占有的权利。

　　不适当地拒绝其继续占有的权利的主管机构应负个人责任。不符合法律要求由主管机构不适当承认的占有视为无效。滥用此承认的机构应负个人法律责任。

　　第32条：如果占有者因他是经纪人或隐名占有人、法定占有人的代理人而不满足法定条件，不动产不能成为占有人的所有权。

上述不动产将收归国家，按本章任何人不可再为取得所有权而占有。

　第33条：如果不动产被暴力或主管机构滥用权力夺走，该财产应收归国家。如果该不动产的合法占有人不申诉，不容许新的占有。申诉时效期3年，自国家公布非法占有之日起算。

　　第34条：本法生效后，任何对属于公共机构或私人的不动产无权属证明的新占有者应被视为非法占有者并应依本法第259条受到惩罚。

　　第35条：只有主管机构可代表国家和公共法人命令无权属证明或权属证明不全者撤离其不动产。

　　不代表国家和公共法人的个人和机构无权强迫有合法权属证明的和平占有人撤离。财产申诉人申诉、法院判决后才可撤离。法院必须核实出示的权属证明的格式、原始、日期和条件。如某人出示了合法的、完整的权属证明，法院不能拒绝命令占有人撤离。

　　第36条：如果法院的判决可能引发不稳定或强烈的社会反响，主管机构可暂时中止其执行。

　　第37条：通过占有而获得的不动产所有权只能让依本法占有不动产的人受益。不能让欺诈的占有人受益。

　　第38条：为转化成不动产所有权，应无疑义、非暴力、公开、继续并善意的占有。

　　占有人应无疑义的占有土地指：无论以自己或代理人的名义，占有人必须不基于其它权利的排他性的占有。如果实际占有人隐藏在显名占有人之后，他无权要求可取得所有权的占有权属证明。其占有无效。

　　占有人应非暴力的占有土地指：任何源于暴力的占有均不符合本法。但是针对试图获得不动产而无权的第三方的暴力不影响其最初和平的占有。

　　占有人应公开的占有土地指：占有人必须向可能对其不动产权利有争议的、不能见到他并知道他是谁的人公开其身份。

　　占有人应继续的占有土地指：占有人必须以适当的方式在规定的时间内要求取得所有权占有因短期被中断或为了恢复地力而修耕的土地不构成取得所有权的障碍。

　　占有人应善意的占有土地指：占有人不知道他占有的土地上可能有第三方的权利。

　　第39条：在等待占有转化为完全所有权的过程中，符合本法的占有构成对不动产的权利。此类财产可交换、转让和交易。

　　第40条：在等待重建规划和土地注册过程中，主管机构应继续颁发不动产的占有权属证明。该权属证明是占有的证据，但其本身不是所有权的权属证明，不是不可争议的。

　　只有在土地注册时对土地所有权无争议，占有权属证明才构成明确的无争议的财产所有权证明。如有争议，应根据对所有相关证据的额外调查确定该不动产的合法占有人。不动产的占有权属证明是一种证据，但本身不具有决定性。

　　第41条：禁止对私下据为己有或非法占有的不动产颁发占有权属证明。

　　第42条：因疏忽而未注册其占有的任何人有权受本法第29、30、31条的保护。

　　第43条：无论如何，国家公共财产不能成为取得所有权的目标。

未依本法规定的方式对国家公共财产的占有，其占有是不稳定的、非法的。非法占有者应立即撤离，并应按照本法第259条受到惩罚。非法占有者无权对不动产的劳动和改善要求补偿

　　第44条：由主管机构颁发给私人的国家或公共法人的公共财产的不动产占有权属证明无效。颁发此权属证明的任何官员应负民事与刑事责任。知此违法而未采取行动的主管应视为同谋，与违法者负同样的责任。

　　第45条：如主管机构拒绝颁发不动产的占有权属证明，不动产的持有人可向土地管理城市规划与建设部投诉。

　　第46条：由主管机构颁发不动产占有权属证明给非土地的真正占有人构成违法行为，并应按本法第261条受到惩罚。

　　第47条：占有人间不动产争议应按已有程序调查解决。调查结果应向土地管理、城市规划与建设部下的委员会汇报。该委员会应对争议作出决定。如对结果不满意，争议人可向法院投诉。该委员会的组成和职能应由法令规定。

　　第五章 土地许可

　　第48条：土地许可是基于主管机关颁发的合法文件创立的法定权利，许可任何自然人或法人或群体占有土地并行使本法规定的权利。

　　第49条：土地许可应适应社会或经济目的。

　　适应社会目的的土地许可允许受益人建立民用建筑或耕耘属于国家的土地。适应经济目的的土地许可允许受益人为工业化农业开发在柬王国清除土地。

　　第50条：使用、发展或开发国家土地，无论其是否为公共服务的其他种类的许可，如：矿产许可、码头许可、机场许可、工业发展许可、渔业许可。这类许可不在本法管辖范围之内。

　　第51条：土地许可不应无偿授予，除非因适应社会目的许可穷困家庭居住或耕作。

　　第52条：土地许可只可依本法按许可合同规定的条件设立权利。除为社会目的，土地许可不能设立所有权。

　　第53条：事实上的占有土地不能导致土地许可。土地许可必须基于特定的法律文件，在占有土地前由授予土地许可的所有者如：国家或公共集体或公共机构这类主管机构颁发。此许可必须在土地管理、城市规划与建设部注册。

　　第54条：土地许可是有条件的。必须符合本法公共秩序的规定。许可文件可包括有合同效力的其他特别条款。

　　第55条：当不符合法定条件时，土地许可是可被政府决定撤消的。被许可人有权依法定程序对此决定上诉。如被许可人不遵守合同规定的特殊条款，法院可撤消该许可。

　　第56条：在许可期内被许可者的权利是所有者的权利。被许可者有权要求主管机构保护他的权利。被许可者可以针对任何形式的侵害，捍卫被许可的土地。被许可者可以按许可的目标获得土地的果实并进行农业开发。被许可者不可以变更土地目标而破坏自然结构或在许可尾期毁坏性的开发。

　　第57条：被许可的土地不能通过转让而转让。被许可土地的转让只能由主管机构为新许可权利持有人的利益创立新的许可合同。如被许可人死亡，其继承人愿意可继续在剩余的许可期限内行使权利。

　　第58条：土地许可只可授予国家私人财产的部分土地。土地许可不能侵犯道路、交通水道、池塘及人民的日用水库。

　　第59条：土地许可面积不超过10000公顷。超过此限的已有许可应缩减。但是此缩减如影响开发进程，被许可者可得到特殊豁免。此缩减和豁免程序应由法令决定。禁止向某特定人或其控制的几个法人颁发超过第一款限制的土地权属证明。

　　第60条：为居住、农业自用或工业化农业开发的土地许可授予程序应由法规确定。

　　第61条：土地许可的最长期限为99年。

　　第62条：工业化耕作的土地许可必须在颁发许可后12个月内开发。否则，该许可将被撤消。任何长于12个月，无适当理由的不开发将成为撤消许可的依据。本法生效前所有12个月内未开发的许可在本法生效后应被撤消。

　　被许可人未交许可费应成为撤消许可的依据。因任何原因造成的撤消许可，被许可人无权就任何损失要求补偿。

　　第六章 取得所有权的方式

　　第63条：私人间通过买卖、交换、赠予或继承方式转让的不动产所有权应遵照本法进行。

　　第1分部 通过销售而取得不动产

　　第64条：不动产销售合同是允许卖家向买家转让不动产所有权由买家向卖家支付不动产购买价格为对价的合同。

　　第65条：只要不动产销售合同以书面、主管机构规定的法定格式且在注册机构注册，其所有权的转让是可执行的并可对抗第三方。销售合同本身不是所有权转让的充分法定条件

　　第66条：有能力签署合同的柬籍人可以出售或购买不动产。但是，以下人不可出售：

　　1.不是提供出售财产的所有人；

　　2.未经其他共有所有人同意的不可分财产的共有所有人；

　　3.其财产被没收的人。

　　以下人不可购买：

　　1.监护人不可购买被监护人的财产；

　　2.管理人不可购买其管理的财产；

　　3.法官或政府官员不可购买其管辖或其负责出售的财产；

　　4.财产被取消赎回权的人不可再购买其财产。

　　第67条：配偶之间的销售无效。

　　第68条：卖家应向买家合同保证所出售的不动产无任何重大的潜在的缺陷。否则，此出售应可解除。

　　第69条：在注册机构登记的出售合同其所有权转让应视为有效。合同应记载售价，否则应视为无效。只有各方已证明支付所有财产税时，不动产销售合同才可登记。

　　第2分部 通过交换而取得不动产

　　第70条：不动产的交换是当事人同意交换彼此不动产的合同。不动产的交换使不动产所有权转让。交换应按出售的条件一样执行。

　　第3分部 通过继承而取得

　　第71条：可通过继承对下列不动产进行转让：

　　1.依本法已明确建立不动产所有权的权属证明；

　　2.权属证明、法律文件或其它证据证明的依法占有；

　　3.任何有限财产权和不动产的权利。

　　第72条：继承中，为取得完全所有权的不动产的占有的必要期限，依本法第30、31条从死亡人开始占有起算。

　　第73条：实际占有的不动产未注册或登记，但已按法律要求合法地占有，可以通过继承转让。

　　第74条：无权属证明的占有财产并通过继承转让，成为财产新占有人的继承人可继续管理并享受保护，只要他满足本法的所有其它要求。

　　主管机构或任何他人不可以利用死者为实际占有人，或以无不动产的正式分配为由侵犯继承人的权利，尤其是拒绝承认和证明他们的占有。

　　第75条：当被继承的不动产是死者家庭的住所或是养活家庭生命的土地，未获得所有共同继承人的明示同意，继承人不可要求分割或出售。一旦分割产生争议，共同继承人有权向法院起诉。

　　如果无所有共同继承人的明示同意，任何共同继承人权利的部分转让应视为无效。此外任何出售其部分权利的共同继承人应就被出售财产的部分丧失继承权。任何违反禁止出售继承不动产的继承人应独自对买家就此负责。

　　第76条：因任何法律或事实的障碍不能继续占有遗产或不愿对此个人负责的继承人可将不动产转让给第三人。

　　第77条：如因经济目的获得土地许可的人不是企业而是有不动产权属证明的自然人。他死后，无授予该许可的主管机构的批准，此许可不应分割。

　　第78条：死后无继承人或收益人的财产应收归国家并构成国家的私人财产。

　　第79条：在新民法典公布前，继承财产的委托应遵循传统做法。

　　第4分部 通过赠予取得

　　第80条：赠予是赠予人将财产所有权转让给被赠人，被赠人接受的合同。

　　第81条：只有书面、法定格式并在登记部门注册的不动产赠予才可对抗第三人。

　　第82条：不动产可在生者间赠予、死亡赠予、委托赠予。如赠予是相互赠予，构成交换。

　　第83条：国家只可由于社会原因将不动产授予自然人居住或进行维持生存的耕作。考虑到收益人的社会水平，赠予不动产的价值必须限于上述目的且不允许投机或不当得利。

　　本法实施前的国家赠予不应再审查。

　　第84条：不动产赠予一旦被接受不可撤消。赠予的所有权可以迅速转让。但是，赠予人可保留财产的地役权，不动产的使用和居住权。必须在合同中记载并在登记机构注册。

　　第三部分 私人所有权的制度

　　第七章 所有者的权利和义务

　　第1分部 所有权利益的享受

　　第85条：除非法律禁止，不动产所有者有使用、享受和处置其财产的排他和广泛的权利。

　　第86条：财产所有者不可以伤害、妨害或干扰第三方（尤其是其邻居）使用其财产。正常合法的使用财产不视为妨害。

　　第87条：除非法律禁止，土地的所有者可以自愿种植、开发和建筑任何事物。依本章第三部分，对其开发或建筑有所有权。

　　第88条：依其使用目的和本法，不动产所有者可自由对其财产进行开发或变更原始形式或结构。

　　第89条：本法所称的改变不动产的原始性质或结构包括：清除土地、森林和耕作物，填土，平山、挖土，开发矿产或码头，建水库，农业用地城市化，发展工业区和工厂等。

　　第90条：只要不违反本法第88和89条，地面所有者应是其地下、地下挖出物的所有者地下的界限应按地面的垂直线确定。

　　但是，所有者不能对其发现的雕像、信物和古董要求所有权。上述作品是国家遗产的一部分，应交还文化部。

　　第91条：除特别法规定的电线、电讯线外，地面所有者也是其财产上空和永久附着物的所有者。他可以砍断邻居伸入其财产的树木的枝杈或收获其果实。但是，他不可以禁止飞机飞越其财产。

　　第92条：依本法第五部分，不动产所有者可订立以该财产为担保的合同。

　　第93条：依本章第二、三部分，财产所有者可以管理该财产产出物、自然或人工附着物。

　　第2分部 获得所有权的孳息和产品

　　第94条：不动产所有者有权获得其财产的所有种类的孳息，包括自然孳息和人工孳息自然孳息是从土地自然长出或人工培育出的果实。人工孳息是资本利得、利润和利息。

　　第95条：源于土地耕作的果实属于其土地所有者，只要他向第三方支付了耕作、劳动和种子费。

　　第3分部 所有权的增值

　　第1小分部 人的行为造成的增值

　　第96条：如无相反证据，在地上或地下进行的建筑、工程应视为其所有者支付、完成其成果属于他。

　　第97条：如建筑、工厂或改进的材料不属于土地所有者，他应向材料所有者支付材料费用。如所有者毁坏材料，应赔偿，但材料的所有者无权拆迁已完的工程。

　　第98条：如第三方恶意用材料进行建筑和改进，土地所有者有权选择保留其材料或勒令第三方拆除。

　　如土地所有者要求拆除恶意建筑，第三方应无偿支付拆迁费用；如拆迁对土地所有者造成任何损害，应赔偿。如所有者欲保留该建筑，必须支付材料和人工费，无论其土地是否将增值。但是，如第三方依本法第38条善意建筑，所有者不能要求拆除上述建筑。他有两种选择，要么支付材料和人工费，要么支付相当于土地增值部分的价金。

　　第2小分部 人工增值

　　第99条：河流、支流或河床孳生的淤泥可被认为冲积的土壤。冲积土壤应使河沿岸土地的所有者受益，无论其是否可通行或航行。如果是可航行的或可漂浮的，所有者应依法保留河沿岸的曳船道。

　　第100条：因水流从河的一岸冲积到另一岸的土壤，另一岸的土地所有者受益于冲积的土壤，失去土壤的所有者不能要求归还。

　　第101条：如果河流、支流或渠道，无论其是否可航行或漂浮，因突发的大水造成大面积的可辨的河岸的土地流失，流入到下游或对岸，失去土地的所有者可在事发后一年内要求归还土地；超过此时限，除非获得土地的所有者已不再占有，否则无权要求。

　　第102条：在支流或渠道中新形成的可航行或可漂浮的任何土地增值应属于国家。

　　第103条：在支流、渠道或河流中新形成的不可航行或不可漂浮的任何土地增值应属于河岸土地的所有者。如土地增值未能在一岸排他地形成，应以河中心为分界线归属两岸的所有者。

　　第104条：如果河流、支流或渠道形成的新水道分割并带走了河岸土地所有者的土地，并形成了岛屿，即使河流、支流或渠道中的岛屿是独立的，原土地所有者仍有所有权。

　　第105条：如果可航行或可漂浮的河流、支流或渠道废弃原水道形成新水道，河岸的所有者可获得已干涸的河流、支流或渠道的所有权。应省或市主管机构或利害关系人的请求，原水道的土地价值应由该地的省或市的法院指定的专家确定。

如原河岸土地所有者不愿以专家的定价获得土地，主管机构应公开拍卖。拍卖所得应在被淹没土地的所有者间分配。 转自：驻柬埔寨经商参处