柬埔寨《花园住宅区管理法》发展商购屋者有“法”保

隨著柬埔寨经济蓬勃发展，花园住宅区也如雨后春笋般崛起，但因没有一套完善法令管制，发展商任意兴建，缺乏妥善规划，形成一种“无政府状態”，对城市发展带来各类负面问题，也无法有效保障购屋者的利益。

政府经於5月3日正式实施《花园住宅区（Borei）管理法令》，以明確规定花园住宅区必须提供的基本设施、发展蓝图规划、土地使用性质和公共场所管理等事项。

国土规划和建设部副国务秘书锡西达接受本报专访时表示，在新法令下，花园住宅区內的空地、个別单位土地和其他建筑地的註册程序，都有明確和详细的法律规定，確保这些土地买者的合法权益、提供花园住宅区买者在买卖、遗嘱、租赁和抵押等情况下的便利和安全。

他说，所有花园住宅区的最基本设施，包括公共花园、停车场、进出住宅区道路和篱笆、净水系统、污水排管道、污水处理池、固体垃圾放置处、电力和通信系统、安全系统和消防设备等。

他强调，所有新的或兴建中的花园住宅区，都必须拥有这些基本设施，惟那些在法令通过之前建成的住宅区则例外。

他说，为有效的管理花园住宅区，所有买者必须成立一个理事会或管理委员会，並同意规定公共设施维修和保安服务等其他公共服务的费用，有关事宜必须获得所有买者投票表决。此外，在更改原本的住宅区工程项目、装修住屋外观或其他建筑时，必须获得至少75%的买者投票同意，但如果没有达到75%，就必须交由有相关技术官员评估。

避免產权爭议

新法令也规定，发展商若是租地发展花园住宅区，將被禁止把单位出售予购屋者，只能出租，以避免发生產业拥有权的爭议。

对此，锡西达说，在发展商租地承建的情况下，发展商与花园住宅区住屋或其他建筑的租约也必须根据租地合约期限。换句话说，如果发展商和地主租赁土地期限只有30年，发展商和租户签署的合约期限，也不能超过30年。

“新法令已杜绝租地建屋和销售的不良现象，这对购屋者更有保障。”

此外，新法令也规定，一个花园住宅区承建工程只能註册在一个地皮上，如果拥有多个小地皮的话，发展商必须把它们“合拼”成单一地皮，除非这些地皮中间隔著一条2米宽的道路或水道。如果多个地皮处在不同的分区和乡，但却是毗邻的话，投资商也必须个別注册。

锡西达解释，由于金边市区已难以物色到大段地皮供屋业发展，因此发展商无可避免须收购多段小地皮，以兴建花园住宅区。为了方便管理，土地规划和建设部决定要求任何一个花园住宅区，都是注册在单一地皮上，强制发展商必须把多段小地皮进行“合拼”，除非小地皮中间隔著一条大路或大水道，或是位于不同的分区和县。

他不认为新规定会增加发展商成本，因为发展商在申请合拼小地皮时，只需支付“手续费”。

和外国不同的是，在新法令下，花园住宅区（Borei）的归类，缺乏明確的规定，如在最小面积和最少单位等方面，显得“含糊不清”，锡西达对此不表赞同。“在法令第26章，已对花园住宅区作出了明確的定义，只要发展规模符合该章条文的‘类型’（category），就会被归类为花园住宅区，且必须遵守新法令。”

他指出，即使大型屋业发展计划或卫星镇，如面积超过一千公顷的宏伟金边城，也被归类为花园住宅区。

他透露，目前金边共有100多个注册的花园住宅区，惟还有许多是没有注册的，相信新法令生效后，將能对购屋者提供更大的保障，从而鼓励更多人投资房產。

明定產权归属免爭议

《花园住宅区（Borei）管理法令》明確规定，只有柬籍人士才能购买花园住宅区內的空地、单位和建筑地，惟土地规划和建设部补充，在花园住宅区內兴建的“共同拥有”（co-owned）建筑，如公寓，一楼以上单位可出售予外国人。

国土规划和建设部副国务秘书锡西达表示，由于政府已通过了《外国人购置房地產法令》，因此只要符合该法令的產权规定，外国人也可以购买建在花园住宅区內的建筑物。

他说，《外国人购置房地產法令》规定，外国人只能购买一楼以上的共拥建筑物单位，不能购买有地房產，因此花园住宅区內的有地住宅，如別墅和排屋，都不能出售予外国人。

另一方面，《花园住宅区（Borei）管理法令》也有特別章程规范经济特区项目，这也引起经济特区发展商的混淆，因为经济特区项目是属于柬埔寨发展理事会（CDC）管辖。

锡西达解释，新法令第27章，確有特別针对经济特区土地规划作出阐释，惟法令其他章程并不適用于经济特区项目，包括规定须拥有的基本公共设施。

他说，由于土地注册涉及国土规划和建设部，因此该部决定在《花园住宅区（Borei）管理法令》下特別阐明经济特区土地注册细则，但这并不会和管制经济特区的现有法令冲突。

新法令出炉．发展商忧“麻烦”增

新法令出炉后，將解决现有花园住宅区发展乱象，惟发展商却担心，这反而会导致不同部门官员频频“上门拜访”，令发展商疲于应付。

柬埔寨发展商协会副主席宋奔那说，“新法令刚推行多多少少会给发展商带来一些影响，因为我们从来都没有这些规定。在起步时，当然会有些困难。”

他说，如果执法的不同部门，诸如財经、国土规划部、当局和市府官员以执行法令为由，经常突袭花园住宅区的话，这將会带给发展商很多麻烦，浪费时间和提高发展商的成本。

“举个例子来说，今天这个部门官员上门拜访，明天另外一个部门上门检查，发展商多少也要付些许茶水费和办理文件手续等。”

宋奔那建议，不同的相关部门应组成一个委员会，一同执行工作，才能有效的执行工作，也为发展商省去不必要麻烦。

他还称，目前花园住宅区市场仍面对供过于求的现象，惟隨著经济復甦，目前民眾对住宅区的需求已有所增长。

“虽然花园住宅区的供应比需求快了一步，但我相信隨著经济好转，需求量肯定会跟得上发展的脚步。”

他说，政府推行的新法令，也给购买者带来很大的保障，因而需求量也会跟著增长。

目前，政府依然批准发展商租地承建花园住宅区，许多人士皆认为此方式將使发展商和购买者承受一定风险。对此，宋奔那表示，“以前法律基础会比较薄弱，但目前一切严苛依照法律为基础，而且发展商与地主的最长租期为99年。所以我觉得，就算发展商租地承建，都能得到一定的保障，也不会出现任何风险。”

来源：柬埔寨星洲日报