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2016柬埔寨房地产半年报Knight Frank一概览与写字楼部分
Taingvengly 发表于:2017-5-2 15:40:42 复制链接 看图 发表新帖
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写在前面的话:Knight Frank 是总部位于伦敦的一家住宅与商业地产咨询公司,几年前设立了柬埔寨公司,迄今为止,我认为还是柬埔寨房地产界能够发表具有公信力与态度较中肯报告的唯一一家咨询机构。但如果我们仔细想想,柬埔寨今天的房地产/建筑业绝大部分应该都已经掌握在华人手中;不要说小小的英国,就算整个欧洲的在柬人口也可能不如中国一国在柬人口数量大,然而,当我们需要态度中肯的分析资料时却只能依靠一家伦敦来的、说英文的、只有十几个人的小办公室生产的分析报告。为什么呢?因为中文里找不到这个水平的知识数据,有的多数是植入广告、人有多大胆地有多大产,对此,我自己负有极大责任。我曾经在少不更事的年代(也就是说:去年)也参与了这一活动,今天想起来仍深感惭愧。我还对柬埔寨、新加坡、马来西亚、毛里坦尼亚、巴布阿新几内亚等国的华人华侨表示歉意,我作为您先祖母国东土大唐来的同胞,却没有办法为您用华文写出这样一份报告让您能安心地阅读柬埔寨地产市场,到头来只能解读欧洲人的报告,我心里是觉得十分对不住您的。

以下是对Knight Frank 报告的解读,其中的数据不代表本公众号的主观意见。

经济概览
财经部预计2016年建筑业的增长率放缓到15%(2015年增长率为19%,2015年是柬埔寨房地产业疯狂的一年,请看早期报告:2015柬埔寨房地产年报),估计到2020年止,这一数据会低到10%,这也契合柬埔寨政府要多样化发展经济的决策,不能光吊死在两棵树上:房地产与制衣业。

亚洲发展银行预测柬埔寨2016年GDP增长率为7%,2017年GDP增长7.1%,这一数据击败东南亚绝大多数国家,领先东南亚整体增长率2.5个百分点:
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GDP增速
蓝色:柬埔寨     灰色:亚洲发展中国家      绿色:东南亚
来源:亚洲发展银行

在可预见的将来,经济增长势头还会一直迅猛,主要动力来源于制衣制鞋业、建筑业与服务业(本公众号按:制衣制鞋业今年似乎受伤不轻,为何仍然迅猛?)。然而,柬埔寨下一步的瓶颈可能是劳动力的质量(数量是够了)与生产效率。

另外两个特点是经济规模的扩大与通货膨胀率的可控,这两点会逐渐促进居民可支配收入的增长,从而大大提高本地居民的购买力。这,对柬埔寨经济长期健康发展有决定作用。
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CPI(消费者价格指数)年增长
蓝色:柬埔寨    棕色:亚洲发展中国家    绿色:东南亚
来源:亚洲发展银行

写字楼部分

供应与需求
2016年上半年有三个写字楼项目完工并投入市场,为金边已有的写字楼供应市场增加了12581平方米的可出租面积。这三个项目分别是诺罗敦大道的Maybank大厦、Emerald Tower,以及毛泽东大道的Premier Office Building。
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Maybank 大厦

2016年下半年,还会有隆边区的Exchange Square、毛泽东大道的City Tower Asia、以及63街的Aura Condominium投入市场,这三个项目的总可租面积为25889平米。到2016年上半年止,现有的办公楼可出租面积总量为225178平米,未来的三、四年内,这一总量预计会达到406935平米,增幅将会是80.7%:
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金边办公楼累计供应量
来源:Knight Frank Research

到目前为止,办公楼的存量还是以C级为主(至于是什么是C级,请阅读旧文:2015柬埔寨地产年报:办公楼篇),但这一局面正在随着办公需求的提高而快速改变,预计到2020年,A级与B级办公楼会成为市场的主宰力量,到那时,投入使用的项目里还会有奥林匹亚城、TheGateway、钻石双星、东方商业中心等一大批摩登大楼。

2016年二季度办公楼的出租率为80.5%,比一季度的80.9%稍有下降,这并不意味着租用办公楼的公司少了,因为这一过程中有新楼盘进入市场,所以相反,出租总量增长8985平米,净消化增长56.9%,并且请注意,这些新楼盘都是A级或B级办公楼,面对的是中高档市场。

价格与出租
定价从$9/平米/月到$38/平米/月不等,然而定价虽这么说,实际出租情况下,都有讨价还价余地。2016年一季度ABC所有级别办公楼租金平均值为$18.7/平米,不同区域租金分布如下图:
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蓝色与绿色柱为净可出租面积;蓝色为市中心区,绿色为开发中的城区。
来源:Knight Frank Research

如果出售的话,价格从B级最低的$2100/平米到A级最高的$4900/平米不等。

前景
写字楼的供应量会稳步增长,价格与出租率也随着市场需求的增长可以得到保障。陆续搬入写字楼的公司多为银行、航空公司、保险、非政府组织等具有跨国背景的企业或机构。迄今为止,专用写字楼的普遍出租率在80%以上,安达大厦是唯一例外,其出租率远低于80%,原因仅仅是其体量太过巨大。
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安达大厦

从短期来看,随着更多的国际企业开始进入柬埔寨,只要写字楼开发商愿意持开放态度定价,相信A级与B级办公楼的出租率只会稳步上升;中期来看,柬埔寨连年积极进行境外合作的谈判及其政府对外资进入柬埔寨的开放政策会吸引越来越多的境外企业进驻柬埔寨,从而最终使写字楼受益。

另外,据联合国研究数据,到2030年,柬埔寨会有一次高达25%的工作适龄人口增长,从而成为写字楼需求的一个长远保证。然而,这一过程中,教育的提升程度与人力资源的质量却是能否提高工作人口生产力的先决因素。

下期预告:2016柬埔寨房地产业半年报:商业地产与酒店地产篇
如需报告原文,请私信留下邮箱地址索取。

转自:柬埔寨高尔夫与地产观察

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