有钱人都去海外投资了，最近的就是——柬埔寨

过去几年以来，中国买家几乎在各个发达国家的楼市进行扫货。

根据胡润研究院与万国置地联合发布的《2017中国高净值客户海外置业展望》，有接近一半的中国高净值人群将海外房地产投资作为最主要标的，他们平均拥有2.3套海外房产，拥有4套及以上海外房产的人群占比15.6%。

中国买家几乎在各个发达国家的楼市扫货

就像很多人关心“股神”巴菲特的投资动向一样，中国高净值人群的全球资产配置也值得关注，因为这群人创造财富最成功，其资金流向也代表了当下的投资风向。

海外置业初起步

何谓“高净资产人群”？

通俗的解释，国际上个人除房产、个人艺术品收藏以外，现金、债券、股票、基金以及信托等金融投资价值总额超过100万美元的人士，可以归结在“高净资产人群”。

国内各主要商业银行对此界定不一，但是基本上维持在1000万左右。另外，中国还有一个特殊行情，北上广深个人自住房以外的房产也可列入净资产，因为房价实在是太高了。

绝大多数中国家庭没有海外资产

如果做一个横向比较，中国人海外资产配置比例是偏低的。

从数据来看，发达国家家庭海外资产配置的比例大概是在15%左右，有些国家甚至更高，比如新加坡，其自身市场太小，资本市场又发达，足不出户就可以全世界投资，所以海外资产配置比例高达37%。

而中国家庭的海外资产配置目前只有4%至5%左右，绝大多数的中国家庭是没有海外资产的。

对于资本来说，从不应该有国界。

全世界范围都一样，没有人把资产只放在自己身份所在国，哪儿的回报率高，资本就流向哪里，这是市场开放和信息公开的必然趋势，与爱国、责任感没有丝毫关系，纯粹是资本的逐利行为。

这样一解释，其实就不足为奇了，国人的海外资产配置反而是刚刚起步，还在萌芽期。

住宅物业独秀

具体到物业类型上，在国内这批高净值人群中，未来三年最愿意投资的仍然是住宅。

胡润的报告中已经指出，商铺、写字楼和酒店等由于涉及运营管理和回报率等问题，在高净值人群中的热度远不如住宅。报告预计在未来三年，或将有逾6成中国高净值人群在海外配置投资性住宅。

而根据胡润研究院连续第三年发布的《中国投资移民白皮书》，中国人海外置业43%用于自住，新移民者是其中占比较大的一个群体。他们往往正在申请或者已经取得移民国“绿卡”，就中国传统观念，购房置业则成了必要选择。这两个群体并不孤立，而往往高度重合。

在住宅选择上，学区房置业以52%的比例高居首位

国人对海外物业的关注还体现在子女教育上。

近几年来，国人送子女出国留学的比例逐年增长，并呈现低龄化的趋势，所以高净值人群在海外置业的区域选择上，“学区房”置业以52%高居首位。

有一套在国外的房子，一方面免去了孩子到处租房搬家的麻烦，而且还可同时将其他房间出租，收取租金，可谓一举多得。

少不了的，自然还有为规避资产缩水而选择海外置业的人群。

其实过去十五到二十年的时间，中国绝大多数家庭财富的积累，只和一个因素有关，就是房地产。

越早投资，投资越多，家庭财富积累越快。但中国房地产市场现在基本已经走到了后期，除了北上广深和热点二线城市，其他绝大多数城市都处在资产换手阶段，海外置业也因此几乎是必然选择。

四大新宠是谁？

传统的海外置业热门国家，无外乎美国、加拿大、澳大利亚、英国等发达国家。其中美国是中国投资者的首选地，去年，美国占了中国海外地产投资总额的近半。

如果论投资回报率，最高的前50个城市来自17个国家，其中还是美国最多，有16个城市进入前50。其次，澳大利亚、加拿大和英国各有4个，爱尔兰、法国、荷兰、马来西亚、瑞士和新加坡各有1个。

澳大利亚等国开始对海外投资实施更严的限制性政策

但大批中国投资客的涌入，也让传统的这些海外投资热点国家感到恐慌，目前，美国、英国、加拿大、澳大利亚都在对外实施更多更严的限制性政策。有意思的是，在政策打压之下，中国人的投资热点中又出现了新的国家。

根据海外房产平台居外网的统计数据，泰国、柬埔寨、日本和迪拜在去年成为中国人海外置业的新兴国家和地区。

具体来看，柬埔寨房地产购买咨询2016年年增长率为391.3%、泰国为124%、迪拜为78.6%、日本为116.8%，而这四个国家地区在2015年的购买咨询年增长率依次是53.3%、18%、-17.6%、96.3%，增长幅度之大让人有些出乎意料。

从经济上考量，低成本和高回报是这四个新兴投资地区成为热点的主要原因。在柬埔寨，投资目的占比为94.1%，其次为自住，占比为23.5%。

没有人是基于教育和移民目的来此购房。而泰国在投资回报上，要达到8%-10%的回报并不难，在许多旅游景区资本增值甚至达到每年15%。

日本前三大中国买家购房城市为东京、大阪、京都，其中自主使用的占比还不到两成。

最后需要提醒的是，海外物业配置其实是一项非常专业的工作，由于经济和法律背景的差异，海外置业过程中的陷阱也不少。

风险管理比什么都重要，务必慎之又慎。选择好的拍档，是投资柬埔寨的重中之重。