投资房产怎么选？跟着星巴克选BKK1总没错！

新兴国家中的一匹黑马——柬埔寨，近年来逐渐走入国际房产投资者的视野，租金回报率保守预估为8%～10%，投资环境堪比20年前的北上广。现在，越来越多的海外投资客正在将目光移向这个“被忽视的新兴国家”。

自2012年以来，柬埔寨房地产业逐步复苏，尤其金边市的房产开发量和房屋价格逐年攀升，几乎每年都有10～20%的成长。

随着东盟经济一体化和中国“一带一路”倡议的推进，越来越多的外国企业、机构工作人员涌入柬埔寨，对公寓单位的需求将持续攀高。

据当地媒体报道，2014年金边共有374幢公寓，其中47%是在最近三年才投入市场。而现在的金边——柬埔寨的首都，就是一片“工地”，每条主街道上有十来个建筑工地在同时进行施工。以三年为期，到2018年秋，金边地区完工的公寓量大约在13000套~15000套之间。

目前金边大街上的5个人里就有1个外国人，预计到2018年在柬埔寨长住外籍人口保守估计为30万。也就是说，2018年的金边有差不多20个外国人分享一套公寓，如果平均一套公寓能住进去3个人的话，金边将面临的问题是：如何为剩下的17个人解决住房问题。

加之，外国人在柬埔寨可以购买高层建筑第二层以上的房屋，可获得与本国公民相同的房屋产权证，享受永久产权。

因此，在柬埔寨投资公寓前景非常可观，值得投资者长线关注。

对于一个发展中国家，投资房产选择人口密集、基础设施相对完善的首都，是最具安全性的，因此投资首都——金边总不会出错。

而现在的金边建筑业一片热火朝天之势，这个城市每条主街道上有十来个建筑工地在同时进行施工，东南北三个方向都在造新城。这些楼多数都是高层公寓。

俗话说，“优势地段提升价值”，那么真金白银来金边投资，哪些区域、地段才最值得选？最有升值潜力呢？不妨看看咖啡商业帝国的投资大咖——星巴克是怎么选的。

如今，房产投资圈中流行“跟着星巴克选地段”的说法。作为世界第一的咖啡连锁店，星巴克的品牌价值，如同当年的麦当劳一样，其选址策略经过多轮严谨的市场评估，只有极具商业价值的潜力地段才会被星巴克选中。

据研究总结，星巴克选址策略主要有以下4点：人流法则、商圈法则、便利法则和购买力法则。

1、人流法则

什么区域有持续不断的消费人群？星巴克会考察项目地理位置与周边物业的档次，高档写字楼、商厦、繁华商圈、休闲娱乐场等密集的地段有利于聚集较高教育水平的人流，找到了自己的目标客户群，自然也就有了消费。

2、商圈法则

城市的核心商圈往往聚集多种业态，形成集群效应。因此星巴克人员会搜集相关资料来全面分析商圈的消费水平、人均购买力、人口密度等，商圈内店铺总量的供求关系，也是考量商铺价格的标准之一。

3、便利法则

区域的交通是否便利？星巴克认为，“酒香也怕巷子深”，如果周边交通情况不够便利，在巨大的投入成本和开支面前，没有人流量带来的营业额，要实现盈利甚至不亏本都难上加难。所以，星巴克非常重视区域交通的便利。

4、购买力法则

选址时也会充满考虑区域内的家庭和人口的收入水平，星巴克尽可能考虑社会经济地位高、可支配收入多的区域作为选址要素。最能直接体现区域购买力的还是区域商品房的价格，它的价格也表达出居民的收入水平。

正是依靠以上四点，星巴克在全球开店的成功率高达将近100%。

去年，星巴克在柬埔寨金边的某个区域开业了其营业面积最大的一家店，也是星巴克在金边的旗舰店。这一举动，就已经让众多投资者意识到这个区域的活力与潜在价值。

那么这个神秘区域到底在哪里呢？

这就是金边最炙手可热的黄金居住地段——BKK。人们把这里称作“使馆区”、“皇宫特区”，台湾人把这里形象的称为“蛋黄区”，越往皇宫使馆区移动，月租金越高！

BKK（Boeung Keng Kang）从行政区划上属于桑园区（Chamkarmon），位于金边市中心东部，共有三大分区——Boeung Keng Kang Muoy（BKK1）、Boeung Keng KangPir（BKK2）和Boeng Keng KangBei（BKK3）。

BKK区域中，最令人瞩目的建筑就是柬埔寨皇宫，周边为各国大使馆与洋人街，多家银行设于此地，加华银行、安达银行总部距独立纪念碑步行仅12分钟距离。

三大分区中，BKK1最具活力。

BKK1区域内使馆林立，外籍人士众多，交通四通八达。在过去城市高速发展的20年间，很多NGO组织、跨国企业都将办公室设在BKK1，这里已然成为外资进驻的最热门区域。无论是住宅或商办型房地产，BKK1的租金水准相对其他区域都高出许多。

不仅如此，BKK1的生活配套十分完善，金边最时尚的餐饮和购物区，都设在此处。包括AEON大型百货商店，内有高级精品店、餐厅、电影院、日本商品超市等；

中央市场，既是知名的观光景点，也可以见到许多外国人来此购物；

洞里萨步行街整洁舒适，许多外国人及情侣在此放松散步，有许多小酒馆与咖啡厅，十分具有异国风情。

区域内的国际学校数量也最多，包括金边国际学校（International School of Phnom Penh，ISPP）、CIA金边国际学校（CIA Phnom PenhInternational School）、布里奇顿学校（Bridgeton School）和金边莱佛士蒙特梭利学校（Raffles Montessori School of Phnom Penh）。同时，BKK1还拥有一些业界领先的诊所，包括柯玛诊所（Khema Clinic）、国际SOS诊所（International SOS Clinic）和那加诊所（Naga Clinic）等。

随着柬埔寨的经济增速不断提升，这类软基础设施还会逐月增加。

想来，星巴克把自己的金边旗舰店设于此处，是在充分考察了区域的商业价值后做出的明智选择：

使馆区、皇宫特区的BKK，是政企、NGO组织云集的区域，满足了高人流量的需求；百货商店、市场、步行街云集，商圈效应明显；主干道等交通基建设施较其它区域更为完善，距机场仅30分钟，出行便利；区域内人群多为收入水平较高的外国工作人员，购买力水平高。

这种地段不仅是星巴克这种商业界大咖所追逐的，更成为房地产业界的宠儿。

租市火爆 地价雄距柬埔寨榜首

BKK1的地价一直雄踞柬埔寨榜首。作为侨民、外企和柬埔寨高收入人群的聚集地，BKK1租房市场需求长期旺盛，租金也是整个柬埔寨国内最高的。随着租金的水涨船高，自然也推动地价的不断上扬。

据《高棉时报》报道，去年BKK的地价从每平方米约3800美元至5000美元不等，而BKK1部分地块的价格在每平方米6000美元以上。

租客入住率最强劲区域之一

虽然地价逐年走高，但鉴于区域的高租金和高入住率，开发商对于BKK未来几年楼市发展潜力仍抱有巨大信心。

想想这个地段，类似北京燕莎、上海淮海路的地段，外籍人员众多，商业氛围浓厚，使馆区圈层顶级，高端租客必将源源不绝。

根据全球性房地产咨询公司莱坊于2016年年中预计，位于BKK等黄金地段的酒店式公寓将继续保持80%以上的超高入住率。

该地区的高端租客每月会支付高达4000美元租赁一套精装修三室公寓/共管公寓，配备优质服务的公寓租金可能更高。

据了解，目前常驻金边的外籍商务人士每年约有五、六万人。

另外，过去五年，外国观光客成长七成，每年有将近400万人造访。住房需求的增加也推动了租金回报的攀升，金边房市租金回报率保守预估约8%—10%。

金边人口预计将会持续增长，目前人口200万人，到2020年将达300万人，居住需求仍持续增长。此时投资金边热门地段，正是下手最好时机。 来自：柬埔寨房产投资咨询