全球人口变迁，东南亚迎来大机遇

2011~2016年，五年时光，世界人口总共增加了4.3亿，中国增加了3500多万，只占了个零头。在绝对增加数上，印度遥遥领先，几乎两倍于中国。这一次，我们选择了中国的人和钱最喜欢去，以及中国人兴趣与日俱增的60个城市。观察它们的人口的变化还有变化原因以及可能对经济生活产生的影响。 而且这些海外国家，不像中国人逃离北上广都只是停留在嘴上，澳大利亚人逃离悉尼可是说到做到；现在一大票美国人正在跨越大半个国家的迁徙；还有，加拿大人正变得越来越“宅”了……所有这一切究竟是因为什么？这样的人口变动，究竟是怎样的经济律在起作用？

        其实业界一直流传着一句经典的描述：短期内看政策，中期内看需求，长期内看人口。然而这一句，相比于国内市场，对于国外市场而言更有普适性和指导意义。

        对于遍布全球和买遍世界的国人而言，不管是出于投资理财避险，还是为了不同的生活方式，这些人口变动中都蕴含着重要的趋势性信息。

        仔细看看，你会了解中国人和金钱在海外扎堆的地方，同时也是最能吸引人前往的地方。换句话说也就是哪儿人多就意味着哪机会多。这样看来，中国人的确是善于把握机会的。下面，就让我们聚焦国际城市，此时此刻的他们正在发生怎样的变化。

1国人从来不会错失一个机会

        中国人喜欢的城市不少，既有英美澳日、新西兰、新加坡、加拿大等老牌资本主义国家，也有柬埔寨、泰国这些新兴国家。

在了解相关国际城市人口变动前，大家先遗忘国内城市的相关概况。因为相比中国城市随随便便就是三五十万上百万的人口变动，这些海外城市很难与之相比较。

1）人往高处走

       最富、最有活力城市和具有移民传统的城市都非常吸引中国人，乃至其他国家的人群。

        目前这些城市新增人口都是来自于城市自身的吸引力，如果光靠它们的自然增长，目前来说肯定没戏。

        跳过这些传统热点，还有一批在华人心中新崛起的适合移民投资的城市。这些城市过去5年的人口净增在5-20万之间，数量有13个。这些城市在中国人眼中，很有点1990年代深圳的感觉。

休斯顿领衔这一档次的城市，人口增量17.1万，其次是奥克兰、洛杉矶、多伦多、奥斯汀、达拉斯、丹佛、旧金山、蒙特利尔、西雅图、渥太华、伯明翰、柏林……

        还有一批人口净增在1万至5万的25个城市，虽然这些新增人数相对于中国的城市来说不值得一提，但是它们在一地也算是区域中心。

波特兰、波士顿、迈阿密、曼切斯特、汉普郡、堪培拉、利兹、爱丁堡、温哥华、布里斯托、福冈、谢菲尔德、格拉斯哥、诺丁汉、利物浦、南安普顿、纽卡斯尔、卡迪夫、汉密尔顿、魁北克、基督城、惠灵顿、布拉德福德、约克、巴黎……

        它们吸引力虽然没有上面城市那么高，但是它们的地位就相当于国内的成都、厦门等城市。人口增加少的一大部分原因是因为人口的基数小，生育率低。虽然这些城市在过去的几年中没有大部分的进入国人视野，但在未来若干年却要给予更多关注的。

2）一类可能造就接盘侠的城市

相比于前一类的朝气蓬勃，有那么一些中国很熟甚至以前还有很多中国人常去的城市，却隐藏着巨大的危机。

像芝加哥、广岛、京都、大阪、长崎、熊本、北海道等城市……，如果去这样的城市是为了投资，保不准很快就会有一个大坑在等着你。

我们统计的日本城市，东京以42.8万人口增量响当当领跑全日本乃至全世界，但整个日本大略也就只剩下东京了。当然，福冈也勉强赶得上国际中等水平，从2011年至2016年人口增加了2.5万。

剩下的几座城市，广岛、京都、大阪、熊本、长崎、北海道纷纷出现人口下降。

北海道人口减少10.8万

长崎人口减少4.1万

熊本人口减少3.3万

大阪人口减少2.3万

广岛人口减少1.1万

……

加起来，便是21.6万人。大约相当于东京同一时期内新增人口的一半，难不成现在全日本的人现在都在往东京跑？

3） 最大的机会或在中国1000公里范围内

绝不是日本，更加不是印度。奋起直追、挑战中国人口No.1地位的印度，德里和孟买就是全世界人口增长最快的城市，不过它们不在中国人走向海外的路线上。

最大的机会出现在东南亚地区。

过去五年时间里，热门投资城市人口增长足以秒杀全球一二线——柬埔寨金边市按2008-13年增速，可以估算出2016年金边人口1842802，5年净增约250641；年增长2.97%。

而柬埔寨首都金边的人口增长约为25万，成为全球各大城市中人口净增排名第十五城市。尽管人口净增量比不过泰国城市，金边5.12%的人口增长率可是力压群雄。要知道剩下的所有城市人口增长率均未超过3.2%。因此金边的人口增长动力，领先了不只一个数量级。

伴随着这些国家大约20年前开始转向以经济建设为中心，它们很有当年中国经济起飞的模样。那可是财富增值的黄金、白银时期啊！目前，中国是柬埔寨第一大贸易伙伴、第一大进口来源地和第一大投资来源地，两国除了经济投资、旅游、文教等方面的合作不断加深外，更缔结了全新的战略合作伙伴关系，在国际合作和重大关切问题上保持亲密合作。即将面临大选的洪森首相，能赢得民众对洪森的绝对信任，就是因柬埔寨高速的经济发展具备了民意基础，而普通民众都明白，柬埔寨经济发展的动力受惠世界经济发展火车头中国。洪森首相不但在国际上屡次为中国仗义执言，积极加深柬中关系，还积极推动中国与东盟的关系， 表示在中国与东盟国家之间，柬埔寨要充当一个更重要的角色。就像洪森首相说“这些成果都展示了柬中两国是好邻居、好伙伴、好兄弟，我们之间的关系就像钢铁一样牢固。

柬中两国在“经济特区”建设领域的合作，不仅可能让柬埔寨借鉴“深圳模式”进行新兴城市的建设，更将带动柬埔寨局部地区在国家经济发展中进入“深圳速度”。

     

2城市人口变迁折射国家经济生态

前面我们点到一些热门城市最近五年的人口发展状况，进入统计的60座城市中，既有意料之中的结果，又有黑马城市的涌现。核心城市的人口变化，说的就是一国人口迁移的故事，讲述的是整个国家的经济故事。

1）东南亚：万千宠爱集于一城

最近几年，我们不断听到国内大叔大妈涌入东南亚，买房如买白菜的故事。疯狂背后的逻辑在哪里？人口和经济增长。

国人爱去的几个东南亚国家，其首都和第一大城市往往集中了该国主要资源和人口。

柬埔寨人口在整个东南亚地区增长速度最快，其中金边市的人口增速更是跃居全球首位。从2008年至2013年，柬埔寨各省人口占全国总人口的比例纷纷下跌，唯有金边市和东部波萝勉省人口在全国总人口中的比例不断增大，这两个区域也正好是柬埔寨整个国家人口增长最多的地方。

此外，金边不仅拥有强劲的人口增长动力，也一直是东南亚的房产洼地。房价远低于周边国家的主要城市。而由于供求关系的影响，金边房价年平均涨幅已经在15%-25%左右。

        东南亚国家由于整体国土面积都偏小，城市发展很不平衡，再加上首都和屈指可数的直辖市本身就聚集了全国最优质的资源，因此东南亚各个国家的人口都纷纷朝首都和直辖市聚集。

2）美国：穿越半个美国去找你

        他们离开位于中西部伊利诺伊，离开东北部的西弗吉尼亚，穿越大半个美国，不顾一切地奔向美国版图南端的德克萨斯、佛罗里达，和西部黄金海岸加利福尼亚。

        过去五年，这三个州成为全美人口增长最多的州，人口净增量居然已经占到了全美新增人口的一大半。过去五年全美增加的人口，有88%都去了南部和西部地区。

        加州、德州和佛州历来是移民和投资热门城市，现在更加变本加厉了。但苦了美国其它很多地方。

        2016年美国人口增长率爆冷门，创下1930年代以来最低，纽约州人口甚至出现十年来的首次负增长。但人口规模与纽约州相差无几的佛罗里达州，在过去五年增加的人口是纽约州人口增量的7倍。

        伊利诺伊州，全美人口数排第五，但过去三年人口一直在下滑，到2016年总人口仅剩1280万，让这座千万人口大州，成为了全美人口增长倒数第一州。其中以芝加哥的人口减少最为严重。这座人口规模仅次于纽约和洛杉矶的城市，已经连续四年人口流失。

3）欧洲：这里的夜静悄悄

        法国有个不成文的说法，叫巴黎人与乡下人，大意便是说法国其他地方都不如巴黎。但这些年巴黎圈还真是没见多少人进来。2016年巴黎人口约225万，人口不算少，但这几年的人口增长速度接近逼停状态，法国的这个巴黎圈，还真是稳定。

        德国也是如此，人口大城柏林总人口排名占到了第十五位，但人口增长真是慢，仅仅0.67%，也就比日本快了一点点。

        生不出来也就罢了，偏偏迁移也陷于停滞。巴黎柏林尚且如此，欧洲其他城市人口增长可见一斑。

        英国目前有八大都市圈，人口主要集中在伦敦都市圈和曼切斯特都市圈，以及以伯明翰为中心的西米德兰兹都市圈(West Midlands)。与其他国家不同，英国城市人口规模都偏小，仅有伦敦一个超大城市，其他大部分城市都属于中小型城市。

        过去五年来，英国城市的人口以较低的增长率缓慢稳定增长，总体呈现出大城市人口净增量靠前，小城市人口净增偏低的局面。因此在总人口排名和人口净增量排名上，这些英国城市并未出现较大的位次变动，维持着稳定的人口变动模式。

        当然，静悄悄的英国人也总爱来点小惊喜。南安普顿在整个计入统计的英国城市中，人口排名非常靠后，但人口增长率已经超越伦敦，成为英国人口增长最快的城市。而曼切斯特作为伦敦第二大都市圈的中心城市，人口增长率也非常喜人。

4）澳大利亚：逃离“北上广”的忧伤

        过去五年，无数澳大利亚人都在朝着同一个城市迈进。但这个城市不是澳洲第一大城市悉尼，也不是首都堪培拉，而是墨尔本。

        墨尔本人口规模一步步逼近悉尼，人口增长量一度超越悉尼，仅次于胡志明、河内、伦敦，以3.5%的人口增速甩了悉尼好几个身段。

         

        看一眼这几年澳大利亚的人口流动趋势，便能知晓一二。

        悉尼，澳洲第一大城市，如今已是全澳洲人口流出最严重的城市。而且人口流出情况愈发严重。

        不像国内“逃离北上广”仅仅出现在自媒体的标题中，澳洲人，可是真真切切地在逃离“北上广”一样的悉尼。

        反观一直屈居悉尼身后的墨尔本和布里斯班，这两个城市所在的州维多利亚州和昆士兰州，是澳洲仅有的两个人口一直净流入的区域。

        澳大利亚这场逃离“北上广”，北上布里斯班，南下墨尔本的运动，你愿意一起吗？

5）加拿大：“宅男宅女”大本营

        加拿大人很可能是世界上“宅男宅女”比例最高的国家了。

（大部分加拿大人聚集在红色圈圈的四个省份）

        也许是习惯了常年的冰雪天气，加拿大人比其他国家的人们更具有“宅”的属性。他们似乎已经放弃了迁移。

        加拿大北部属于高寒地区，因此大部分人都居住在南部地区，也就是上图中画圆圈的四个省份：安大略省、魁北克省、阿尔伯塔省，以及不列颠哥伦比亚省。

        究竟有多少人？大概也就是全国86%的人口吧。

        而它们也恰恰是加拿大人口增加最多的省份。过去五年里，加拿大人口净增192万人，其中90%都来自上述四个省份。

        受上天眷顾的安大略省，北靠北冰洋海湾，南临五大湖，诞生了加拿大两座人口大城：多伦多与渥太华。

        目前加拿大有六大都市圈，其中最大的是多伦多都市圈和蒙特利尔都市圈，两个都市圈聚集了全国约30%的人口。

        不过，近五年来，多伦多虽然体量大，但人口增长动力稍显不足，人口增速不及卡尔加里，过去五年一直保持着3.1%的人口增速，它与多伦多、蒙特利尔的差距，正在慢慢缩小。

3从人口竞争优势筛选机遇之城

        但光看人口增长，不看人口结构，一不小心，也可能误入一座即将成为“养老院”的城市。

        联合国将人类年龄分为三组，分别是0-14，15-64，65以上。15-64岁是真正具有劳动力的年龄层。劳动力人群占比越高，说明国家可供给的劳动力越充足。

        为了弄清楚这些人口增长火爆的城市，究竟有多少劳动力储备，我们统计了各个城市15-64岁的人口占总人口的比例。

        在计入统计的城市中，西雅图和波士顿以超过75%的劳动力人口比例甩开其他城市，它们有充足的劳动力可以投入经济生产中，未来经济动力十足。这一点也在西雅图的产业优势、经济增长和房价发展上得到证实。

        还有一些城市劳动力储备也非常充足，劳动力比例超过70%：

西雅图、波士顿、旧金山、温哥华、新加坡、波特兰、丹佛、曼切斯特、芝加哥、格拉斯哥

        这一点，几座国际一线可能就不如国际二三线城市了。15-65岁人口比例都未超过70%。

        为了根据人口因素更加全面地挑出未来具有足够增长动力的城市，我们做了一个人口增长率与劳动人口比例的二维象限图。

（第一象限城市具有人口绝对优势）

        分布在第一象限的城市，比如西雅图、丹佛、墨尔本、波士顿、温哥华、堪培拉等等，既能保持高速持续的人口增长，又有充沛的劳动力供给，是未来值得关注的城市。

4抓住未来价值投资机遇

        价值投资，顾名思义，就是要买低于本身内在价值的投资品。无论是在国内还是国外做资产配置，对于追求稳健回报的投资者来说，最重要的投资标的之一当然是房产。而选对了房产投资城市，这笔价值投资就成功了一半。

        前面我们从国家、城市人口变化、城市劳动力供给方面做了剖析，但资产配置终归是要落到房价带来的收益上才行。若这些具有人口竞争优势的城市，恰好又有不错的房产租金回报率，只要当地经济不出现大变故，基本可以圈定这些便是未来值得重点关注的区域。

（1）  国际一线：稳定低收益

        国际一线城市集聚了最优质的资源，因此未来数年内仍将是人口大规模聚集的地方，房产需求仍然保持强劲增长。

（2）  国际二三线中型城市：较稳定的高收益

        结合人口竞争优势和租金回报率，表现最抢眼的还是如西雅图、洛杉矶、墨尔本、丹佛这样的国际二三线城市。不仅占据人口优势，在租金回报率上的表现也优于国际一线城市。

（3）  东南亚城市：风险与机遇并存

        东南亚城市中的胡志明、河内、金边、曼谷这些城市，正在经历改革开放初期中国人口和经济都蓬勃发展的时期。这几座城市的人口增速都领先全球城市，再加上这些国家的政治环境基本趋于稳定，正处于经济发展的上升期，未来将会有更多值得关注的机遇。

        这个全球互联互通的时代，机会很多，选对标的物，往往资产配置就成功了一大半。具体怎么选？我们不仅提供了思路，也提高了答案。下一步，便看您的脚步投向哪里了。来自：柬埔寨房产投资咨询