如何投资柬埔寨房地产？

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投资海外房地产，要注意是否有汇损问题？是否有限售条件？政治是否稳定？外汇管制如何？当地量体压力大不大？好不好出租或是转卖？未来发展是否有潜力？当地市场未来10年的主流产品为何？基地附近是否有购物商场？是否有学校与医疗设施？雨季来临是否会淹水？

房地产的惯性周期很大，在大多头时期，只要有政治事件或是经济危机，都是拉回的好买点，柬埔寨与东南亚各国目前就处于这个良性的上升轨道，如果发生动荡或是经济危机，都是很棒的进场机会。

在大空头时期，只要是昙花一现的经济好转，都是赶紧出场的良机，例如日本的安倍经济学与2020年东京奥运，利用利多题材，将不动产(日文音近”负动产”)转卖给中国大陆、台湾、香港的买家，让多少日本人松了一口气，现在华人想集体倒货，日本人都闪远远的。

在柬埔寨投资，也请务必注意产权，柬埔寨有土斯有财的观念比华人更重，加上目前人口少，土地多，地上权基本上柬埔寨人看都不看，如果一不注意，买到地上权的项目，最后当地人都不买单，就有如荒野中的孤鸟，无依无靠。

租金投报率也很重要，许多房仲业务员为了吸引客户，应承8%-12%年投报率，或是3年24%包租保证，甚至喊出保证120%溢价买回。结果在出租过程中，一旦租金不如预期，又出现隐形成本，投报率就会节节下杀，过分贪心的结果，且当时的业务员已经不知去向，买家才徒呼负负的诉诸媒体，让大家对海外投资综合印象越来越差，甚至心生恐惧，心态越趋保守谨慎。

还有一些海外大项目，在中国大陆卖不动了，就拿到台湾、香港、新加坡卖，这更是荒谬的做法，中国购买力巨大，如果大船都不愿意往前冲了，小城市即使再有钱，都难力挽狂澜。一些知名项目，单一量体无比巨大，数十万户起跳，世界最大的美梦，很容易变成世界最大的笑话。开发商犯错不要紧，最怕是为了面子不愿意认错，被过往成功经验绑架，一直水土不服，最后积重难返，赔了夫人又折兵。

市郊排屋与小型别墅仍是柬埔寨未来5-10年的主流产品，市中心小巷子内小而美的低价公寓会是后起之秀，且逐步放大交易量。年轻人也希望享受居住安全、交通便利，价格亲民，优良的物业管理，甚至有健身房、游泳池、空中花园、停车场等现代化设施。

正大马路的高价建案，这几年恐怕还是面临寒风刺骨，有钱的不想买，想买的没有钱，短期内看不到希望的阳光，苦守寒窑，以撑待变。5年后等到排屋与别墅价位已高，柬埔寨年轻人大举转往市中心中小型公寓，这是一波重要转折点，2025年金边中产阶级刚需大爆发，开发商若把握此天赐良机，将可扬名立万。等到2025-2030年，柬埔寨GDP突破3000-5000美金，正式进入顶级公寓与豪华小区的世代，高价公寓才有机会冰消雪融，迎来春暖花开，但那时市场上不知已有多少高价建案短兵相接、相互厮杀成一片红海了！

我的地产启蒙师父曾教导我，一个好的项目，开发商赚，中介代理赚，买家也赚，大家都赢，这才是一个圆满的好案子。希望各位投资者、开发商，避掉潜在风险，抓住胜利契机，迈向成功之路！