聚焦房地产系列报道之一 专家预测2012年将迎来春天

记者　李明洋
引言：
　　自2008年中以来，在全球金融危机影响和柬政府对商业银行放贷设限的双重夹击下，房地产业遭遇困境，造成许多外资房地产公司的建设项目暂停或拖延，还有当地房地产商在郊区的大大小小数十个排屋建设项目也被暂停或搁置。从而，投资者、投机者普遍对投资房地产获取利益失去信心，需要购买住房的民众也收紧荷包，持观望态度，使房地产市场急剧降温。
　　房地产市场的不景气状况总会过去，经过一年多的演进，房地产业受全球金融危机的影响正在慢慢消退，开始有了一点点的起色。在2010年初，许多建设项目又重新启动，而且在1月份的一个月里，新的报建项目建筑总值接近1亿美元。

市内房地产有需求
　　加华集团董事长方侨生接受采访时表示，全球金融危机对柬房地产业确实造成很大的影响，特别是对离市中心较远的郊区的排屋住宅建设造成冲击。他指出，尽管目前房地产业消费还处于疲弱状态，但金边市区内的土地、别墅和排屋依然有一些交易。
　　方侨生表示，加华集团开发的钻石岛处于金边黄金地带，于全球金融危机期间推出的名仕城豪华住宅区陆续有出售，第一期建设工程的别墅和排屋销售额近 80%，处于好位置的都已卖出。目前已有不少消费者期待购买名仕城第二期房屋。今年以来，钻石岛售出规划地块已逾1000万美元。
方侨生：全球金融风暴未尝不是件好事
　　方侨生指出，就房地产的健康发展而言，经历一次全球金融风暴未尝不是件好事，在客观上，地价得到了一定的调整，而不象过去那样，一年内飚涨几倍。地价的稳定有利于发展商置地筹建，为消费者提供更多价格合理的住房。
　　但他认为，柬埔寨政治局势稳定，经济会很快恢复快速成长。金边市作为首都，房地产低潮会随着时间过去，而土地价格将还会不断增值。他说，在经济得到快速发展的落后国家，选择房地产是最好的投资方式，只要了解到房地产发展是周期性的，就不愁手中的产业不增值。
　　据悉，最近金边市最高价格交易的土地在莫尼旺大道，每平方米为3000美元，在2008年时该地带的沽价为5000美元左右，追溯2005年时，每平方为1500美元左右。
大开发项目销售开始升温
　　金边国际城管理人员介绍，2008年中至2009年底应该是金边房地产业最萧条的时期，期间金边国际城并没发生多少交易。2010年1月开始，每月都有出售2—3间别墅或排屋形式的铺面。
　　金边国际城距市中心塔仔山7公里，属于市郊地带，对于在房地产业仍然处于低潮时期却能出现交易是什么原因的问题？该管理人员解释说，这离不开该公司雄厚的资金和高规格的规划。他说，目前正在加速建设的高尔夫球场，相信是吸引消费者购买的一大主因。
郊区建设项目存在烂尾楼
　　活跃于投资房地产业和中介业的台湾商会监事长余建国表示，全球金融危机对金边市房地产业造成非常大的影响，特别是对郊区的排屋建设受影响最大，数十个建筑工地，许多建了一半就全面停下来，可能成为烂尾楼。他说，一些已建好的房子售价锐减30—60%。
　　在谈到郊区房地产业何时能恢复时，余建国表示，如果要恢复到2008年前的房地产热炒状况可能性不大，或许需要十年八年的时间，但随着人民住房需求的不断扩大，相信郊区的房屋逐渐会发生一些交易。他说，估计2011年底郊区的房地产才会触到谷底，并慢慢回升。
金融危机造成的影响在悄悄过去
　　为进一步了解柬埔寨房地产在全球金融风暴过后的建设和报建情况，本报记者独家采访了国土规划部建筑局局长刘迪赛哈。
　　通过2008和2009两年的报建审批数据的对比，刘迪赛哈局长告诉记者，显然，全球金融危机对柬埔寨建筑业的影响正在悄悄过去，但重新恢复生机还需要一段时间。
2009年报建近38亿美元
　　柬埔寨2008年全年全国报建审批项目2640个，占地面积1444万1834平方米，建筑总值43亿861万2494美元，达到近年建筑史报建巅峰；而2009年全年全国报建审批项目2328个，占地面积691万7799平方米，建筑总值高达37亿9660万5264美元，如果落实建设的效率高，建筑总值将创近年建筑史之最，因为2008年报建后的正常施工率不足50%。
　　由于受到全球金融风暴的影响，2008年报建的近44亿美元项目约有65%存在拖延或暂停建设现象，而首都以外各省的项目约有90%处于正常建设当中或已完工。
　　据综合评估，2008年报建的建筑项目建设进度与2007年相比大幅下降。2007年柬全国的报建总值为32.12亿美元，正常建筑和完工状况约80%。　
　　值得一提的是全球金融风暴发生一年多后的2009年，柬全国报建建筑总值近38亿美元（下半年报建项目大幅增多），体现建筑商的信心不但不因金融风暴动摇，而且有大兴土木之势。
发展趋势：建设面积缩小　建筑物高度提高
　　2009年，是柬埔寨建筑业转变巨大的一年，尽管报建面积比2007、2008年大幅缩小，但建筑总值却大幅提高。原因是前几年建筑商利用大幅土地建设别墅和排屋，导致地贵难求。而2009年，更多报建的项目是高楼。
　　2007年的报建占地面积达1070万平方米，2008年更高达1444万多平方米；而2009年只有691万多平方米，占地面积大幅下降，建筑面积大幅增加，形成鲜明的对比。
　　2009年报建的10—20层高楼为46幢，20层以上的高楼7幢，高楼的建设大幅增加，排屋和别墅的建设大幅减少。根据研究，原因主要来自市区的闲置土地越来越少。尽管受全球金融风暴的影响，2009年金边市土地价格有所下跌，但与2005年相比，还是高出了2—10倍，这是促使建筑物向高空发展的主要原因。而随着柬埔寨经济发展，本地企业得到壮大，不少海外大型企业进驻，高楼的需求也就随之增加。
2009年房地产公司注册骤增
　　柬埔寨房地产业的逐步恢复，得益于房地产商的信心，同时也离不开一些消费者开始行动，趁低价购买住宅。更重要的是许多来自外国的房地产商看好柬房地产发展，对柬不离不弃，在经过一番挫折后再度投入建设当中。
　　目前在柬的外国房地产建筑公司共有176家，其中韩国75家居首，中国27家名列第二。其余依次是泰国、马来西亚、日本、新加坡和越南等国家。
　　自新政府成立后，在国土规划部注册的房地产和建筑公司已有861家，其中包括176家外国公司，在首都以外省市的国内外公司有685家。值得一提的是，有180家国内外公司是2009—2010年新注册的，这为柬埔寨房地产和建筑发展注入了新的活力。
2012年将迎来房地产业的春天
　　记者经多方调查和深入了解，自2008年底以来，金边市房地产发生交易的只限于少量的土地、别墅和排屋，以及政府行政办公楼的交换条件，交易主要产生在市区内，郊区交易量极少；尽管很多高层公寓在建设当中，但鲜有发生出售的案例。
　　记者同时了解到，在金边市依然照常投入巨额资金建设的各大高层公寓项目的房地产，全都资金雄厚，即使没有银行的支持，也信誓旦旦地要争取全面完工，而不因无人问津停建成为烂尾楼。
　　通过对许多房地产权威人士的了解，大家都不约而同地预测2012年是房地产真正回暖的时候，而且，他们都做了充分的准备，只要再捱过两年，就能迎来房地产业发展的春天。
　　当然，在最近两年内，房地产交易会慢慢增加，但一时未能形成大气候。然而，从现在开始，是地价合理，适合投资置地，期待增值的入市时机

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