金边投资停看听

柬埔寨投资面面观-金边



2017/11/17 --林小孟 编著


投资前请先停、看、听，多多了解柬埔寨~这个大寨子


对于许多不了解柬埔寨的人来说，认知上都还认为柬埔寨还是个『落后、战乱、贫困的落后国家』。甚至就连柬埔寨的资讯都很不容易取得，只能听听来过柬埔寨的友人提提在柬的见闻。我在柬埔寨的时间并不长才短短一年，但接触的面比较广，无论是考察团的介绍或是生活上的讯息，都亲自亲身体验，接下来由我来为您介绍我所认识的柬埔寨，该不该投资?要注意哪些陷阱?为您一一道来。



先说说以我所见的柬埔寨经济民生现况





对于这里的基本现况，与在国内所取得的资讯有很大的差异。我先说说大家都查的到的网路资讯数据，2010年起至2016年的GDP一直都持续保持在7%以上，我相信这些数据，许多投资考察团都会介绍，网路上也都能查的到，但我只把这些数据当作一个数字，因为要实际在柬埔寨生活，并到处走看，才能真的体会实际的柬埔寨民生经济况状。

初期柬埔寨都是以农业、制衣业、制鞋业为主，许多前来投资的中国人、台湾人就是以开设制衣厂及制鞋厂为主，其余也有投资做农业及养殖为业，初期的柬埔寨就是以这几样产业来维持经济的成长，直到2015年之后才逐渐转为房地产业独占鳌头，但柬埔寨工业的部份十分缺乏，所有的物品都是进口，一个罐子、一个零件、一个小夹子，全部仰赖进口。而出口的方面呢?欧盟及美国都认为柬埔寨很贫穷，所以给予免税的优惠，不收税的，也带动了进出口的贸易，还有千万别忘了，这里还是东协10国的成员国之一，也是优惠减免的国家。



至于观光旅游，这就更加厉害了，整个国家都是古都啊，到处都会有古迹的出现，最著名的吴哥窟，光是门票以及周边旅游观光景点，就带来了每年400万以上的游客，也造就了柬埔寨古文明探访的奇迹。

另外值得一提的是-西哈努克港，现在几乎是中国人的聚集地，当地赌场是合法经营的，也带来了相对不斐的税收，而外面几座小岛的天然景观，也是让人见识到天然无污染的美景，是一个未开发的处女地，更让许多外国游客流连忘返。无污染的海滩，透彻的海水，天然的港湾，这也是未来吸引更多观光客的好去处。

更有着中国经济特区的加持，未来西哈努克市，将会是下一个澳门也会是下一个三亚。



柬埔寨的安全问题



若与其他国家比起，只要自己财不露白，行走时注意自己包包的挂吊方式，不要大半夜的独自行走在阴暗的小巷内行走，其实在哪都一样，并非就在柬埔寨比较不安全，各方面都注意点，毕竟我们是人在他乡，不比本地人，所以以安全性来说，我个人认为是并没有哪么危险可怕，与我在各地生活都差不多，没有如同传言所说的抢劫频传，或是强盗等事宜，但凡事多注意，我们就是外国人，外语多充实点，不要随意招惹是非，整体上来说，没啥特别的，跟任何国家地方都差不了多少。



我所了解的柬埔寨人民生活状况





柬埔寨人民大约大约分成几种类型，当地高棉人(因种族问题我就不多分类)以及早期来柬的华人，当地高棉人性格上如同东南亚族群一样，生活步调比较缓慢，慢到我会有点急有点慌，但他们依旧如故，依照自己的习性做事。

柬埔寨得天独厚，没有地震、台风，土地肥沃，种什么得什么，随便种种，随便自然生长，还长的挺好的，果实累累，不需要付出太多的劳力就可以获得满满的农作，这是老天赐予的幸福，当然也因为如此，造就了天生烂漫的个性。



这里的全国平均年龄只有24-26岁，是一个非常非常年轻的国家，所以年轻人很多很多，最近几代的年轻人也越来越厉害，因为所接受到的教育也越来越完整，且这是一个完全开放投资的社会，多元的人种，走在路上就可以遇到10几个不同国家的外国人，所以在语言的部分，现在的年轻人都会几国的语言，这也是不得不甘拜下风的地方，这是我见过非常国际化的城市，只要你会英文，几乎是通行无阻，当然现在越来越多华人来到这国家投资创业，中文也变成了他们学习的选项之一，这里的薪资条件，除了学历之外，最为重要的就是语言，若会中文，他的薪资几乎是不会中文的两倍以上…..

所以分析下来，这是一个先天条件优越的国家，人民充满了对未来的希望，也是传统与现代化并存在同一个时空下的奇特国家。



是什么造就了柬埔寨火热的房地产?



2010年柬国政府通过-『外国人持有产权法案』-开放外国人可以购买二楼以上的建物并享有100%永久产权，只要凭护照，爱怎么买就怎么买，所以2010年之后房地产一路看涨，没有奢侈税很有搞头，所以也让许多外国建商陆续前来购地盖楼。且柬埔寨是个使用美金的国家，当然也有自己的货币叫做瑞尔，瑞尔目前只存在找零的功能，但在2017开始，政府全面宣导推广货币瑞尔的标价及使用，不过现况依旧是以美金为主要消费货币的计算单位。


再者，柬埔寨的外汇政策是100%开放，你爱带多少钱进来，要带多少钱出去，都没有任何限制，所以是一个完全开放的国家。但在2017年起，因为国际洗钱防制单位，要求柬埔寨政府应该要对资金的流动给予监管，避免洗钱集团的为所欲为，所以现在比较大笔的金额进出，会有相关单位要你填表格，说明资金的流向，但与国内比起来，宽松许多。

房地产从2010年之前，最早是韩国人，再来就是台湾人，韩国人是眼光精准，早上法令尚未公布之前，就开始买地，毫不手软，买了地皮就开始盖大楼，但受到2009年的金融海啸影响，也倒了不少韩国建商，也让许多相关银行受到了冲击，造成了很多韩国建案的烂尾或停滞。

这样的状况下，后续就由台湾人接着上，台湾建商盖楼，台湾投资客买楼，2012、2013年基本上大楼华厦都是台湾人在买，也造就了房价的飙升，更有许多直接搭乘飞机来柬埔寨，一下飞机就直奔售屋中心下单购买的情况，屡见不显。

这也造成了，房地产市场的快速升温，地价房价不断的攀高。

直到现今2015-2017，中国人逐渐陆续来柬埔寨开始置产投资，更是继续把房地产炒到最高点，直到现在2017依旧热络。



投资創業要注意的问题?



如果你看上了这里什么东西都要进口，而想做两地进出口贸易，那你务必与当地柬埔寨华人简称『柬华』合作，在这个国度柬华的财富或是政商关系远比你外国人来的强的多，这边的十大首富有七位是柬华人，这国家进出口贸易几乎都是柬华人在做，所以千万不要认为自己有很多成功的经验，可以来这里复制贴上，这样会很难达阵的，你可以做到的，他一样可以，况且他们还有主场优势，若只是一些比较粗浅的或是没有太多技术含量的生意，千万记住，除非跟他们合作，否则是很难与他们竞争的。

这里有很多道路基础建设、发电厂、水公司、投资矿产或是比较有些技术性的高端产业，现在有许多中国企业及日本、法国企业在包办。而更多的各式各样的餐馆、饮料店、按摩店、成衣制衣、地产开发、健身房…..你想的到的，这边都有。

所以来这里投资生意或是创业，一定要做一些这里缺乏的，做一些需要经验累积或是技术性较高的产业，千万别走马看花(这里的APP叫车系统就有五家在竞争)，不经过深度考察或不询问正在地打拼的前辈，就一股脑地自以为是地冲进来，这会让你血本无归。



这里的消费一点也不比中国的一线城市低，也不会比台湾的台北低，可以确认的说，吃喝生活费用都比两地都高，因为都是进口的，所以物价十分不便宜，要有很好的理财办法才能在初期打下基础，否则真的会寸步难行。







投资房地产该注意什么?



老话一句，供需问题。父母哪一辈的长辈，都认为买房就要有天有地，以前买房就是要买透天别墅。这里就如同中国的15年前，台湾的20-30年前，一样的观念，一家子要买就要买能住在一起的，所以都是买排屋(连排透天)或别墅，但时代在转变，现在逐渐的金边市区土地越来越贵，当地人也会慢慢接受这种新物件，因为从来不曾接触的华厦大楼，所以依旧需要时间慢慢改变观念，千万不要认为他们买不起，这里的消费能力是你无法去理解的奇怪，所以，有钱人大有人在，没哪么多钱的人也可以缴得起贷款，所以千万别用自己的想法自己的判断去看柬埔寨。

那可能会有人问我，为何有许多人当初两三年前购得的大楼公寓，现在想转手都很困难呢?其实这一点都不难回答，我的答案是：地点!!! 对就是地点。

太多人是因为房地产考察团而来的，几乎在不了解那一区是哪一区的时候，就因为听来的『正确资讯』及便宜的价位，就大剌剌的出手购屋，最后租也租不掉，卖也卖不了，不上不下的，完全就慌了手脚，最终只能抱怨柬埔寨是个不能投资的地方。

其实在我个人的观察，看过了无数的考察团及仲介的操作手法，你要在考察过程全方面的了解这个国家的状况，简直就是不可能的事情。唯有自己走一趟，找个已经在柬埔寨长驻生活在这里的人，才能真正懂柬埔寨，才能自己分析及判断下一步应该怎么规划怎么投资，千万别太匆忙太冲动，很多时候需要静下心来，慢慢分析，冲动是魔鬼。

以目前金边市的投资环境来说，如果你要购买投资房地产，要马上看到成效，就只有一个地点，就是BKK1(万景冈区)，没有第二个地区可以选。

为什么呢?也许我这样说，会得罪很多建商，但我不是从事房地产业的，说话只凭自我的观察及分析。

因为买房不只是买房子、看建商的好坏，还有周边的生活机能要够要强，才能运转得起来，才会有人租。比如：之前狂炒的钻石岛，钻石岛不好吗???其实不然，钻石岛很好，未来很有潜力，房价一定会高升。但，目前整个钻石岛到处都在施工，也无任何完整的购物区、商店区，工作地方在钻石岛之外与住宅的路程又十分的壅塞，再者如果你住在哪里，整天必须忍受隔壁大头在施工的噪音，换个角度想，你会受的了吗???所以如果你已经购买了钻石岛物件，请再忍耐1-2年的建设期，当大部分建物都完工交屋后，我相信这一块重划区，一定可以比拟台北的信义区或中国的上海浦东。所以如果要投资，地点一定首选BKK1，这里已经是比较完善的基础建设，周边的商店购物都完整，大使馆及国际学校林立，是个比较靠谱的地点。

但是请注意，建筑物的施工好坏，以及建物的整体规划，大门入口大厅接待处的设施还有物件是不是有阳台，这都是很重要的选项。千万别用华人的观点来看房，因为住的一定不会是你，要站在你会租给谁的角度，以租客的需求为需求，我看过太多人来看屋，都是以自己的喜好去购买，千万注意，这是错的….你的租客可能会是洋人。

其他区域的建案，我只能说，如果物美价廉，如果你愿意养房等待时机，这也是一种对未来的投资，比如：北京、上海、台北市，哪一个地方现在还有便宜的房子呢?别忘了，这里是金边市，柬埔寨的首都，所以哪都会涨，只是时间的问题，柬埔寨的成长时间会缩短很多，因为这里的成长是跳跃式地往上攀升，但无论多快，都是需要一段时间慢慢地转变当地柬人对住的观念，以及基础开发的速度搭配，所以长期投资，只要在金边市，无论哪里，只要自己心里有准备好，那么这些都不会是太大的问题，现在租客的目标是长驻金边的外国人，未来购买者或租赁者一定会是柬埔寨本国人，老话一句『供需问题』。



如果你确认要购买了，也要注意产权问题，柬埔寨有旧式的软卡产权证明，以及新式的硬卡产权证明，你一定要搞懂什么是『硬卡』什么是『软卡』，买屋过户一定要是『硬卡』，这样对你才有保障，至于什么是软硬卡，我不多做赘述，请上网查查百度、谷哥，会有更详细的说明。



土地能不能买呢?





讲到这里，我必须重申，要不要买是看个人，先了解所有柬埔寨房地产的相关法规，才是正确的购屋购地观念，因为这里是柬埔寨，不是你或我的国家。

土地的购买需要柬埔寨本国人，才能购得，外国人是无法购买土地的，所以请不要再傻傻被欺骗了。

有没有例外呢?唯有你与当地人结婚，由你的另一半购买取得，或是你与当地柬人成立一家柬籍公司(柬51%+你49%)，才能以柬籍公司的名义去购买取得。这样是否有保障?见仁见智，希望聪明的看官们，自己会有定见。

有很多管道可以让你在土地购地上得到获利，不过你要清楚整个都市新中心以及都市未来发展计画，并有决心以三至五年以上的时间来养地的观念，慢慢的才会让你看到获利，现在已经是2017年即将迈入2018年，不是土地翻倍的2010年了。



柬埔寨处处是商机，处处都是上升的趋势，但也要小心处处都是陷阱，往往都是自己家乡人所埋好的陷阱，所以凡事多听多问，千万不要马上决定，这是我个人的经验谈，我就说说很多前辈遇到的状况纠纷，给各位参考参考。



说到土地，特别要注意产权问题，因为这边的土地都是几公顷在出售，往往一个人是无法全部吃下的，所以就会有些已经熟悉柬埔寨的人，甚至已经取得柬埔寨户籍的人，做土地买卖的中介，来个大锅炒，怎么炒呢?

比如：四公顷的土地，我来招商，我找了很多很多的考察团来购买，因为你无法取得产权，所以都是与我本人做文字上的签约，由我来操作买卖，那么，到底我这块土地买给了几个人?你知道不??反正权状给你看，第一全部都是高棉文，你看不懂，第二权状上只有我的名字，你也不清楚到底有多少人持分，本来这块地购入的价格是100万美金，但我超卖，反正出售时有说好的回报率利润可以分，你根本不会知道我到底找了多少人来购买这块土地(这里的银行定存年利可是高达6-8%)。等到这块土地涨价了，你也不会知道涨了多少，我说我要脱手了，卖了150万美金，大家都可分到利润，卖掉赚到一些钱，当然大家都高兴，但实际我这块土地可能根本没卖掉只是招的人太多了必须出清掉一些人或转移到另一个投资案上面，也可能我这块土地以250万美金出脱(中间差价就是我的茶水钱啰)，这些都是操作者说了算，因为，你并没有办法取得土地的持分权状，你永远不会知道这块你投资的地是怎么被操作的。

还有一种打着投资管理公司的旗号，与许多建案合作考察看物件，招商引资，以高投报率作为吸引目地，但实际状况是吸金，并不一定真的有对这几个物件做高额投资，只是以直销传销模式做上下线的操作，买空卖空或实际是做国际基金炒作，反正每月或每季都发给签约时地回报率金额，从不返还本金，不断地转投资，这种跨国型的投资管理集团特别特别要多多注意，一定要很清楚这些所谓的考察物件，到底未来是不是真有办法营利获利，不要只是由集团带领你看他想给你看到的东西，在投资前，一定要亲自来一趟柬埔寨，做一次深度的考察，才能更清楚的了解自己未来的钱会怎么被操作，又如何获利，千万别只看到短利，最终吃亏的一定是小众的自己，在这里的律法，未必能保证你一个外国人。

以上这些都不代表什么，只是一种操作的手段手腕，一个愿打一个愿挨，没什么不可以的。所以土地的买卖，一定要找有信誉的国际知名公司，才能立下对自己有保障的合约，以及不会为了这些利润就打坏自己品牌的大公司，千万别到最后，地也没你的份，钱也不知道跑去哪里了，人海茫茫，如何善后，难道跑来柬埔寨打国际官司?不但劳心劳力，还未必能有你想像中的好结局。


投资必有风险，风险的管控在自己，如何做到最高的报酬率，最低的风险，就看自己有多了解这个当地市场，投资有赚有赔，多小心绝对无错。


建商的信誉，品牌的要求，都是买房购地最要注意的地方，现在抢先机，有太多的建商初期只有一两千万就赶开始急着打楼盘，为什么?因为一波接着一波地购屋潮，不断地前来投资，钱都是热呼呼的，预售屋开卖后，拿着投资人的钱开始盖房的人大有人在，经验值不足导致盖的楼房品质不好、售屋状况不佳，就要很小心这楼会盖不好盖不完，成为了跑路的烂尾楼(别忘了这土地是51%本籍对上49%外籍)，你若遇到停工或盖不下去了，你未来的诉讼对象主要还是本籍负责人，外籍打本籍的官司，你必须自己好好评估。所以建商的信誉，过往的建物案例，品牌的保证，在海外投资的你，是一定必须去注意的地方，风险无处不在，投资前请警慎小心。



现在租金的投报率是多少呢?


以我个人观察以及亲身去了解的状况是，如果租的掉，至少有5%-10%年投报率。地点的好坏、建筑物的设计规划非常的重要，现在整栋满租每年10%回报率的大有人在，但也有迟迟租不出去的也比比皆是，如果有更好的，价位更合理的，谁要去住差的呢???


以BKK1来说，一房一厅租金从 500美元/月~1200美元/月 都有，为什么呢??这就是建物设计规划以及物业管理的好坏问题，高级与普级的差异。租客就这么多，谁用一样的价钱去租比较普通的房子呢???千万不要认为，所有BKK1的房子都是1000美元/月起跳喔!!如果你这样想，恐怕失望会更高。


柬埔寨的其他投资或其他省分的投资


其他如农业或是汽车修理、餐馆、美容美发或是整形、医疗、婚纱，这些我都有逐步在观察及记录，但毕竟前来的时间有限，不如其他前辈了解的多，只是我从事的产业比较特殊，需要方方面面都观察，才能充实我自己的事业项目，能说地该说的日后会陆续地补上，如你有对柬埔寨有投资方面的疑问，也欢迎与我共同讨论….


下一篇：西哈努克市-投资该注意哪些?如何避开风险?


(分享请注明连结及出处)


TEL:096-4525-418(柬)

Email:camcity.net@gmail.com