预测：2022年，金边下一个里程碑式公寓将出现！

柬埔寨的房地产发展到今天，在居住领域，我认为金边已经出现了两个里程碑式建筑物。说它们是里程碑式的产品，不是说人人都应该喜欢它们，而是它们各自引领了一个时代，又各自终结了一个时代。

第一个：

BKK区的De Castle Royal，它将金边带入了现代公寓的时代，第一次让人们发现，原来所谓的“公寓”不一定是土法炮制出来的长高了的排屋，而是可以很摩登、可以很宜居。它将“狭窄的街区中一栋大独体公寓”的路线走到了极致，引领了那个时代，至今难被超越。

第二个里程碑式建筑：

百色河畔的The Bridge。百色河畔与BKK多年来长期代表着黄金地段的两个方向，百色河畔是新的、不成熟、发展的；BKK是旧的、成熟、宜居的。The Bridge受到褒贬不一，但它将金边的视野又带入了另一个时代。在它身上，有了国际化、成熟思考过后再做楼盘的影子。不论是在它启动的年代，还是在今天或是今后的好几年内，它的思维都是稍领先于绝大多数楼盘项目的。

上面的里程碑式楼盘，全是我一点不成熟的看法，而且它们早已售馨，没有了利益相关才敢出来参与讨论。按规律，我们发现，每出现一个里程碑式建筑，中间间隔大概在4-5年，The Bridge将于2018年初完工，那么下一个里程碑式公寓很有可能会在2022年左右投入使用，也意味着最近这一两年就要启动。

金边这样的全城工地，每年启动的项目极多，但要成为里程碑，却是极不容易的。金边居民已经与时俱进，如今光靠“拉近与发达地区差距”式的路数已无法刺激见多识广的金边群众的神经。下一个里程碑，一定是结合柬埔寨的地理、气候、人文，实现革命性地满足一小撮人“宜居”需求的公寓。

不瞒您说，金边是个特别不宜居的城市。

人，在获得了食能裹腹、居有定所这样基本的安全感之后，开始讲究居住环境能给自己带来如何的情绪与心境。金边没有真正的公园，没有大面积安静的河畔绿地，曾经唯一有潜力被做成极美好事物的是万谷湖，前两年被填平，也成了工地。金边人民又哭又闹之后终究无法挽回，从此断了念想。

我住在金边的几年时间，短则两三周、长则一个月，必定要出去一次，找个安静宜人的地方呆着，恢复一下元气。金边的噪音、交通、日照、高温与摩肩擦踵的繁忙，简直没有办法让一个健康的人存活下去。

这其中，最要命的是噪音与日照。

噪音

金边市中心，不论你身处何处，方圆200米内一定会有一个建筑工地，钻头钻水泥的声音、敲打声闹得让人不可安生；不论你住在哪一条街，没有摩托车到不了的地方，摩托车的突突声，是世间最不可耐、最无音乐感的声音，我认为，历史上不管是谁发明了摩托车，我对这个人始终有着极大的敌意，永远无法理解他为何要创造出一种如此可憎丑陋之事物，不可理喻。

日照

金边的另一大问题是日照太充足。

上图是今年新完工的Exchange square ，它作为写字楼在一个非常成熟的开发商手中没有被做成全玻璃幕墙，却牺牲审美需求选择了皮实碉堡式的厚墙小窗古罗马路线，原因之一我猜也包括考虑到了柬埔寨的烈日，这种太阳，挡，是挡不住的。

我总结了一下，柬埔寨城市高层居住的最主要矛盾是人民群众对玻璃幕墙、宽大落地窗、高空大视角景观的刚性需求与太阳太爆裂射进屋来将人民群众晒得跟孙子似的之间不可调和的矛盾。金边的太阳是窗帘都挡不住的太阳。

所以，今天在金边住着的人们，都在忍耐，假装在生活。

神说今日之痛苦无法与明日之荣耀相比，先忍耐一下吧（圣经-新约：For I reckon that the sufferings of this present time are not worthy to be compared with the glory which shall be revealed in us）。

但我只想从今天就不要有痛苦，就开始享受。

所以，对金边的居住，我希望提几个要求：

1.能不能不要在地面上。高空中没有蚊子、蚂蚁，有凉风习习。

2.能不能景观很好，有落地窗。

3.能不能不要有噪音。

4.能不能不要被晒。

因此，下一个里程碑式的公寓，非常有可能是这个样子：

这是米兰的垂直森林，最近中国也在模仿它造一个更大的。米兰不一定需要它，中国北方地区更是根本用不着，但它最适用于金边。

我们来看看它的概念：

上面的图，读起来感觉很复杂，其实它只想说明一个道理，那就是如果你想在一片树林绿地上建房子并保证每户都分享到一定绿色，如果平铺着建你会需要很多很多土地；但如果你垂直着把森林搬到空中，你只需要一点点空地。这就是整个设想的概念。

再看看它有什么疗效：

1.降温。将直射的阳光变成阴影，墙与窗都挡不住的太阳，树叶可以挡住；

2.防风；

3.提供空气湿度；

4.过滤尘与颗粒物；

5.光合作用生产氧气；

6.隔噪音。

疗效将是极好的，但代价也十分高昂。我们看看它的技术难度在哪里：

楼体结构强度

树木都种在悬空伸出来的阳台上，阳台空间要求极大，而且树木位于阳台最外沿，力矩极大。要承受重力，阳台与楼体结合的结构强度要求大；这还不是最主要的挑战，最强大的重力来源是一旦刮风，树木受到几倍于自重的力都会传递到阳台楼板。米兰垂直森林的开发商Hines Italia为了解决这一系列工程问题，请来了世界最牛的工程事务所ARUP专门做风洞、地质试验与计算。这个ARUP在柬埔寨也有办公室，安达大厦（Vattana Capital）与Exchange Square就是它提供的工程解决方案。所以，这不是普通的阳台。

树必须一直活下去

上图解释树是怎么种上去的，特别是10层以上的阳台上，树木都只有通过图中的方法，在主体结构刚完成时利用建筑塔吊种树。高层阳台上的树木未来一定不能死，一旦死掉，就没有办法撤换。万一未来真的死掉，那么只能人肉抱一棵小树苗上去慢慢长大。因此，这栋楼里面，养棵树比养个爹还要更小心。

维护成本高

图中是安装在楼顶的吊篮手臂。它会伸出去，放下吊篮，吊篮里坐着园丁叔叔，晃晃悠悠地到达每一层去修剪树叶、驱虫、检查树木的健康状况。

业主的配合

既要让业主爱惜他阳台上的树木，又要让他明白这棵树不是他的，而是像泳池、健身房一样是公寓里的公共设施。所以，他不能自己去施肥、浇水，不能去进行任何干扰树木生活的活动，不然一不小心就会把它肥死、浇死。全靠自觉。

为了实现这样的生态系统，代价是高昂的。开发成本与管理费用远超过普通楼盘，它一经上市，房价与租金也几乎会是整个城市最高。

那么会不会有人买？答案是，在金边，一定会有人买。不用做任何逻辑解释，因为每一次金边出现一座预示提升群众生活质量的楼盘，人们都会麻溜地去买，并且买得最多、最快的，全都是财大气粗的柬埔寨人，金边人口中那1%，他们不要便宜、不要算帐、不需要经济适用，只要求你描述一个美好的明天并证明你确实有能力与情怀做到。当年De Castle Royal、The Bridge如此，如今The Peak中的penthouses也是如此。

再说，“长得漂亮”是在无法判断事物本质时最靠谱的判断标准。

以上是不同树木在一年四季中叶子的不同颜色，想想，都已经很美好。

我认为，下一个里程碑式公寓会是这样一栋楼的理由也非常简单：它解决了我提出的所有提升居住品质的要求；而且它非常漂亮。

来自；柬埔寨高尔夫与地产观察